Новостройки Москвы в 2016 году: предложение выросло на 26,6%

В 2016 г. первичный рынок Москвы между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД пополнился 97 новостройками. Суммарная площадь квартир в новых домах в 2016 г. составила 1 672 700 кв. м против 2 099 800 кв. м в 2015 г., или на 20% меньше. По данным «ИРН-Консалтинг», сокращение объема нового строительства произошло в сегментах бизнес и эконом: на 34% и 40% соответственно по сравнению с 2015 г. В комфортклассе объем нового строительства, напротив, увеличился на 16% в сравнении с прошлым годом.

При этом общий объем предложения первичного жилья в Москве между ТТК и МКАД в конце 2016 г. достиг 1,52 млн кв. м против 1,2 млн кв. м в конце 2015 г. (+26,7%).

Динамика объемов нового строительства

Всего в 2016 г. на рынке новостроек Москвы от ТТК до МКАД появилось 29 новых проектов, где были открыты продажи в 49 корпусах. Еще 48 домов вышло на рынок в 21 проекте, которые стартовали в предыдущие годы. Бизнес-класс пополнился 18 корпусами с суммарной площадью квартир 317 300 кв. м, комфорткласс – 44 домами на 798 400 кв. м жилья, экономкласс – 35 новостройками на 557 000 кв. м жилья. Более подробно о новых проектах читайте в статье «Новостройки Москвы: наиболее значимые проекты 2016 года».

Для сравнения: в 2015 г. на рынок столичных новостроек вышло 37 новых проектов, где стартовали продажи в 94 корпусах, и еще 28 домов в 11 проектах предыдущих лет. Таким образом, в 2016 г. количество новых проектов снизилось почти на 22% по сравнению с 2015 г.

Количество новостроек разных классов,
стартовавших в 2015-2016 гг., шт.
Москва от ТТК до МКАД

По данным «ИРН-Консалтинг»

Общая площадь квартир в новостройках разных классов,
стартовавших в 2015-2016 гг., кв. м
Москва от ТТК до МКАД

По данным «ИРН-Консалтинг»

Динамика объемов предложения

Несмотря на снижение темпов нового строительства в 2016 г., объем предложения новостроек продолжил расти. Так как в 2015 г. вышло много новых проектов и в 2016 г. объем нового строительства составил 80% от уровня предыдущего года, общий объем предложения первичного жилья в Москве между ТТК и МКАД в конце 2016 г. достиг 1,52 млн кв. м против 1,2 млн кв. м в конце 2015 г.

Объем предложения новостроек разных классов в 2015-2016 гг., кв. м
Москва от ТТК до МКАД

По данным «ИРН-Консалтинг»

По данным «ИРН-Консалтинг», в 2016 г. максимальный прирост объема предложения зафиксирован в комфортклассе – на 57,5% – благодаря увеличению количества новых проектов. Рост объема предложения характерен и для бизнес-класса – на 33,5% – благодаря тому, что здесь самый большой срок экспозиции жилья вследствие его высокой стоимости. Наименее заметный прирост объема предложения – на 3,6% – в экономклассе, так как вместе с сокращением объема нового строительства в этом сегменте отмечался самый высокий спрос.

Всего по итогам 2016 г. в Москве от ТТК до МКАД насчитывалось 295 новостроек в продаже, что почти на 36% больше, чем годом ранее. В сумме в них предлагалось 22 454 квартиры, что на 25% превышает уровень конца 2015 г.

Количество новостроек разных классов в продаже в 2015-2016 гг., шт.
Москва от ТТК до МКАД

По данным «ИРН-Консалтинг»

Количество квартир разных классов в продаже в 2015-2016 гг., шт.
Москва от ТТК до МКАД

По данным «ИРН-Консалтинг»

Динамика цен

В течение 2016 г. средняя цена новостройки в Москве между ТТК и МКАД балансировала вокруг отметки в 200 000 руб./кв. м. В экономклассе средний уровень цен варьировался в диапазоне 145 000 – 155 000 руб./кв. м, в комфортклассе – 195 000 – 200 000 руб./кв. м, в бизнес-классе – 260 000 – 285 000 руб./кв. м. Вообще, средние цены в разных классах новостроек в 2016 г. мало отличались от уровня цен в 2015 г.

Колебания стоимости метра в каждом классе в 2016 г. в первую очередь были обусловлены изменением структуры предложения в разные периоды, то есть соотношением в объеме предложения доли объектов с разными характеристиками (с удачным и не очень удачным расположением, с разной степенью готовности, в масштабных и точечных проектах). Можно сказать, что заявленные цены в 2016 г. сохранились на уровне 2015 г. Однако с учетом огромного количества акций и скидок во многих проектах, которыми изобиловал 2016 г., цена сделки в среднем оказалась примерно на 5% ниже заявленного уровня цен.

Средняя стоимость метра в разных классах в 2015-2016 гг., руб.
Москва от ТТК до МКАД

По данным «ИРН-Консалтинг»

Согласно данным «ИРН-Консалтинг», в конце 2016 г. заявленные цены в столичных новостройках между ТТК и МКАД в среднем составляли 201 400 руб./кв. м, или 13,6 млн руб. за квартиру. По сравнению с 2015 г. прирост цены метра составил 1,8%, а стоимости квартиры – 3,4%.

«Некоторое повышение среднего уровня заявленных цен в новостройках Москвы от ТТК до МКАД в 2016 г. отражает специфику пополнения рынка новыми проектами. В частности, в конце 2015 г. открылись продажи очень больших объемов жилья в новых крупных проектах редевелопмента промзон на этапе подготовки площадок и начальных этапах строительства по стартовым ценам. Например, в таких жилых комплексах, как «Символ», «Домашний», «ВЛюблино», «Золотая звезда» и других. Они вышли на 15-25% дешевле среднего уровня цен, сложившегося к тому моменту в их сегментах. Ведь успешная реализация крупного проекта достигается только благодаря высоким темпам продаж, которых можно добиться только при условии ощутимо более низких цен, чем у конкурентов, особенно на начальных этапах строительства и продвижения проекта. В итоге средняя стоимость метра в новостройках резко упала с 206 000 руб. в октябре-ноябре до 197 700 руб. в декабре, или на 4%. Это был минимальный уровень цен, зафиксированный в 2015 г.

В течение 2016 г. средняя стоимость метра на рынке новостроек варьировалась от 198 000 до 205 000 руб. в зависимости от структуры предложения в конкретный месяц. В конце года ее значение составило 201 400 руб. Небольшой прирост средней цены за «квадрат» по сравнению с концом 2015 г. произошел в основном по двум причинам. Первая: по мере строительства повысились цены в нескольких проектах, которые стартовали существенно ниже рынка, в первую очередь, чтобы охватить максимально широкой круг покупателей, в том числе потенциальных, и обеспечить необходимый уровень денежных поступлений на начальной стадии реализации. Вторая: в отличие от 2015 г., запомнившегося выходом на рынок большого количества масштабных проектов на территории промзон и благодаря этому стартовавших по непривычно низким для столицы ценам, в 2016 г. рынок пополнялся в основном сравнительно небольшими проектами, нередко с более удачным расположением и наличием отложенного спроса в локации. Отсюда и рост объемов нового строительства в комфортклассе. И, как следствие, увеличение доли более дорогого жилья комфорткласса (с 29,3% до 36,3%) на фоне сокращения доли более доступного по цене жилья экономкласса (с 44,3% до 36,1%) в общем объеме предложения новостроек Москвы от ТТК до МКАД в 2016 г. Это привело к небольшому увеличению среднего уровня заявленных цен к концу года. Однако средняя цена сделок, по нашим оценкам, в 2016 г. находилась на уровне примерно 190 000 руб./метр», – комментирует руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Средняя стоимость метра и квартиры в 2015-2016 гг.
Москва от ТТК до МКАД

По данным «ИРН-Консалтинг»

Более подробно о квартальной динамике цен в разных классах новостроек Москвы от ТТК до МКАД и причинах, которые на нее повлияли, читайте в статьях «Новостройки Москвы в I квартале 2016 г.: рост объемов предложения замедлился», «Новостройки Москвы во II квартале 2016 г.: заявленная цена метра выросла на 3%», «Новостройки Москвы в III квартале 2016 года: темпы прироста нового строительства снизились на 28%», «Новостройки Москвы в ноябре 2016 г.: средняя цена составила 198 700 руб. за метр».

Прогноз объемов нового строительства и динамики цен на рынке новостроек Москвы приводится в статье «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU».

Примечание: объем предложения не включает квартиры в жилых комплексах JAZZ, V-House, «Династия», «Дом на Абрамцевской», «Дом на Щукинской», «Достояние», «Лица», «Маяковский», «Наследие», «Снегири Эко», «Триколор» в связи с отсутствием точных данных по этим объектам.

Новые проекты и корпуса, стартовавшие в 2016 г.

Источник: «ИРН-Консалтинг»

Смотрите также:

• Проектный консалтинг и исследования на заказ от «ИРН-Консалтинг»
• Все выполненные проекты «ИРН-Консалтинг»
• Все исследования рынка недвижимости от «ИРН-Консалтинг», 134 исследования за 15 лет