Половина элитных новостроек и апартаментов в Москве не пользуется спросом

Девелоперы не смогли распродать в период строительства 49% премиальных новостроек Москвы, а в 50% проектов в I квартале 2017 г. не состоялось ни одной сделки. В обозримом будущем ситуация вряд ли улучшится - по данным риелторов, до конца года затоваренный рынок может пополниться рекордным количеством объектов.

Избыток не беда?

«Предложение на рынке дорогого жилья растет. Очевидно, что есть некий запас, который даже при текущих темпах продаж будет поглощен не ранее, чем через пять лет», - заявил управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин на пресс-конференции по итогам I квартала 2017 г. на первичном рынке элитного жилья Москвы.

По данным Savills, в марте в реализации находилось 2 030 премиальных квартир и апартаментов в 45 проектах. «Это абсолютный максимум за всю историю наблюдений», - подчеркнул Халин. По сравнению с 2008-2011 гг. предложение увеличилось более чем в два раза, относительно 2014-2016 гг. – на 5-7%.

Информацию Savills подтверждают и в Point Estate. «Весь 2016 г. рынок активно пополнялся новым предложением, большинство новостроек высокобюджетного сегмента выходило в подклассе «премиум». В I квартале 2017 г. тенденция сохранилась, и за первые три месяца этого года в продажу вышло четыре новых проекта, три из них - премиум-класса и один - de luxe», - сообщил гендиректор компании Тимур Сайфутдинов.

По его словам, в I квартале на первичном рынке московского премиум-класса предлагалось 295,3 тыс. кв. м, или 2 224 лота в 39 корпусах. Относительно IV квартала 2016 г. показатель вырос на 5% по площади и количеству лотов и на 8% - по числу корпусов. В годовом выражении прирост составил 17% по площади и 18% - по числу лотов, а количество корпусов увеличилось на 39%.

Предложение в классе de luxe выросло на 24% по сравнению с IV кварталом 2016 г. и на 14% к I кварталу 2016 г., подсчитали в Kalinka Group. Point Estate зафиксировала более скромную годовую динамику: +16% по числу лотов, +2% по площади и + 14% по количеству корпусов. Относительно конца прошлого года показатель прибавил соответственно 14%, 9% и 4%. Всего, по данным Point Estate, в I квартале 2017 г. на столичном рынке было представлено 81 100 кв. м новостроек и апартаментов de luxe класса, или 467 лотов в 25 корпусах (330 лотов в 18 объектах, по информации Kalinka Group).

Источник: Kalinka Group

 

Останавливаться на достигнутом застройщики пока не собираются. По словам Дмитрия Халина, в 2017 г. только в премиум-классе на рынок Москвы без учета МДЦ «Москва-Сити» должны выйти не менее 12 новых проектов и очередей в существующих ЖК. Если эти прогнозы сбудутся, объем предложения пополниться рекордными 1400 лотами.

В перспективе ближайших двух лет в ЦАО заявлено 23 новых проекта, рассказала генеральный директор Troika Estate Татьяна Польская.

И это при том, что рынок уже страдает от затоваривания: по информации Savills, 22 из 45 проектов премиум-класса введены в эксплуатацию, то есть не были распроданы в период строительства. По итогам I квартала в готовых проектах в продаже оставалось 800 квартир – это 39% от всего предложения, или ровно треть от первоначально запроектированного числа лотов.

«Не распродаются потому, что рынок поменялся, а иногда из-за сознательной позиции застройщиков, нежелающих продавать квартиры по некомфортным для себя ценам и готовых оставаться в проекте несколько лишних лет, чтобы улучшить его экономику», - объяснил Дмитрий Халин.

Впрочем, ни девелоперы, ни сам Халин не считают избыток предложения серьезной проблемой. По его мнению, элитный рынок - один из немногих секторов экономики, где сохранился «четкий и понятный» потребительский спрос и, что немаловажно, источники финансирования. «Видя этот спрос, застройщики выводят новые проекты, а банкиры соглашаются их кредитовать, понимая, что доходность других секторов бизнеса стремительно падает», - отметил управляющий партнер Savills в России.

Максимальная готовность

На фоне увеличения готового предложения растет доля проектов с отделкой от застройщика. По данным агентства TWEED, она выросла вдвое, достигнув 20% от общего числа лотов. Troika Estate оценивает долю квартир с отделкой в 35% (+15% по сравнению с началом 2016 г.). Согласно подсчётам Savills, в сегменте премиум на квартиры и апартаменты с ремонтом приходится 41% предложения против 15% в I половине 2014 г.

И дальше будет только больше. По прогнозам Дмитрия Халина, половина жилья, которое выйдет на рынок в 2017 г., будет предлагаться с внутренней отделкой. А через пять лет доля квартир с ремонтом при сохранении текущих тенденций может достичь практически 100%, увеличиваясь в среднем на 10% ежегодно. (См. «Со временем большинство новостроек будет сдаваться с отделкой – рынок заставит».)

«Почему эта тенденция набирает обороты? Не все застройщики готовы продавать жилье по низким ценам в период строительства, с существенными дисконтами. Многие, настраиваясь на продажу в том числе и после сдачи ГК, понимают, что на этом этапе востребовано максимально готовое жилье. И, когда стройка будет завершена, проекты с отделкой получат конкурентное преимущество. Поэтому те проекты, в которых отделках не была изначально обещана покупателю, сейчас активно идут навстречу клиентами, продвигая различные варианты отделки по достаточно выгодным ценам», - отметил Дмитрий Халин.

Впрочем, пока нельзя сказать, что покупатели в восторге от этой, как выразился Халин, «тихой революции». В I квартале 2017 г. на квартиры и апартаменты с отделкой пришлось лишь 10% спроса, рассказал на пресс-конференции Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. Проблема в доверии, полагает эксперт: первые опыты с чистовой элитной отделкой от застройщика не были удачными. Покупатели должны увидеть продукт в готовом виде, чтобы убедиться в его высоком качестве, а этого большинство девелоперов пока обеспечить не могут.

Цена тоже имеет значения, уверена Татьяна Польская, - недвижимость без отделки дешевле:

• квартиры с отделкой – от 320 000 до 1 600 000 руб./кв. м;
• квартиры без отделки – от 300 000 до 1 300 000 руб./кв. м;
• апартаменты с отделкой – от 470 000 до 2 500 000 руб./кв. м;
• апартаменты без отделки – от 300 000 до 1 300 000 руб./кв. м.

Впрочем, в дальнейшем популярность ремонта от застройщика будет расти, считают риелторы. По мнению Попова, по итогам года доля квартир с отделкой в общем объеме спроса достигнет 20 и более процентов.

В половине проектов нет продаж

Согласно данным Kalinka Group, за первые три месяца года в Москве было зарегистрировано 138 сделок с элитными квартирами и апартаментами – на 25% больше, чем годом ранее. TWEED насчитал 194 сделки: +5,4% к IV кварталу 2016 г. и +21,3% по сравнению I кварталом прошлого года. Contact Real Estate - 119, на 5% больше, чем в I квартале 2016 г., однако относительно IV квартала 2016 г., который был очень активным, количество сделок сократилось на 34%.

«Сделок в I квартале 2017 г. могло быть и больше, - считает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED. - Сдерживающим фактором был укрепившийся рубль. Очень большое количество покупателей в высоком сегменте держат сбережения в валюте и ждут ослабления рубля хотя бы до 61-62. Пять процентных пунктов – вроде бы немного, но в сделках получается существенная разница. Рынок сейчас активный, но он не на максимуме, отложенный спрос не реализован в полной мере».

По словам Романа Попова, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group, покупателей в январе-марте стимулировали скидки (в среднем 10-15%, по отдельным проектам – до 25%) и выход большого числа новых проектов в конце 2016 – начале 2017 г. по привлекательным ценам.

43% спроса на элитном рынке пришлось на проекты на нулевом цикле – это свидетельствует о том, что покупатели верят в рынок, в то, что застройщики выполнят свои обязательства, подчеркнул Денис Попов.

При этом 35% клиентов, по данным Contact Real Estate, все же предпочли не рисковать и купили квартиры в уже сданных домах.

Но главное - несмотря на активизацию покупателей в I квартале 2017 г., за ростом объема предложения они не поспевают. В 21 из 45 проектов премиум-класса в январе-марте вообще не было ни одной сделки, сообщил Денис Попов. То есть практически половина рынка не пользуется спросом (по данным Troika Estate, в целом по рынку в состоянии активных продаж находится примерно 70% элитных новостроек).

Причины отсутствия сделок разные: проблемы с документами из-за изменения статуса проекта (перевод апартаментов в квартиры), задержки в строительстве, которые неизбежно приводят к снижению темпов реализации. Некоторые проекты, давно вышедшие на рынок, к настоящему времени просто потеряли актуальность. В других сами застройщики «придерживают» лоты, чтобы максимизировать прибыль.

По оценке Татьяны Польской, наиболее тревожная ситуация складывается в Замоскворечье и Пресненском районе, где предложение явно опережает спрос. И именно в этих районах в 2017 – 2018 гг. запланировано наибольшее число новых проектов.

По данным Contact Real Estate, наибольшим спросом в I квартале пользовались «Садовые кварталы», «Жизнь на Плющихе», «Малая Ордынка, 19». Польская также назвала «Гороховский, 12», Bunin, Chekhov, Neva Tower, «Сады Пекина», «У Патриарших» и «Современник».

Цены ползут вниз

Рублевые цены на элитную недвижимость, падавшие в течение прошлого года, продолжили сползать вниз и в I квартале 2017 г. «Снижение среднего уровня цен обусловлено, в первую очередь, выходом большого количества новых проектов, в большинстве своем относящихся к более дешевому, относительно класса de luxe, премиальному сегменту. Кроме того, на снижение рублевых цен повлияло и падение курса доллара», - отметил Тимур Сайфутдинов.

По данным Point Estate, в рублях премиальные проекты подешевели за квартал на 4%, в годовом выражении – на 7%, средневзвешенная цена составила 642 000 руб. за кв. м. Цены на новостройки класса de luxe (1 071 000 руб. за кв. м) просели на 4% и 14% соответственно.

Похожие данные приводит и Kalinka Group: -5% по сравнению с IV кварталом 2016 г. в целом по элитному рынку (716 000 руб. за кв. м).

По данным Troika Estate, цены на «элитку» варьируются от 300 000 до 2 500 000 рублей за кв. м Минимальная цена зафиксирована в Пресненском районе - 300 000 руб. за кв. м, максимальная цена - в Тверском – 2 500 000 руб. за кв. м.

«В целом по рынку ситуация неоднозначная… В I квартале 2017 г. в большинстве элитных новостроек, вышедших на рынок в 2016 г., произошло повышение цен в рублевом эквиваленте - от 2 до 15%. Однако застройщики нередко компенсирует такое повышение выгодными акциями, в результате чего в некоторых случаях прослеживается снижение стоимости на 2-3% по сравнению с IV кварталом 2016 г.», - рассказала Татьяна Польская.

В долларах цены, естественно, выросли, так как сам доллар ослаб. По информации Point Estate, в сегменте премиум предложение подорожало на 2% относительно IV квартала 2016 г. и на 13% - за год, до $11 100 за кв. м. В классе de luxe средняя цена достигла $18 500 за кв. м, увеличившись за квартал на 3% и на 5% за год.

Впрочем, динамика долларовых цен в данном случае вряд ли имеет большое значение, так как более 90% сделок на элитном рынке новостроек и апартаментов заключается в рублях.

И, по мнению риелторов, в недалеком будущем этот показатель достигнет 100%, так как на первичном рынке осталось лишь два проекта с долларовыми ценами: Chehov, в котором не проданы лишь три апартамента, и Knightsbridge Private Park.

Главной положительно тенденцией I квартала 2017 г. Денис Попов считает значительный рост среднего бюджета сделки – на 68% в долларах и на 45% в рублях, в основном благодаря увеличению средней площади приобретаемой недвижимости на 21% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, со 114,3 до 138 кв. м.

В премиуме действительно наблюдается рост бюджетов и площадей, говорят коллеги Дениса Попова из TWEED и Kalinka Group.

«С наступлением очередного кризиса средние площади продаваемых квартир уменьшились до 110-150 кв. м. Лоты «ходовой» до 2008 г. площади в 180-190 кв. м. в старых проектах были распроданы, а в новых не появились. В результате рынок столкнулся с нехваткой таких объектов. Увеличение средней площади продаваемых лотов в I квартале 2017 г. связано с тем, что застройщики, отвечая на актуальный запрос покупателей, стали проектировать в своих жилых комплексах квартиры и апартаменты большей площади», - пояснил Роман Попов.

По словам Ирины Могилатовой, увеличение среднего чека свидетельствует о том, что квартиры покупаются для личного пользования: «Раньше прослеживалась тенденция вложения денег в недвижимость с целью их сохранения и наибольшим спросом пользовались небольшие площади. Сегодня наблюдается обратный тренд».

При этом, по информации Kalinka Group, в классе de luxe бюджет сделки с средняя площадь лота, наоборот, значительно сократились.

Спрос по итогам I квартала 2017 года

Источник: Kalinka Group

По данным Troika Estate, в целом по элитному рынку средний бюджет проданного лота снизился со 70-100 млн руб. в I квартале 2016 г. до 40 - 60 млн руб. по итогам января-марта 2017 г. Welhome также отмечает снижение среднего чека сделки: на 7% в годовом выражении, до 116 млн руб.
 

Прогнозы

В дальнейшем цены на элитную недвижимость, скорее всего, продолжат медленно, но верно ползти вниз за счет выхода на рынок новых, более дешевых проектов. Однако элитные новостройки остаются востребованными, поэтому существенного падения цен ожидать не следует, считают риелторы.

Главной опасностью остается затоваривание: предложение на рынке будет расти, а количество «зависших» лотов – увеличиваться. В зоне наибольшего риска - район Замоскворечье, полагает Татьяна Польская

«Впрочем, в недвижимости нет такой болезни, которую нельзя вылечить ценой. Поэтому все зависит лишь от желания и возможностей застройщиков менять ценовую политику», - уверен Денис Попов.

Также по теме:

• Конец эпохи дефицитного рынка: почему резкий рост цен на недвижимость больше не повторится?
• Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU