Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
08 декабря 2015 года
Фотобанк Лори

Где жить хорошо: премиальные районы за ТТК

Эксперты назвали самые перспективные районы, которые могут стать «конфеткой»

Децентрализация, которая давно является трендом на рынке офисной недвижимости, распространяется и на жилье. В последнее время за Третьим транспортным кольцом стали появляться премиальные проекты, которые раньше можно было представить только в центре Москвы. IRN.RU опросил 23 экспертов рынка недвижимости и определил самые интересные районы для развития премиального жилья за пределами ЦАО.

В чем престиж

Сначала редакция www.irn.ru выявила среди 99 районов старой Москвы за Третьим транспортным кольцом (ТТК) 13 наиболее перспективных. Районы должны были отвечать сразу всем обозначенным критериям: наличие благоустроенных парков площадью более 10 га в самом районе или в непосредственной близости от него, как минимум одна школа из официального рейтинга топ-300 по Москве (http://dogm.mos.ru/presscenter/news/detail/2083902.html). При этом цены на вторичном рынке должны были превышать средние по Москве (175 000 рублей за кв.м), к тому же обязательным было наличие новостроек бизнес-класса и премиальных проектов с открытыми продажами или наличие ближайших планов по строительству таких объектов, поскольку это означает, что девелоперы рассматривают районы в качестве перспективных.

Затем мы попросили экспертов рынка недвижимости выбрать из этого списка две «пятерки»: самые лучшие, то есть отчасти уже состоявшиеся, и недооцененные, то есть наиболее перспективные на текущий момент. В качестве экспертов были привлечены ведущие брокеры и консультанты, а также журналисты, пишущие про рынок недвижимости. Среди наиболее престижных районов, которые уже можно назвать премиальными, эксперты выделили Раменки, Гагаринский и Ломоносовский. А лидерами среди недооцененных, но перспективных стали Тропарево-Никулино, Тимирязевский и Нагатинский Затон.

«Сама по себе транспортная доступность или наличие парка, ряда престижных учебных заведений или строительных объектов высокого уровня не гарантируетвысокий статус району. Скорее тут вступает в силу совокупность причин – выстраивается пирамида, в основании которой лежит устойчивая репутация, которую эти районы заработали за время своего существования и развития в последние годы», - считает руководитель отдела «Недвижимость» Business FM Валерия Мозганова.

Районы с перспективой

В выделенных экспертами недооцененных районах цены на вторичном рынке пока относительно невысоки и находятся примерно на среднем по Москве уровне. При этом у данных районов немало преимуществ. «Случается, что у районов есть потенциал, но по каким-то причинам девелоперы не решаются туда идти», - говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

Например, среди преимуществ Тропарево-Никулино (14 голосов экспертов) партнер Colliers International в России Владимир Сергунин назвал расположение на престижном западном направлении, обилие зелени и парковых зон, удобный доступ к трем магистралям, ведущим в центр (Ленинский проспект, проспект Вернадского, Мичуринский проспект). Кроме того, район может похвастаться развитой образовательной инфраструктурой: здесь расположено несколько престижных вузов, а пять из 16 расположенных в районе школ входят в рейтинг лучших по Москве.

Основным недостатком района, из-за которого он «не дотягивает» до премиального, по мнению руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, является существенная удаленность от центра – Тропарево-Никулино граничит с МКАД.

В Тимирязевском районе (12 голосов) экспертов привлекло расположение недалеко от центра, зеленое окружение (здесь расположены парки «Дубки» и «Тимирязевский») и наличие знаковых объектов, в частности дизайн-завода «Флакон». Также расположение на Дмитровском шоссе удобно для занятий водными и горнолыжными видами спорта, весьма популярными у обеспеченных покупателей.

Кроме того, сразу несколько экспертов отметили, что престиж района может «подтянуть» появление первого статусного проекта – дома «Дыхание» от ФСК «Лидер». «Отсутствие до недавнего времени премиальных проектов заметно занижало его статус относительно районов-«конкурентов» с юго-запада столицы. По идее, с появлением первого современного премиального проекта это отставание должно стремительно сократиться, так что перспективы у района должны быть самые радужные», - отмечает руководитель проекта «Дом.Лента.ру» Валерия Семенова.

А вот перспективы Нагатинского затона (12 голосов) эксперты связывают с программой реновации промзон. В настоящее время происходит редевелопмент самого затона, а рядом с районом застраивается завод ЗИЛ. «Через несколько лет заброшенная территория превратится в новый центр притяжения современной жизни с обустроенной набережной, обширной рекреационной зоной и сформировавшейся инфраструктурой – как социальной, так и транспортной», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

К тому же район уже сейчас привлекателен благодаря наличию парков, в первую очередь – Коломенского. «Нагатинский Затон – это такой оазис в промышленной части Москвы, небольшой островок с красивыми видами и одним из самых значимых парков столицы. Если люди привязаны к районам вокруг по работе, учебе, то это лучшее место», - считает генеральный директор агентства недвижимости «Мезон» Екатерина Бонч-Бруевич. К слову, в самом районе сейчас нет высококлассных новостроек, однако в 2017 году компания AEON планирует вывести на рынок проект в бизнес-сегменте.

Для большинства районов этой группы ситуация осложняется тем, что многие из них формировались в отсутствие четкого градостроительного планирования. «Скажем, Тропарево-Никулино уж слишком быстро застроили различными серийными домами (конечно же, нашим ДСК негоже простаивать!) – и стоят корпуса свечами, как будто архитекторы каким-то невероятным образом забыли расставить макеты в логический ряд. А ведь район можно было сделать конфеткой, даже учитывая некое засилье военных ведомственных и институтских зданий-крепостей!» - подчеркивает главный редактор интернет-портала «Квадрум» Александр Шевчук.

Также многие эксперты в числе перспективных и недооцененных называли Хорошево-Мневники (11 голосов), Хорошевский и Беговой (по 10 голосов). «Потенциал их «премиальности» высок в связи с активным развитием этих зон, в том числе транспортным (строительство Северного дублера Кутузовского проспекта, реконструкция Новорижского шоссе, строительство развязок и метро), - говорит Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости PointEstate. - В этих районах заявлено большее число новых качественных проектов, в отличие от уже застроенных и зачастую переоцененных западных и юго-западных районов. Фактором, который сможет повлиять на повышение имиджа района, также может стать строительство Парламентского центра в Нижних Мневниках».

Уже премиум

Эксперты оказались единодушны в определении уже состоявшихся премиальных районов за ТТК. Безоговорочным лидером оказался район Раменки – за него проголосовали 19 из 23 опрошенных экспертов. При этом руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills Анатолий Довгань считает этот район единственным премиальным за пределами центра. Генеральный директор агентства элитной недвижимости Troika Estate Татьяна Крючкова определила Раменки как «современный район с интеллектуальной харизмой».

«К преимуществам района можно отнести большое количество зеленых зон и практически полное отсутствие промышленных предприятий, что создает благоприятную экологическую обстановку. Для района характерна относительно низкая плотность застройки, хорошо развитая социальная и коммерческая инфраструктура. На территории находится главный университет страны МГУ им. Ломоносова, 16 посольских городков и киностудия «Мосфильм», - говорит Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome.

По словам директора по развитию ContactRealEstate Вячеслава Антропова, здесь уже представлены наиболее дорогие комплексы в Москве, расположенные за ТТК: «Снегири» и «Долина Сетунь». В целом, по данным Wellhome, в Раменках в сегменте высокобюджетной недвижимости к продаже предлагаются квартиры более чем в 10 жилых комплексах, часть из которых введена в эксплуатацию. Однако это является и определенным недостатком для дальнейшего развития премиального сегмента: по словам Екатерина Бонч-Бруевич, из-за обилия дорогих проектов конкуренция здесь очень высока и рынок дорогого жилья насыщен.

Другие два района, вошедшие в тройку наиболее престижных за ТТК, – Гагаринский (16 голосов) и Ломоносовский (15 голосов). По мнению Татьяны Калюжновой, они ничем не уступают Раменкам, просто здесь меньше места для нового строительства, поэтому возможности для появления новых премиальных проектов ограничены. Все районы-лидеры, по словам директора департамента маркетинга агентства недвижимости «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольги Денисовой, обладают общими преимуществами: удачной локацией, развитой инфраструктурой, в том числе образовательной, положительной репутацией. Стоимость вторичной недвижимости, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», во всех трех районах составляет в среднем 265 000 рублей за кв. м, что в полтора раза выше среднего уровня по Москве. Среди премиальных районов эксперты также нередко называли Сокольники (12 голосов) и Крылатское (11 голосов)

Новый взгляд

В целом эксперты очень по-разному оценивают перспективы развития премиального сегмента за пределами Третьего транспортного кольца. Например, Татьяна Калюжнова считает, что все районы, за исключением самых престижных, являются очень комфортными для жизни, однако вряд ли в ближайшие годы могут пополнить список премиальных. При этом генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова считает, что даже самые престижные районы относятся все же к бизнес-классу, а до премиума им пока далеко. Валерия Мозганова согласна, что о сформировавшемся премиальном статусе представленных районов говорить рановато, хоть они и являются привлекательными для проживания.

В свою очередь, Андрей Хитров говорит, что у многих нецентральных районов есть действительно хорошие шансы для того, чтобы они стали премиальными. Екатерина Румянцева отмечает, что порой катализатором повышения престижа района может стать как раз появление нового статусного проекта, как произошло в Тимирязевском районе – то есть не всегда локация определяет уровень проекта, иногда происходит наоборот. При этом покупателям, которые хотят вложиться в новые проекты, целесообразно присмотреться именно к недооцененным локациям с выраженными признаками роста.

Редакция IRN.RU благодарит за участие в опросе: компании Blackwood, Colliers, ContactRealEstate, Est-a-Tet, IntermarkSavills, Kalinka, Point Estate, Troika Estate, Welhome, «Азбука Жилья», АН «Лидер», «ИРН-Консалтинг», «Магистрат», «Мезон», «Метриум-групп», «НДВ-Недвижимость», «Русский дом недвижимости», «Усадьба», радиостанцию BusinessFM, приложение «Ведомости-Недвижимость», проект «Дом.Лента.ру», портал «Квадрум» и журнал «Недвижимость и Цены».

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9741 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
Пока шеф в отпуске! Скидка до 16%! Комплекс клубных домов с парком и прудом. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК "Лица" Торопитесь! Новые квартиры у м.Беговая. 1-4-комнатные. Площадь от 48 до 170 кв.м. Монолит. Capital Group ЖК «Фили Град» Квартиры с видом на реку. Свой паркинг. Виды на центр. Филевский парк. 1 очередь сдана! 10 мин.пешком от м. Фили. MR Group Вид из окна в подарок! Только в августе скидка 5% на ряд видовых квартир на 20 и 22 этажах. ЖК рядом с метро. Ипотека. Рассрочка. ДДУ от 154 100 руб./кв.мРГ - Девелопмент Скидки до 15%! Сдаем в 2016г.! Золотая осень на Золотом Острове! Квартал клубныx особняков в историческом центре Москвы. Рассрочка 0%! от 22 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК "Потапово Lite " Новые квартиры у м.Бунинская аллея. 1-5-комнатные. Площадь от 46 до 169 кв.м. Монолит. Спешите! от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" м. Рязанский проспект 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Рязанский проспект. Площадь от 38 до 80 метров П-44Т. Звоните! Акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" ЖК SREDA от застройщика. ЖК SREDA от застройщика. Квартиры рядом с метро от 4,2 млн руб. 10% скидка на 10 квартир только в августе! Торопитесь! Рязанский проспект ЖК "Art Residence" Новые апартаменты у м.Белорусская. 1-5-комнатные. Площадь от 30 до 552 кв.м. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! 270-450 тыс. руб./кв.м.STONE HEDGE Квартиры у м. Коломенская Новые 1-4-комнатные квартиры пл. от 31 метра. рядом с метро Коломенская. ЕвроПа. Уточняйте подробности по телефону. ЖК"Хорошевский". Выгода до 3,1 млн Квартиры бизнес-класса в 5 мин. от метро Октябрьское поле! Своя территория, рядом Серебряный Бор. Рассрочка 0%! выгода до 3,1 млнООО "НДВ" Квартиры у м. Юго-Западная Спешите! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Юго-Западная. Площадь от 44 до 118 метров ГК: III кв. 2016 г. Монолит-кирпич. от 148 500 руб/кв.мООО "НДВ" ЖК "Загорье" В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 30-140 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Царицыно. Звоните! oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. м. Преображенская площадь Современные 1-4-комнатные квартиры пл. от 48 метров. рядом с метро Преображенская площадь. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаГалс-Девелопмент Жилой комплекс "Триколор" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.ВДНХ. Площадь от 48 до 204 метров Монолит. Звоните! летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group ЖК "Некрасовка", г.Москва Готовые квартиры в Москве. 3 мин. пешком до метро «Некрасовка». Рассрочка 0%. Регистрация в подарок! от 4,2 млн руб. ДСК-1 и Ко ЖК "Домашний" Новые квартиры у м.Марьино. 1-4-комнатные. Площадь от 31 до 102 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! ЖК "Родной город. Каховская" Новые квартиры у м.Каховская. 1-4-комнатные. Площадь от 34 до 114 кв.м. Монолит. Торопитесь! от 145 800 руб./кв.мРГ - Девелопмент ЖК «ЛУЧИ» Рассрочка 0%/18 мес. Новый ЖК в Солнцево от 114 000 руб. кв.м. Новый взгляд на комфортную жизнь от крупнейшего застройщика России! от 114 000 руб./кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Жилой комплекс «Ясный»! Скидки до 8% в августе. Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком до м. Домодедовская. Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. MR Group ЖК «Царицыно»! Успей купить! Внутри МКАД: 1к.кв.- от 3,7 млн руб; 2к.кв.- от 5,7 млн руб; 3к.кв.-от 7,0 млн руб+100 квартир по уникальной цене от 80000 руб./кв.мЦНН КП "Александровы Пруды" Участки в Новой Москве. Скидка до 534 тыс. руб. Калужское и Варшавское ш., 30 км. Ипотека. Рядом лес, река. от 183 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate Ищете дорогую малометражку? Без леса и инфраструктуры в бывшей промзоне? Тогда лучше не сравнивайте с Новогорск. Квартиры в Куркино! от застройщика Квартиры в ЖК "Рассказово" Квартиры в ЖК "Рассказово" в 850 м от метро Рассказовка. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. ЖК «Панорама Сколково» Минское шоссе, 1,5 км от МКАД. Свободная планировка, подземный паркинг, потолки 3,1 м. от 102 000 руб./кв.мГК «СМУ-6» Коттеджный поселок "Певчее" Участки без подряда. Новая Москва. Киевское, Калужское ш., 25 км. Коммуникации. Ипотека. Скидки до 397 тыс. руб. от 333 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость ЖК «Зеленые аллеи». Скидка до 15%! Квартиры в новостройках от 1,8 млн руб. в г.Видное. Рядом ж/д станция. Военная ипотека 11,25%. Готова первая очередь! 3 детских сада, 2 школы, развитая инфраструктура. от 1,8 млн руб. ЖК "Пироговская Ривьера" Современные 1-3-комнатные квартиры. п. Пироговский. Площадь от 24 до 95 кв.м. Монолит. Квартиры в г. Химки г. Химки. Квартиры пл. от 49 метров. Монолит. 1-4-комнатные квартиры Подробности по телефону! от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» Микрогород «В лесу» Квартиры площадью 26-117 кв.м. Красногорский район. Монолит-кирпич. Торопитесь! от застройщикаRoseGroup ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,3 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 71 500 руб./кв.мООО "НДВ" Квартиры в готовом ЖК Южное Видное Квартиры от 1,8 млн руб. Акция "Летний Аукцион". Готовый мкр. в 15 мин от м.Домодедовская. Скидка 9% в августе. от застройщика, рассрочкаRDI Group Копить на квартиру больше не нужно! 99 130 руб. и квартира в ЖК "Опалиха О3" ваша! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,5 млн руб.Urban Group Только до 31 августа! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 40 вариантов планировок. Квартиры от 3,1 млн руб. Химки ЖК «Зеленый Город», 27 км от МКАД Готовые квартиры от 40 кв.м по спец.ценам и лоджия в подарок! 5 мин пешком до ж/д ст., лес. Ключи, собственность! от 2,68 млн руб.ГК «Домстрой» ЖК Столичный C отделкой. ЖК Столичный. 30 мин. до центра Москвы.. От 61900 руб./кв.м. Железнодорожный от 61900 руб./кв.мООО «ГлавстройДевелопмент» Город - курорт Митино О2 Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. м.Митино. Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе. от 2,4 млн рублейUrban Group Квартиры в Химках 1-5-комнатные квартиры пл. от 45 метров. г. Химки. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от застройщика ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Квартиры в г. Щелково Спешите! г. Щелково. Квартиры площадью от 35 метров. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры от 2.3 млн руб. Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 31 августа. Вся инфраструктура, дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 2,2 млн руб.Urban Group ЖК Мелодия Леса Вблизи Зеленограда. Детский сад, спортивные площадки, зоны отдыха, паркинг. Старт продаж последнего 7 корпуса! от 1,96 млн руб. ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. 4,35 млн за трёшку! Уютное жильё комфорт-класса, свежий лесной воздух. Дома уже сданы! 4,35 млн за трёшку! Новорижское ш., 17 км от МКАД. 4,35 млн руб.АО «ЛСР. Недвижимость-Москва» «Южная Долина», 9 км по Каширское ш Купить квартиру? Легко! От 528 руб./день по ипотеке. Скидки в августе 7%. 15 мин от м Домодедовская. Звоните! от 1,8 млн руб.RDI Group Город-парк "Первый Московский" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Метро "Саларьево". Скидки от 155 000 руб.! от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК "Видный Берег" Ленинский район. 1-3-комнатные квартиры пл. 28-106 метров. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. Жилой комплекс "Одинбург" 1-4-комнатные квартиры пл. от 29 метров. г. Одинцово. Монолит-кирпич. Звоните! "Переделкино Ближнее" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. М. "Рассказовка" (2017г.). Боровское ш., 8 км. Скидки от 250 000 руб.! от 4,7 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость ЖК «Баркли Медовая долина» Ипотека 8% годовых. 40 минут до центра. Старт 2-й очереди. Успей купить! Новая Москва Barkli Новые Ватутинки Москва. Новые Ватутинки. Квартиры с ремонтом под ключ от 3,9 млн руб. Сдача домов в 2016 г. Звоните! от застройщикаООО «Инвесттраст» ЖК "Испанские Кварталы" 10 мин от м.Саларьево. Ипотека, рассрочка. Надежный застройщик. 3 варианта дизайнерской отделки. Старт продаж! от 2,3 млн руб.А101 Девелопмент «Дом у реки». Скидки на все до 20%! "Дом у реки" от 2,4 млн руб. Скидки на все до 20%. Рассрочка 0%. Терраса в подарок! Химки. от 2,4 млн руб.ГК «Новые Кварталы» Сдаем в 2016 г.! Успей купить! Лайнер на посадку – цены на взлет! Новостройка бизнес-класса. 1,5 км от ТТК. Первый взнос 0%. от 4,9 млн руб!ГК "ИНТЕКО" В августе выгода до 800 000 руб.! Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,6 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,6 млн руб.ГК «Новые Кварталы»