Аренда недорогого жилья в Москве и Подмосковье: рынок обустроился на дне
Ставки не растут, даже когда спрос превышает предложение
Попытка арендных ставок чуть-чуть подрасти на осеннем всплеске спроса не увенчалась успехом: по итогам 2016 г. и в Москве, и в Подмосковье средняя стоимость найма жилья в массовом сегменте снизилась. Впрочем, в Москве отрицательная динамика была незначительной – рынок адаптировался к кризису еще полтора года назад и с тех пор пребывает в стагнации.
Москва
В августе 2016-го спрос на аренду недорого жилья в пределах МКАД впервые с августа 2013 г. достиг уровня предложения или даже превысил его. В предыдущие два года осенью также наблюдалась активизация арендаторов по сравнению с весенне-летним затишьем, но в 2015 г. предложение опережало спрос в 1,5 раза, а в 2014-м - в 2,5 раза, говорит Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».
По данным «МИЭЛЬ-Аренда», в нижних ценовых диапазонах (до 40 тыс. руб./мес.) с августа по ноябрь 2016 г. желающих снять жилье было почти в два раза больше, чем свободных квартир. Однако в декабре 2016 г. спрос упал на 53,7% относительно ноября – по мере приближения новогодних праздников количество находящихся в поиске арендаторов всегда снижается. Предложение квартир также сократилось – на 4,2% (всего в Москве, по информации «Инкома», насчитывается около 33 350 квартир и комнат, которые сдаются на длительный срок). В итоге общий спрос в декабре оказался ниже предложения на 30,8%, отмечает Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».
Как следствие, арендные ставки, демонстрировавшие осенью слабые попытки роста – в пределах 1% - вновь упали. По информации «Миэль», «однушки» в декабре подешевели на 1,58% к ноябрю, «двушки» - на 0,97%, «трешки» - на 2,47%. Динамика относительно 2015 г. также оказалась отрицательной: средняя стоимость найма однокомнатных квартир за год (декабрь 2016 г. к декабрю 2015 г.) сократилась на 2,13%, двухкомнатных – на 5,27%, трехкомнатных – на 6,36%.
Похожие данные приводит и «ИНКОМ»:
Ставки на аренду жилья экономкласса в Москве (руб./мес.)
| Год | 1-комнатные | 2-комнатные | 3-комнатные |
|---|---|---|---|
| 2015 | 30 443 | 38 435 | 46 547 |
| 2016 | 29 353 | 36 670 | 45 221 |
Источник: департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость»
Порог входа на рынок тоже остался прежним. В декабре 2015 г. аренда самой дешевой квартиры в Москве стоила 18 тыс. руб. в месяц, в январе 2016 г. – 19 тыс. руб.
Средняя стоимость аренды квартир в Москве по округам (руб./мес.)
| Округ | 1-комнатные | 2-комнатные | 3-комнатные |
|---|---|---|---|
| ЦАО | 35 000 | 43 000 | 56 000 |
| ЗАО | 33 000 | 40 000 | 50 000 |
| ЮЗАО | 33 000 | 40 000 | 50 000 |
| САО | 31 000 | 39 000 | 48 000 |
| СЗАО | 30 000 | 39 000 | 47 000 |
| СВАО | 30 000 | 38 000 | 46 000 |
| ВАО | 28 000 | 37 000 | 42 000 |
| ЮАО | 27 000 | 35 000 | 40 000 |
| ЮВАО | 27 000 | 35 000 | 40 000 |
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Источник: департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость»
По сравнению с 2014 г. цены предложения в наиболее востребованном сегменте - однокомнатных квартир, по информации «Инкома», снизились на 5%, «двушки» подешевели на 12%, «трешки» – на 19%. Львиная доля этого падения пришлась на начало кризиса: прямое снижение цен происходило лишь до конца лета 2015 г., на начальном этапе адаптации рынка аренды к новым экономическим условиям. То есть последние полтора года темпы удешевления аренды жилья в столице уменьшились до едва заметных.
Источник: «МИЭЛЬ-Аренда»
Однако при этом надо учитывать, что речь идет о ставках, указанных в объявлениях арендодателей, а на деле квартиры могут сдаваться и дешевле за счет скидок. По оценке «Инкома», в прошлом году ситуация в этом плане улучшилась: если вплоть до осени 2015 г. можно было практически гарантированно получить дисконт в 10–15%, то в 2016 г. ожидать скидки на ликвидные предложения уже не приходилось, так как арендодатели еще в 2015 г. привели свои ценовые ожидание в соответствие с существующими экономическими реалиями. В «Миэль», впрочем, отмечают, что дисконт и сейчас вполне возможен - в пределах тех же 10-15% от стоимости объекта.
Сроки экспозиции на рынке аренды Москвы в 2016 г. сократились. По словам Поляковой, самые ликвидные объекты теперь сдаются за один-два дня (арендаторы выбирают из двух-трех вариантов). В начале года арендаторы принимали решение после просмотра восьми-десяти вариантов в течение 1-1,5 недели.
Подмосковье
Если в Москве ставки на аренду жилья уже больше года топчутся на месте, то в Подмосковье аренда продолжает дешеветь.
По данным КР «Мегаполис-Сервис», в конце 2016 г. практически в 90% городов Подмосковья стоимость аренды оказалось ниже, чем в начале года. Средний чек аренды квартиры сократился в среднем на 7-12% (на 2-3 тыс. рублей), в отдельных городах - до 20%.
«По итогам 2016 г. можно смело говорить о том, что ставки на аренду квартир снижались на протяжении всех 12 месяцев. В некоторых городах небольшое подорожание произошло лишь с наступлением делового сезона, которое нивелировалось к концу года. В других же населенных пунктах Подмосковья даже наступление осени не смогло переломить нисходящий тренд на рынке аренды», - рассказывает Дмитрий Владимиров, генеральный директор АН «Абсолют Капитал Недвижимость» г. Мытищи, партнер КР «Мегаполис-Сервис».
Меньше всего – всего на 1-3% - просела стоимость найма жилья в городах дальнего Подмосковья. Тамошние арендодатели, будучи людьми весьма небогатыми (как и большинство местного населения), отказываются снижать цены из-за возрастающих коммунальных платежей, приводит Владимиров мнение коллег из партнерского офиса АН «Мегаполис-Сервис» г. Егорьевск.
Впрочем, есть в Московской области и города, где аренда за последние три-шесть месяцев немного подорожала, так как уровень спроса там примерно соответствует объему предложения (в целом в Подмосковье предложение в 2016 г. сократилось, но все равно превышает спрос). Как правило, это города ближнего или ближайшего Подмосковья, такие как Мытищи, Видное, Одинцово, Реутов, Лобня. В среднем Подмосковье цены на аренду квартир на 0,5-2,5% за год выросли в Щелково, Ногинске, Истре, в дальнем – в Серпухове, Клину, Рузе, Дмитрове.
Таким образом, в ближнем Подмосковье средний чек аренды однокомнатной квартиры по состоянию на конец года составлял 23-26 тыс. руб., в среднем – 14-18 тыс. руб., а в дальнем «однушку» снимали в среднем за 10-13 тыс. руб. Двухкомнатные квартиры в ближнем Подмосковье в декабре 2016 г. сдавались по цене 24-30 тыс. руб., в среднем – 16-22 тыс. руб., в дальнем – 13-16 тыс. руб.
При этом надо учитывать, что в области стоимость найма жилья может сильно различаться даже в соседних городах. Например, Мытищах в конце прошлого и начале нынешнего года аренда однокомнатной квартиры обходится в 25-27 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной – 27-30 тыс. В соседнем Королеве «однушка» в среднем сдается по цене 20-23 тыс. руб., а «двушка» - 24-26 тыс. руб.
«Такой разброс цен объясняется тем, что Мытищи, благодаря экспрессам в столицу, отличаются более выгодной транспортной доступностью. Именно поэтому многие из тех, кто раньше арендовали квартиры в Москве, сейчас перебрались в Мытищи», - говорит Дмитрий Владимиров.
Что касается срока экспозиции квартир, то в Подмосковье этот показатель в 2016 г. вырос. Время, требуемое на поиск арендатора, зависит от удаленности жилья от МКАД: если в тех же Мытищах адекватную по цене квартиру здесь можно сдать за три дня, то в городах среднего, а тем более дальнего Подмосковья для этого порой даже недели недостаточно, говорит Владимиров.
Прогнозы
Эксперты пока не видят предпосылок для существенных перемен на рынке аренды жилья в Москве. «В 2017 г. не предполагаются ни серьезные колебания стоимости найма, ни ощутимые количественные или качественные изменения в составе предложения, ни резкие скачки спроса», - говорит Оксана Полякова.
В Подмосковье рынок аренды в 2017 г. также повторит динамику 2016-го, считает Дмитрий Владимиров: «А это значит, что всплеск активности будет ощущаться лишь в начале осени, и то не во всех городах региона. Иного сценария ввиду нынешней экономической ситуации в стране, а также роста цен на товары и услуги и дальнейшего снижения платежеспособности населения ожидать трудно, поэтому к концу 2017 г. можно предположить дальнейшее снижение цен на аренду квартир приблизительно на 1-2 тыс. руб.».
Впрочем, эксперт не исключает роста ставок в случае положительных подвижек в экономике - рынок аренды быстро реагирует на любые изменения в этой сфере. Впрочем, даже при таком сценарии аренда если и подорожает, то «символически».
Также по теме:
Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике
