Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
13 января 2016 года
Фотобанк Лори

Трейд-ин и другие способы обменять старую квартиру на новостройку

От взаимозачета до ломбарда

Сейчас неплохое время для тех, кто хочет обменять старую квартиру на новую и современную - в прошедшем году на рынок вышло немало интересных и при этом достаточно бюджетных проектов (см. «Новостройки Москвы: наиболее значимые проекты 2015 года»). Однако с учетом просевшего спроса на вторичном рынке с продажей собственного жилья могут возникнуть проблемы. Редакция IRN.RU выяснила способы осуществить желаемое.

Избавиться от старья

В Москве за долги годы господства бизнес-класса сложился дефицит качественного и при этом относительно недорогого жилья. Однако за ближайшие пару лет этот дефицит может быть покрыт. Так, по данным «ИРН-Консалтинг», всего за год предложение недорогих новостроек в старой Москве выросло почти вдвое, а в скором будущем ожидается выход новых крупных проектов, в том числе в рамках редевелопмента промзон (об этом читайте в рубрике «Зона развития»).

Эти проекты не только новые, современные и достаточно доступные. Их важная особенность заключается в том, что они в большинстве своем крупные. Так что люди получают не просто новостройку, а новые благоустроенные районы с однородной средой (подробнее об этом – в статье «Картина маслом: промзоны Москвы обретают новую недвижимость»). По мнению руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, в ближайшие несколько лет существенная часть среднего класса переедет в эти новые районы. «В результате старые районы на окраинах Москвы, особенно те, что и до этого были не слишком престижны, ждет постепенная маргинализация. Поэтому квартиры в старом жилом фонде в «спальниках» будут дешеветь, в то время как новое качественное жилье окажется более устойчивым к снижению цен», - отмечает эксперт.

Получается, что сейчас или в ближайшие пару лет при возможности стоит продать старую квартиру и купить взамен более современную. Однако сделать это не так просто, ведь спрос на вторичном рынке за последний год упал на треть, а срок экспозиции увеличился в среднем до трех месяцев (см. статью «Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20%»).

Полный взаимозачет

Упростить жизнь тем, кто хочет поменять старую квартиру на новостройку, может схема трейд-ин. Но стоит иметь в виду, что под этим термином могут подразумеваться разные услуги. «Классический трейд-ин, фактически, калькированный с авторынка – девелопер выкупает старую квартиру, как правило, с небольшим дисконтом от рыночной цены, и учитывает сумму, полученную от ее продажи, в зачет стоимости новой квартиры в своем жилом комплексе», - объясняет Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».

Однако таких предложений на рынке почти нет. «Взаимозачет в узком смысле этого слова «редкая птица» на рынке недвижимости, поскольку он подразумевает выкуп имеющегося у клиента жилья с большим дисконтом до 30%, - говорит руководитель департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев. - Для застройщика невыгодно держать на балансе такой актив, который надо еще суметь продать в условиях стагнации вторичном рынка». По словам Дмитрия Котровского, опасения застройщика можно понять: «Далеко не у всех девелоперов сейчас есть свободные средства на выкуп вторичной недвижимости. В приоритете расходов любого здравомыслящего застройщика, собственно, главный бизнес-процесс – строительство, а также погашение банковских кредитов».

Покупателям тоже неинтересно давать дисконт 30%, а то и 40% от стоимости своей квартиры. «Если на автомобильным рынке люди готовы смириться с потерей 200-300 тыс. рублей в случае обмена старого автомобиля на новый, то здесь речь идет уже о куда более серьезных суммах», - говорит Алексей Оленев.

Почти трейд-ин

В большинстве случаев под схемой трейд-ин подразумеваются две параллельные услуги – помощь в реализации жилья на вторичном рынке, а после - проведение сделки по покупке новостройки. Преимуществом для покупателя является работа через «одно окно», а значит, и экономия на риелторской комиссии, которая, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», может составить от 25 до 50% в зависимости от перечня услуг и условий сделки. К тому же в некоторых случаях могут проводиться нестандартные сделки, например, клиент захочет продать две однокомнатные квартиры на вторичном рынке, чтобы купить одну большую квартиру в новостройке, или, наоборот, будет продавать трехкомнатную квартиру, а покупать две «однушки» в новостройке.

Еще одно преимущество – специальные условия на покупку квартиры в новостройке. По данным «Метриум Групп», существуют две наиболее распространенные схемы. Первая – относительно короткий срок бронирования (на один месяц, хотя это в любом случае дольше, чем обычно) при фиксации цены. Другая схема подразумевает бронирование на период до трех месяцев, однако цена на квартиру в новостройке может повышаться. Наконец, в редких случаях предлагается длительный срок бронирования при фиксации цены. Например, в МФК «Лайнер» от ГК «Интеко» апартаменты резервируются на 4-6 месяцев. «Мы начинаем с рыночной цены, но потом снижаем стоимость, чтобы уложиться в сроки. Естественно, что все это оговаривается с владельцем квартиры», - рассказывает директор департамента продаж компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольга Павлова. Дополнительным бонусом является то, что при использовании этой схемы клиенту предоставляется максимальная на текущий момент скидка на апартаменты. 

По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, в настоящее время на московском рынке новостроек по схеме трейд-ин приобретается порядка 10% квартир. Дмитрий Котровский говорит, что за последние полгода спрос на эту услугу вырос примерно на 30%. В свою очередь, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина говорит даже о более существенном «скачке»: «Буквально за I полугодие 2015 года количество обращений за данной услугой возросло в три раза. По нашим оценкам, доля таких потенциальных покупателей новостроек достигает минимум 20%».

Снижать цену

Между тем, трейд-ин, даже в усеченном виде, доступен далеко не для всех новостроек. По данным «Метриум Групп», в массовом сегменте в «старой» Москве данная опция доступна чуть более чем в половине проектов, а в Новой Москве – в 42% от общего количества продаваемых жилых комплексов.

Если в выбранной новостройке нельзя купить квартиру с помощью схемы трейд-ин, придется продавать свое жилье самостоятельно. «Вторичный рынок пребывает в состоянии достаточно глубокой стагнации – предложение значительно превышает спрос, - констатирует Алексей Оленев. - Практически единственным инструментов привлечения покупателей осталась выгодная цена. Переоцененные предложения практически не имеют шансов на реализацию. Поэтому очень важно выставить адекватную рынку цену и быть готовым к скидкам, если есть необходимость быстро продать объект».

По данным Est-a-Tet, если цена объекта одна из самых низких в своей локации, то по нему будут звонки. Если квартира находится даже на 6-й или 7-й строчке в базах недвижимости при сортировке по цене, звонков по нему не происходит. Несколько обнадеживает тот факт, что продавцы первичного жилья тоже готовы к скидкам: «Отталкивайтесь от новостройки, в которой вы хотите купить квартиру и пробуйте торговаться, - рекомендует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Вполне возможно, что девелопер пойдет вам навстречу и вы сможете нивелировать дисконт, который придется дать на вторичную квартиру». (См. «Недвижимость: на падающем рынке выигрывает тот, кто первым даст скидку больше».)

Рассрочка для богатых

Однако даже при адекватной цене продажа старой квартиры может затянуться на несколько месяцев. По словам Марии Литинецкой, квартира вполне может «подвиснуть» более чем на полгода. Чтобы снизить риск потерять интересующую квартиру в новостройке, можно воспользоваться рассрочкой от застройщика.

В отличие от ипотеки рассрочка зачастую бывает беспроцентной. Правда, обычно такие условия предлагаются лишь на небольшой срок. Например, в «Садовых кварталах» ГК «Интеко» предлагает полугодовую беспроцентную рассрочку. Рассрочка на год и более обычно обходится в 10-15% годовых. В большинстве случаев рассрочка действует только до сдачи дома в эксплуатацию, но за это время, скорее всего, удастся продать старую квартиру.

Недостатком данной схемы является большой первоначальный взнос, который обычно составляет не менее 50%. Таким образом, вариант с рассрочкой подойдет тем, у кого помимо квартиры есть значительные накопления. Хотя бывают и исключения. Например, в комплексе «Лайнер» минимальный первоначальный взнос составляет всего 10% от стоимости апартаментов, правда, такая рассрочка предоставляется под 5% годовых, а беспроцентной она становится только при взносе 30% (на полгода) и 50% (до окончания строительства). 

Заложить свое

Еще один вариант купить квартиру в новостройке сразу и только после этого заняться продажей старого жилья – взять кредит под залог имеющейся недвижимости. Однако нужно иметь в виду, что банк даст на 20-30% меньше стоимости старой квартиры. Поэтому такой способ подходит тем, кто выбирает новую квартиру дешевле старой или опять же обладает дополнительными накоплениями. Этот вариант можно скомбинировать с рассрочкой: заложить свою квартиру, внести 70% от стоимости новой, а остаток заплатить после продажи старого жилья.

Между тем, эта схема не очень популярна. Так, Алексей Оленев вспомнил не более десяти ипотечных сделок под залог имеющегося жилья. «Люди довольно неохотно закладывают недвижимость, поскольку для произведения любых манипуляции с залоговой недвижимостью нужно согласовывать это с банком», - объясняет эксперт.

Если не хватает

Еще одна сложность может возникнуть, если старая квартира оказалась дешевле, чем желаемая. В этом случае придется прибегнуть к ипотеке. «Если человек располагает суммой, достаточной для первого взноса за новую квартиру, то он просто покупает жилье в новостройке с использованием ипотеки, выставляя при этом на продажу старую квартиру по схеме взаимозачёта. Когда квартира будет реализована, деньги от продажи пойдут на погашение части ипотечного кредита», - говорит Мария Литинецкая.

Если у покупателя есть только квартира, но при этом нет никаких свободных средств, то при получении в банке разрешения на выдачу кредита он должен указать продажную цену своей старой квартиры в качестве первоначального взноса по ипотеке. Окончательно оформить договор на получение кредита и приобретение первичного жилья он сможет только после завершения сделки по продаже вторичного.

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», будет появляться все больше людей, желающих поменять старое жилье на квартиру в новостройке. Поэтому популярность различных инструментов, помогающих осуществить сделку максимально быстро и безболезненно, будет расти. В выигрыше будут те девелоперы и брокеры, которые смогут предложить клиентам простые способы совершить такой обмен.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3853 (2 сегодня)


ЖК «ЗИЛАРТ». Беспроцентная рассрочка до 20 октября 2017 года. Первоначальный взнос на аккредитив суммы, не менее 30% от стоимости квартиры, остаток платежа вносится ежеквартально, равными частями до 20 октября 2017 года. Рассрочка суммируется со скидкой для корпоративных клиентов или со скидкой за повторную покупку. Максимальный размер скидки 2%. ООО «ЛСР.Объект-М»
ЖК бизнес-класса «Букинист» в 3 мин. от м. Калужская. Старт продаж! Скидки до 12%. Апартаменты от 4,6 млн рублей. Для вас разработан консьерж-сервис! Находясь у себя дома, вы сможете получать услуги, соответствующие самым высоким стандартам 5-звездночного гостиничного обслуживания. Двор без машин. Надежная инвестиция в будущее от Концерна «КРОСТ»
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
АП «Южная Долина» Акция «Весенний Аукцион». Квартиры с отделкой. Ключи в 2016г. 15 минут от м Домодедовская стартовая цена от 1,6 млн руб.RDI Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов с парком и трудом на территории 12Га. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО. от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН ЖК "Успенский". Сдача в 2016г. Высокая готовность! Москва-река, лес, чистый воздух. Инфраструктура. Купи квартиру в эко-квартиру! от 69 155 руб./кв.мООО «Фирма Риксон» Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 30 июня. Вся инфраструктура, дворы. от 2,3 млн руб.Urban Group ЖК Ново-Никольское. Дома построены. Квартиры и таунхаусы в престижном районе Новой Москвы! Доступный комфорт-класс! Богатая инфраструктура! от 73 500 руб./кв.мООО Агрострой ЖК "Зеленый Город", 27 км от МКАД Спец.цены! Готовые и строящиеся дома. 5 мин. пеш. до ж/д ст. «Зеленоградская». Лес, детсад, школа. Старт продаж нового корпуса! от 1,9 млн руб.ГК "Домстрой" Квартиры у м. Маяковская 1-4-комнатные апартаменты, пентхаусы рядом с м.Маяковская. Площадь от 51 до 157 метров Монолит. Торопитесь! от застройщикаГалс-Девелопмент Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,1 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от метро! от 2,1 млн рублейUrban Group ЖК «Катюшки 2», г. Лобня Большой выбор квартир. Площадь от 37,4 кв.м. Рядом детский сад, школа, дворец спорта. Мат. Капитал. Ключи! от 2,9 млн руб. ООО «Инвестиции-недвижимость» ЖК "Сходня Парк", 12 км от МКАД Квартиры от Застройщика с отделкой и без! Объект застрахован. Сдача в 2017 г. Купи себе квартиру! от 2,01 млн руб.ООО «Фирма Риксон» "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры с от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость Только до 31 мая скидка 9%! Квартиры по ДДУ от 137 000 руб./кв.м. Всего 2 минуты пешком от метро! Собственный подземный паркинг. Ипотека. от 137 000 руб./кв.мРГ - Девелопмент Новогорск. Квартиры А вы видели ЖК бизнес-класса с открытым всесезонным бассейном и гольф-полем? Приезжайте и посмотрите! Куркино. от застройщика Квартиры в Новой Москве! 850 метров от метро Рассказовка. Детские сады, школа. Рассрочка, ипотека 10%. Индивидуальные условия! от 105 000 руб./кв.мSezar Group Скидка 9% до 31.05!Торопитесь! Квартиры от 145 000 руб./кв.м! Всего 15 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Собственный подземный паркинг. от 145 500 руб./кв.мРГ - Девелопмент м. Преображенская площадь 1-5-комнатные апартаменты рядом с м.Преображенская площадь. Площадь от 36 до 153 метров ГК: IV кв. 2015 г. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 155 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Квартиры в г. Химки Современные 1-4-комнатные квартиры, пентхаусы. г. Химки. Площадь от 45 до 190 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 4,9 млн руб. RDI Group ЖК «Жемчужина», г. Серпухов 89 км. от МКАД. Скидка 10%. Ключи в день оплаты. Рассрочка. Есть с отделкой. Военная ипотека. Мат. капитал. от 36 800 руб./кв.мГруппа компаний «ПЖИ Копить на квартиру больше не нужно! 95,5 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group Квартиры в г. Щелково 1-3-комнатные квартиры пл. от 35 метров. г. Щелково. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 2.3 млн руб. Квартиры рядом с метро Новокосино Монолитные дома комфорт-класса. Выдача ключей. Ипотека с господдержкой, рассрочка 0%. Выгода до 2,8 млн руб. от 3,2 млн руб.НДВ-Недвижимость ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин. от м. Домодедовская от 1,67 млн руб. Микрогород «В лесу» Торопитесь! Красногорский район. Квартиры пл. от 26 метров. Монолит-кирпич. 1-4-комнатные квартиры от застройщикаRoseGroup КП «Etude family club» Квартиры б/к от 80 кв.м., Дома построены, 6 км, Пятницкое ш. метро, инф-ра, ипотека от Сбербанка. Рассрочка. от 78 000 руб./кв.м Pragma Development Квартиры в Химках Торопитесь! г. Химки. 6 км от МКАД. Квартиры пл. от 45 метров. Монолит-кирпич. 1-5-комнатные квартиры от застройщика м. Преображенская площадь Новые квартиры у м.Преображенская площадь. 1-4-комнатные. Площадь от 48 до 174 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаГалс-Девелопмент Жилой комплекс "Wine House" Новые квартиры у м.Новокузнецкая. 1-3,5-комнатные. Площадь от 56 до 234 кв.м. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от застройщикаГалс-Девелопмент Жилой комплекс "Apila" Студии,2-4-комнатные квартиры площадью от 25 метров. Одинцовский район. Монолит. Подробности по телефону! от 3 000 000 руб.АО "ЮИТ СитиСтрой" Апартаменты бизнес-класса ЮЗАО ЖК Букинист в 3 мин. от м.Калужская. Организация жизни с максимальным комфортом! Надежная инвестиция в будущее от 4,6 млн рублейКонцерн "КРОСТ" ЖК "BALCHUG RESIDENCE" Новые 1-5-комнатные апартаменты пл. от 57 метров. рядом с метро Новокузнецкая. Монолит. от 23 млн руб! ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК «Новые Ватутинки» Тест – драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой. Звоните! Новая Москва от застройщикаООО «Инвесттраст» Квартиры у м. Беговая Торопитесь! Новые апартаменты у м.Беговая. 1-3-комнатные. Площадь от 29 до 138 кв.м. Монолит. от 4,6 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Новостройки от А101. Новая очередь! 5 минут до м.Саларьево. 3 варианта дизайнерской отделки в испанском стиле. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад от 6 млн руб.MR Group Квартиры у м. Царицыно Современные 1-3-комнатные квартиры пл. от 30 метров. рядом с метро Царицыно. Монолит-кирпич. Звоните! от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» В мае выгода до 640 000 руб. Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. 214-ФЗ. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,9 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Искра-парк" Новые 1-4-комнатные апартаменты пл. от 40 метров. рядом с метро Динамо. Монолит. Торопитесь! от застройщикаГалс-Девелопмент м. Петровско-Разумовская 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Петровско-Разумовская. Площадь от 32 до 107 метров Монолит. Торопитесь! от 4,1 млн рублейООО "НДВ" AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,75% Только до 31 мая! Лучшие квартиры из золотого резерва от 3,3 млн руб.! ЖК "Солнечная Система", Химки. Всего 4,4 км от столицы! ЖК "Академия Люкс" Новые квартиры у м.Юго-Западная. 1-4-комнатные. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от ЗастройщикаЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" ЖК «Легенда» - скидки до 20%!Н.Москва До 15 июня лучшие условия на покупку! 1-й взнос по ипотеке 90000 руб. Мат.капитал х2. от 2,5 млн руб.ГК «Новые Кварталы» ЖК "Терлецкий Парк" (ВАО) Монолитный дом. м.Перово в пешей доступности. Свой дет/сад. Рядом парки и усадьба "Кусково". Есть ипотека! от 5,2 млн рублейООО "НДВ" Старт продаж в ЖК «Мир Митино» Квартиры в Москве от 86 500 руб./кв.м в пешей доступности от м. Пятницкое шоссе. Отличная экология. Паркинг. Звоните! от 86 500 руб./кв.мCapital Group ЖК «Царицыно»! Успей купить! 100 квартир от 80000 руб./кв.м. Только до 10 июня! Внутри МКАД. 7 мин до метро. 5 мин до парка. Монолит от 2,9 млн руб.ЦНН