Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость летом 2016 года?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
22 декабря 2015 года
Фотобанк Лори

Картина маслом: риски рынка недвижимости в 2016 году

Ожидания заложенных в 2015-м перемен

Сложности уходящего года для рынка недвижимости были преодолены в первую очередь с помощью государственного субсидирования ипотечных ставок, и на продолжение этой программы после мая 2016 года в первую очередь уповают застройщики. Но не стоит забывать, что в 2015 году частично вступили в силу и частично только обсуждались довольно серьезные законодательные нововведения, которые претендуют на то, чтобы в значительной мере определять будущее развитие рынка.

Поддержать экономику

Ключевой пункт антикризисного плана, касающийся сферы строительства – субсидирование ипотечных ставок, которое продлено до мая 2016 года. Именно господдержка ипотечного кредитования позволила рынку «не упасть на дно» и поддерживать стабильный уровень спроса в проектах массового сегмента. Переоценить значение льготной ипотеке в жилом секторе сложно, поскольку во многих проекта массового сегмента доля ипотечных сделок достигает 80% от общего объема продаж, говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. В I квартале 2015 года, когда на рынке были представлены «заградительные» ипотечные ставки, продажи в ряде проектов буквально «встали» и возобновились только после запуска субсидирования. (Подробно об этом аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» рассказывал в статьях «Картина маслом»: приобрести недвижимость в Москве и Подмосковье с помощью государства» и «Картина маслом»: успехи рынка недвижимости в 2015 году».)

Правда, по мнению специалистов www.irn.ru, реальное улучшение положения вещей может наступить только при общем оздоровлении макроэкономической ситуации. Последнее имеет шансы на развитие только в условиях стабилизации геополитической напряженности. Но, «за неимением гербовой пишем на простой»; в условиях системного дисбаланса приходится что-то подправлять вручную. А за подобными поправками нужно внимательно следить: они зачастую могут означать скорое изменение правил игры.

Защитить дольщиков

Несмотря на все принимаемые меры, проблема обманутых дольщиков никуда не ушла. И вот на этой почве могут вырасти серьезные побеги предстоящих изменений картины рынка.

Среди наиболее заметных законодательных инициатив стоит отметить предложение по переходу к новой системе приобретения готового жилья без участия средств дольщиков, считает Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group. Уже сейчас правительство России одобрило проект поправок в законодательство о долевом строительстве, включающий ведение Единого электронного реестра застройщиков, целевого использования средств дольщиков, а также ужесточение требований к размеру собственного капитала застройщиков. Все эти меры направлены на повышение уровня надежности компаний, возможность осуществления оперативного контроля в случае возникновения кризисной ситуации.

Отмечу, что стремление властей к минимизации рисков покупателей весьма оправдано, однако предложение по резкой отмене ДДУ может грозить серьезным ростом цен на недвижимость и полной модификацией структуры рынка. В этой связи инициативы по отмене ДДУ или внесудебное изъятие долгостроев могут принести позитивные результаты, но только с учетом тщательного анализа возможных последствий и четко выстроенного механизма введения изменений, говорит Саакянц.

Власти рассматривают различные схемы минимизации рисков дольщиков, однако сейчас рынок и так переживает непростые времена, и подобные нововведения постепенно могут привести к укрупнению рынка, считает Богданюк. «Потянуть» новые требования и условия для долевого строительства смогут далеко не все игроки рынка. При крайне высоких ставках для проектного кредитования примерно 70% от общего объема финансирования проекта поступает от дольщиков, 20% – кредиты и 10% – собственные средства. Таким образом, удержание до завершения строительства средств дольщиков как главного источника финансирования жилого строительства приведет как минимум к росту цен, поскольку застройщикам придется больше кредитоваться, укрупнению рынка, повышению нагрузки на банковскую систему, распространению «серых» схем, предупреждает эксперт.

Наряду с обсуждением темы о видоизменении процесса привлечения средств дольщиков по договорам долевого участия, в частности, о возможности передачи средств дольщиков до завершения строительства на банковские спецсчета, появилась еще одна «весточка», предсказывающая укрупнение рынка.

С 1 октября в ФЗ-214 были внесены поправки, согласно которым увеличился размер собственных средств у страховых компаний с 400 млн рублей до 1 млрд рублей. Это требования не к застройщикам, а к страховым компаниям, которые страхуют гражданскую ответственность застройщиков. Таким образом, на рынке страхования гражданской ответственности застройщиков остались только несколько крупных страховых компаний, которые, скорее всего, готовы кредитовать только таких же крупных застройщиков с большим портфелем проектов, дабы минимизировать риски.

Правда, замечают в www.irn.ru, само по себе выдавливание с рынка мелких и средних застройщиков вряд ли решит проблему дольщиков. Есть небольшие компании, реализовавшие поочередно два-три проекта, никаких нареканий от дольщиков не получившие. А есть супергигант СУ-155…

«Значимым событием стало банкротство одного из самых крупных девелоперов России – компании СУ-155, – говорит Саакянц. – Данная ситуация продемонстрировала всю нестандартность нынешнего кризиса, когда даже крупный застройщик с внушительным портфелем реализованных проектов не смог вовремя скорректировать свою стратегию развития и подстроиться под новые реалии. История с СУ-155 показала особую необходимость гибкого подхода к выстраиванию внутренней политики компании».

Царская доля

С 2016 года меняется налоговое законодательство. «Это должно определенным образом повлиять на людей, занимающихся перепродажей квартир», – считает председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. Сейчас во внимание будет приниматься кадастровая оценка объекта недвижимости, а она приближена к рыночной, особенно это касается квартир в центре Москвы. Теперь занижать цену квартиры до 1 млн руб. будет бессмысленно, налог будут взимать с кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. «Эти новшества могут как повысить объем собираемых налогов, так и в некоторых случаях уменьшить количество спекуляций на рынке вторичного жилья», – говорит она.

Кроме того, по словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, с 1 января 2016 года предельный срок владения недвижимостью, при котором весь доход освобождается от НДФЛ, увеличивается с 3 до 5 лет. «Условно говоря, если вы купили квартиру в декабре 2015 года и успели зарегистрировать собственность до 31 декабря 2015 года, то для вас действуют старые правила – вы освобождаетесь от налога на доход через три года собственности, – говорит она. – Однако если вы стали собственником с 1 января 2016 года, то от налога на доходы вы освобождаетесь только через 5 лет. На мой взгляд, это может снизить инвестиционную привлекательность недвижимости как актива в целом. Да, можно продать квартиру по переуступке. Но цена за такой период времени попросту не успевает «отрасти». А учитывая сложную ситуацию с высокими ипотечными ставками, инвестор и вовсе рискует не продать квартиру в определенные сроки».

Защитить персональные данные

В 2015 году довольно бурно и преимущественно «со знаком минус» обсуждался законопроект о закрытии персональных данных о владельцах жилья. «От мошенников людей маловероятно, что он защитит, поскольку существует множество других источников информации по персональным данным, – отмечает Богданюк. – А вот процесс регистрации документов усложнится и удлинится, поскольку обойтись без этой информации нельзя».

Более того, подобное ограничение как раз и может создать благоприятную почву для мошенников.

«Выписка из ЕГРП не содержит информацию сугубо личного характера, этот документ просто подтверждает, кто является собственником определенной квартиры, – говорит Светлана Матвеева, заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – И если продавец по какой-либо причине откажется предоставить такую выписку (например, сославшись на закон – IRN.RU), то потенциальному покупателю будет сложно убедиться, что перед ним истинный владелец. И если такое ограничение действительно будет принято, это, возможно, создаст дополнительные благоприятные условия для мошенников, усложнит проведение сделок купли-продажи».

Дорожные истории

Очень важно, что власти уделяют огромное количество развитию территорий, в частности, транспортной инфраструктуре, говорит Литинецкая. Наряду с глобальными планами по реконструкции магистралей в черте города, правительством предусмотрен ряд столь же обширных мероприятий по ремонту и расширению участков дорог, проходящих на территории ближайшего Подмосковья, а также строительство транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) и прокладка легкого метро.

«Одно из самых важных и ожидаемых, на мой взгляд, событий – реконструкция Калужского шоссе, которое завершится в 2016 году. Для Новой Москвы эта дорога, по сути, является транспортной артерией. И расширение трассы значительно улучшит транспортную ситуацию на присоединенных территориях, – считает эксперт. – В свою очередь это приведет к повышению покупательской активности, поскольку именно проблема с транспортной доступностью зачастую была фактором, ограничивающим спрос».

Но, как и любое условие работы на рынке, транспортный фактор может приносить пользу, а может и мешать.

Среди нововведений, которые могут негативно сказаться на развитии отрасли, стоит отметить поправки в федеральное законодательство, ужесточающие требования к нормам загрузки автотранспорта, и введение системы «Платон» для большегрузных машин за проезд по дорогам федерального значения, считает заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов. Он привел мнение президента Ассоциации застройщиков Московской области Андрея Пучкова: из-за новых правил грузоперевозок себестоимость строительных работ в Подмосковье вырастет минимум на 7-8%». «Наиболее болезненно изменения условий перевозки отразятся на застройщиках, реализующих проекты в эконом- и комфортклассе, т.е. наиболее доступных сегментах жилья», – считает Блинов.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
11408 (0 сегодня)


Другие материалы по теме сюжета:

Госдума приняла закон о реформе 214-ФЗ Госдума во II чтении приняла законопроект о новых требованиях к долевому строительству Новые требования к уставному капиталу застройщиков могут вступить в силу с 1 июля 2016 года Пайщики «СУ-155» на улице Бочкова в Москве рискуют остаться без квартир из-за проблем с документами - СМИ Проблемный дом «СУ-155» в Ивантеевке обещают достроить до конца года Строительство проблемного дома завершается в Дмитрове Программу льготной ипотеки могут свернуть после 2016 года - Минстрой Льготная ипотека больше не поддерживает спрос на жилье в Подмосковье – президент Ассоциации застройщиков МО Решение о продлении программы льготной ипотеки будет зависеть от ключевой ставки – Минстрой Общественная палата предлагает заморозить строительство ЦКАД – СМИ ЦКАД в Подмосковье построят в срок – губернатор Автодорожная строительная корпорация построит третий участок ЦКАД в Подмосковье Мень: «Компенсационному фонду дольщиков быть» Путин велел создать компенсационный фонд для обманутых дольщиков к декабрю 2016-го Компенсационный фонд для обманутых дольщиков может заработать с 1 января 2017 года
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Каждому купившему квартиру в июне кухня в подарок! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group ЖК "Родной город. Октябрьское поле" Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 41 метра. рядом с метро Октябрьское поле. Монолит. Подробности по телефону! от застройщикаРГ - Девелопмент ЖК "Солнечный"- дома построены До 30 июня скидка от 170 000 руб. при покупке в ипотеку. Развитая инфраструктура г.Раменское. Высокая транспортная доступность. от 53 000 руб./кв.мООО "РамСтрой" Жилой комплекс "Лица" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Беговая. Площадь от 48 до 170 метров Монолит. Торопитесь! Capital Group Чертаново Северное мкр. «7Б» 1 и 2-комн. квартиры. Благоустроенный р-н, транспорт. доступность. Ипотека. Мат. Капитал. Рассрочка. Рядом метро. от 7,2 млн рублейООО «Инвестиции-недвижимость» ЖК "Квартал 38А" Новые квартиры у м.Калужская. 1-4-комнатные. Площадь от 51 до 168 кв.м. Монолит. Звоните! от 192.000 руб./кв.мФлэт и Ко ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,4 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 85 000 руб./кв.м ООО "НДВ" ЖК "Солнечная долина" Спешите! Квартиры пл. 35-83 кв.м. г. Щелково. Монолит-кирпич. от 2.3 млн руб. Копить на квартиру больше не нужно! 95,5 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Новая Рига. 8,5 км от МКАД. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group Осталось 8 двушек до 10 млн руб.! ЖК в 2х мин. пешком от метро. Рассрочка. Ипотека. ДДУ. Скидка 3% при 100% оплате и ипотеке! Бронируйте сейчас! от 6,3 млн руб. Квартиры в Химках Современные 1-5-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 45 до 209 кв.м. Монолит-кирпич. Торопитесь! от застройщика Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate "ВТБ Арена парк" на Динамо Апартаменты от 47 кв.м. Современная экологически чистая территория для жизни, работы и отдыха. Скидка до 14% от застройщикаЗАО "УК Динамо" Квартиры в ЖК "О7" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 44-118 кв.м. 7 мин. транспортом от м.Юго-Западная. Звоните! от 150 000 руб./кв.мООО "НДВ" Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 30 июня. Вся инфраструктура,дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 1,7 млн руб.Urban Group ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Новоград «Павлино», г. Балашиха Квартиры в микрогороде по стартовым ценам. Удобные планировки, студии. метро Некрасовка. Военная ипотека от 1,7 млн руб.ГК "МИЦ" Новогорск. Квартиры А вы видели ЖК бизнес-класса с открытым всесезонным бассейном и гольф-полем? Приезжайте и посмотрите! Куркино. от застройщика ЖК "Парковый" Новые 1-3-комнатные квартиры. г. Подольск. Площадь от 42 до 104 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! от 3 млн руб.Арсенал Холдинг Квартиры в г. Химки 1-3-комнатные квартиры пл. от 45 метров. г. Химки. Монолит-кирпич. от 4,2 млн руб.Арсенал Холдинг Квартиры в Новой Москве! 850 метров от метро Рассказовка. Детские сады, школа. Рассрочка, ипотека 10%. Индивидуальные условия! от 105 000 руб./кв.мSezar Group ЖК "Солнечная Система". Химки Квартиры с дизайнерской отделкой от 3,5 млн руб. Вся инфраструктура, более 40 вариантов планировок. Апарт-комплекс «Re:Form» 5 минут от метро Преображенская пл. Апартаменты в готовом доме от 7,8 млн. Выгода до 2,4 млн руб. от 149 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость ЖК "Новое Бисерово" Ногинский район. Квартиры пл. от 28 метров. Монолит-кирпич. студии,1-3-комнатные квартиры Звоните! от застройщикаОблИнвестСтрой Жилой комплекс "Триколор" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.ВДНХ. Площадь от 48 до 204 метров Монолит. ниже рынка на 20%!Capital Group ЖК "Экопарк Горчаково" Наро-Фоминский район. 26 км от МКАД. Квартиры площадью от 42 метров. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры Подробности по телефону! от 3 500 000 руб.МИСК Акция! Скидки на все до 17,59% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,7 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,7 млн руб.ГК «Новые Кварталы» "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость Сдаем в 2016г. - точно в срок! Апартаменты бизнес-класса у м. Динамо от 4,6 млн руб.! Престижный район. Рядом парк, ТРЦ, ВУЗы. Рассрочка 0%! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" Квартиры у м. Белорусская В продаже 1-5-комнатные апартаменты площадью 30-552 кв.м. 6 мин. пешком от м.Белорусская. Уточняйте подробности по телефону. от 265 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов. Собственные парк, пруд, 4 д/сада, школа. *Хамовники - согласно рейтингу Penny Lane Rlt от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК "Видный Берег" Квартиры площадью 28-106 кв.м. Ленинский район. Монолит-кирпич. от 2,2 млн руб. The American Dream , 58 от МКАД Новые дома площадью от 130 кв.м. по Дмитровскому шоссе, 58 км от МКАД. Коммуникации. Звоните! от 6 350 тыс. руб.Fenix Group ЖК "Сходня Парк", 12 км от МКАД Комфорт класс от 2,01 млн руб.! Вся инфраструктура. Удобное расположение. Сдача в 2017г. Успей купить! от 2,01 млн руб.ООО «Фирма Риксон» Микрогород «В лесу» Квартиры площадью 26-117 кв.м. Красногорский район. Монолит-кирпич. Звоните! от застройщикаRoseGroup м. Водный стадион В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 29-83 кв.м. 5 мин. пешком от м.Водный стадион. Уточняйте подробности по телефону. от 180 000 руб./кв.м Концерн «КРОСТ» ЖК "Зеленые аллеи" Квартиры площадью 32-112 кв.м. г. Видное. Монолит-кирпич. Звоните! от 2,3 млн руб.ГК "МИЦ" Скидка 10% на 5 апартаментов! Квартал клубныx особняков в историческом центре Москвы. Панорамные виды на набережную р.Москвы. Рассрочка 0%! от 23 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК "Успенский". Сдача в 2016г. Высокая готовность! Москва-река, лес, чистый воздух. Инфраструктура. Рублево-Успенское ш. 24-й км от МКАД от 69 155 руб./кв.мООО «Фирма Риксон» ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,67 млн руб. ЖК "Потапово Lite " 10 км от МКАД. Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Звоните! от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" м. Автозаводская 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Автозаводская. Площадь от 46 до 72 метров Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,9 млн руб.Группа компаний ТЭН м. Петровско-Разумовская В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 32-107 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. Подробности по телефону! от 4,3 млн рублейООО "НДВ" ЖК Ново-Никольское. Дома построены. Квартиры и таунхаусы в престижном районе Новой Москвы! Доступный комфорт-класс! Богатая инфраструктура! от 73 500 руб./кв.мООО Агрострой Жилой комплекс "Одинбург" Торопитесь! 1-4-комнатные квартиры пл. от 29 метров. г. Одинцово. Монолит-кирпич. Квартиры у м. Царицыно 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Царицыно. Площадь от 30 до 140 метров Монолит-кирпич. Торопитесь! от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» ЖК "Терлецкий Парк" (ВАО) Монолитный дом. м.Перово в пешей доступности. Свой дет/сад. Рядом парки и усадьба "Кусково". Есть ипотека! от 5,2 млн рублейООО "НДВ" AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,75%. ЖК премиум-класса р-н Мневники Wellton Park. Оформление права собственности в подарок до 30.06. Квартиры от 5,14 млн руб. Беспроцентна рассрочка. Звоните! от 5,14 млн рублейКонцерн "КРОСТ" ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад MR Group ЖК"Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! м.Ясенево. Заселение! от 185 000 руб./кв.мФлэт и Ко ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 2,3 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ" ЖК «Царицыно»! Успей купить! Квартиры внутри МКАД от 80000 руб./кв.м: 1к.кв.- от 2,4млн руб.; 2к.кв.- от 4млн руб.; 3к.кв.- от 6,9млн руб. от 2,4 млн руб.ЦНН Юбилейные квартиры от 2 млн руб. Скидки к 10-летию компании! Сдача июнь 2016г. Ипотека. Бесплатная бронь. Кол-во квартир ограничено. От застройщика от 2 млн рублейГК «Премьер» Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщикаООО «Инвесттраст»