Новостройки в августе-сентябре 2017 года: супердешевая ипотека не вызвала ажиотажа
У большинства потенциальных покупателей нет денег на квартиру даже в кредит
Дешевеющая ипотека остается главным стимулом спроса на рынке новостроек Москвы и Подмосковья, но даже рекордно низкие ставки не вызывают ажиотажа на рынке недвижимости. Как бы не были выгодны банковские кредиты, большинству потенциальных покупателей все равно не хватает средств на покупку жилья.
Спрос
Август
После нескольких месяцев снижения в августе возобновился рост числа ДДУ на рынке новостроек московского региона. В столице Росреестр зарегистрировал 4 636 договоров долевого участия в строительстве жилья, что на 26,3% больше, чем в июле, и на 38,1% - чем в августе прошлого года. В Подмосковье было оформлено 8 583 ДДУ по жилью и нежилью (раздельной статистики ведомство не дает). По сравнению с предыдущим месяцем рост составил 19%, с августом 2016 г. – 11,1%.
Данные риелторов и застройщиков, опрошенных редакцией www.irn.ru, в целом коррелируют со статистикой Росреестра: август был достаточно активным, несмотря на отпускной сезон. Например, в компании «ИНКОМ-Недвижимость» спрос относительно июля вырос на 5-6%, в агентстве «Азбука Жилья» - на 12,5% по числу обращений от потенциальных клиентов и на 7% - по количеству сделок. В Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский») потенциальный спрос увеличился на 2,5%, реальный – на 54%. В проекте комфорткласса «Level Амурская» количество сделок в августе более чем на 50% превысило показатели июля, а в ЖК бизнес-класса «Level Кутузовский» спрос оказался на 30% выше, чем месяцем ранее.
Как и в предыдущие месяцы, главным драйвером спроса была ипотека, единодушны участники рынка. В компании «БЕСТ-Новострой» число ипотечных договоров увеличилось на 20% по сравнению с июлем 2017 г. В ЖК «Маяковский» объемы продаж с привлечением ипотеки возросли на 42%. Соответственно, увеличивается и доля кредитных сделок в общих объемах продаж. В проекте «Level Амурская» доля ипотеки выросла с 37% в июле до 56% в августе. В «Инкоме» этот показатель остается на максимальных отметках, достигнутых ранее, – около 78%.
В августе большинство крупных банков существенно снизили ипотечные ставки на первичном и вторичном рынках. Ставки на покупку новостроек держатся в среднем на уровне 9,2 – 10% годовых (против 11,6% годом ранее – прим. ред.). Есть и спецпредложения, в рамках которых ставка может опускаться ниже 7% годовых, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Тем не менее даже такие супервыгодные предложения не привели к резкому росту спроса на жилье. Да и число ипотечных сделок в целом по рынку остается стабильным. В августе в Москве было зафиксировано 5 005 ипотечных сделок с первичной и вторичной недвижимостью – это максимум с начала года, однако июльский показатель он превышает лишь на 0,6%. В Подмосковье ипотека в августе выросла на 6,4%, до 20 218 договоров, после падения на 7,2% в июле.
«Ипотечный спрос подогревает постоянное снижение уровня ставок, хотя часть покупателей, наоборот, откладывает покупку, ожидая дальнейшего повышения доступности кредитов. Тем не менее динамика замедляется, как по месяцам, так и в годовом выражении. Начиная с лета число ипотечных сделок в столице составляет примерно 5 000 в месяц. В годовом выражении в июле 2017 г. было выдано на 4,9% ипотеки больше, чем в июле 2016 г., а в августе – на 7,1%, хотя в прошлом году и начале текущего 2017 г. данный показатель возрастал в годовом выражении на 20-30%. Полагаю, что, несмотря на уменьшения стоимости ипотеки, покупательский спрос ограничивается величиной реальных доходов, а они продолжают сокращаться», - подчеркивает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Сентябрь
Большинство опрошенных редакцией IRN.RU участников рынка отмечают рост потребительской активности в первой половине сентября относительно аналогичного периода августа. Например, количество первичных обращений в «Метриум Групп» увеличилось на 21% в месячном разрезе. В «Азбуке Жилья» потенциальный спрос и количество сделок выросли на 13% и 14,5% соответственно.
Большие надежды на сентябрь возлагают и застройщики. «По итогам месяца мы ожидаем повышение спроса относительно августа до 30%. Как правило, с окончанием периода летних отпусков и началом делового сезона активность покупателей заметно повышается, а учитывая весьма успешный август, можно полагать, что сентябрь также станет необычайно продуктивным месяцем с точки зрения продаж», - говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.
Впрочем, повезет явно не всем. Объем предложения новостроек продолжает увеличиваться, поэтому спрос размывается между возросшим количеством предложений, отмечает Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».
В «Инкоме» спрос в первой половине сентября – традиционно для начала учебного года – просел на 18% относительно первой половины августа. «Но по сравнению с первой половиной сентября 2016 г. он оказался еще ниже, поскольку в прошлом году заинтересованность покупателей росла все лето и первые два месяца осени», - добавляет Юлиан Гутман.
В «Азбуке Жилья» сентябрьские показатели также оказались ниже прошлогодних: обращений меньше на 9,7%, сделок - на 31,8%. «Такие скачки можно объяснить переизбытком предложения на первичном рынке и понижением покупательского спроса на фоне экономической неопределенности», - говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».
Цены
Цены на старомосковские новостройки в августе сохранились практически на июльском уровне. По данным «ИРН-Консалтинг», средняя стоимость квадратного метра на рынке между Третьим транспортным кольцом и МКАД составила 200 300 руб. против 200 100 в июле, средняя стоимость квартиры – 13,6 млн руб. против 13,5 млн руб.
Однако в разрезе классов метр потерял от 0,1 до 1,8%. Это объясняется тем, что, хотя доля комфорт- и бизнес-класса в общем объеме предложения в августе 2017 г. выросла, новые проекты стартовали с более низким уровнем цен в соответствующих сегментах. (См. «Новостройки Москвы в августе 2017 года: количество новостроек увеличилось за счет комфорт- и бизнес-класса».)
В Новой Москве, по данным «Миэль», метр в августе стоил в среднем 100 200 руб. – это на 1,1% больше, чем в июле. В сегменте экономкласса средневзвешенная цена снизилась на 1,8%, в комфорт- и бизнес-классах – увеличилась на 1,7% и на 0,5% соответственно.
«Снижение средней ипотечной ставки повлекло за собой еще большее повышение популярности проектов комфорткласса и даже рост заинтересованности в предложениях бизнесс-класса: покупатели стали рассматривать варианты стоимостью на 7-10% выше, чем в июле текущего года», - отмечает Юлиан Гутман.
Об увеличении интереса покупателей к проектам комфорткласса в «старой» Москве свидетельствуют и данные компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: средний чек сделки с такими объектами увеличился в августе на 3%.
Средний чек сделки на рынке новостроек
| Старая Москва | июл.17 | авг.17 | Изменение отн. июля, % |
|---|---|---|---|
| бизнес | 18 505 935 руб. | 18 060 359 руб. | -2,4% |
| комфорт | 8 449 372 руб. | 8 702 290 руб. | 3,0% |
| эконом | 6 557 124 руб. | 6 419 879 руб. | -2,1% |
| Общий итог | 12 386 839 руб. | 12 237 253 руб. | -1,2% |
Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»
| Новая Москва | июл.17 | авг.17 | Изменение отн. июля, % |
|---|---|---|---|
| бизнес | 15 429 928 руб. | 15 661 209 руб. | 1,5% |
| комфорт | 4 995 765 руб. | 5 128 669 руб. | 2,7% |
| эконом | 4 763 544 руб. | 4 791 177 руб. | 0,6% |
| Общий итог | 5 301 388 руб. | 5 432 751 руб. | 2,5% |
Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»
Скидки
«В настоящий момент как в «старой», так и в Новой Москве и Московской области скидки предоставляются практически во всех проектах на всех стадиях строительства. Отличия между рынками также традиционно заключаются в размерах предоставляемого дисконта. Так, в «старой» Москве он наименьший и составляет в среднем от 3 до 8%. Средний размер скидок по Новой Москве в целом выше примерно на 3-4%», - рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
По оценке «Метриум Групп», средний размер дисконта в московских новостройках массового сегмента по итогам августа составил примерно 6,4%, что несколько ниже показателей прошлого года (около 7,3%). При этом размер скидок выше, чем был весной (4,6%). Мария Литинецкая объясняет это сезонной спецификой – летом застройщики традиционно пытаются привлечь дисконтами как можно больше клиентов.
В сентябре, в отличие от «единого акционного порыва» летних предложений, застройщики проводят разнонаправленную «скидочную» политику, отмечает Юлиан Гутман. Некоторые из них приподняли средний размер скидок, другие, наоборот, сократили. При этом заявленный максимум дисконта составляет те же 30%, но речь идет о единичных предложениях.
