Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1.1 млн
руб.
от
937 тыс
руб.
Опрос
С какой целью вы посещаете IRN.RU?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: непропорциональная зависимость арендных ставок и доходности

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

Перед выбором актива первым, на что обращает внимание инвестор, нередко становятся арендные ставки. Но дорогая аренда отнюдь не всегда означает, что объект способен принести устойчивую, а главное - высокую доходность.

В представлении инвесторов привлекательность региона нередко соотносится с его арендным сектором. Это вполне логично: рассуждая о потенциальной прибыли, частный инвестор прежде всего рассматривает арендные ставки и доходность объекта как единое целое, в рамках которого ликвидность является залогом высокой стоимости аренды. Однако, когда речь идет о рынке недвижимости, эта истина не всегда является аксиомой. Разберемся, от чего на самом деле зависит успех инвестиций в недвижимость  международного buy-to-let сектора.

Рента и спрос

Первое место в списке стран c самой дорогой в ЕС арендой занимает Великобритания, где средняя ежемесячная арендная ставка на жилье составляет 730 фунтов стерлингов, что почти в два раза больше среднего показателя по Европе, достигающего чуть более 480 евро. Средняя ежемесячная плата в британском арендном секторе также на 50% выше, чем в Нидерландах, где в среднем арендатор платит 625 евро. Третьей в списке стоит Испания, где стоимость аренды в месяц составляет 622 евро, за ней следуют Бельгия – 614 евро, Германия – 600 евро, Франция – 598 евро, Греция – 580 евро, Австрия – 562 евро, Италия – 538 евро и Швеция – 500 евро.

Среди стран, вошедших в топ-10 государств с самыми высокими арендными ставками в Европе, отнюдь не каждая претендует на звание инвестиционного направления с рентабельными активами. История двух инвесторов, вложивших средства в жилые объекты одной категории, начиналась одинаково хорошо, но закончилась, к сожалению, по-разному. Выбор жителя Петербурга Станислава П. и москвича Ильдара Н. пал на двухкомнатную квартиру с типовым ремонтом, предназначенную специально для сдачи в аренду, разница оказалась лишь в стране приобретения: петербуржец купил квартиру в британском Манчестере, а инвестор из Москвы – «двушку» в испанской Севилье. Хотя Великобритания и Испания входят в топ-3 стран с самой дорогой арендой, через год «хеппи-энд» ожидал только одного из российских инвесторов. Путь Ильдара к получению первой прибыли оказался слишком тернист – отсутствие спроса привело к тому, что в течение года квартира лишь простаивала в ожидании арендаторов, в то время как инвестор продолжал покрывать расходы на ее содержание и платить налоги. Но если залогом успешных инвестиций является вовсе не высокая рента, что гарантирует выбранному активу потенциальную ликвидность?

Простая математика buy-to-let инвестора

Безусловно, высокие арендные ставки могут свидетельствовать об уверенном развитии рынка жилья, но на фоне слабой экономики, дисбаланса спроса и предложения и ограниченности рынка жилья они вряд ли гарантируют постоянный прирост капитала. Наглядно это могут демонстрировать рынки недвижимости двух стран, занимающих первое и третье место в топ-10 – Великобритании и Испании. Объединяют местные рынки жилья не только высокие арендные ставки, но и объем от общего дохода, который приходится тратить частным арендаторам. В Великобритании квартиросъемщик вынужден на оплату жилья отдавать примерно 40% от заработной платы, в Испании арендная плата составляет 39% от бюджета арендатора, тогда как в среднем по Европе жилец выплачивает арендодателю около 29-30% от зарплаты.

Рост платы за аренду сопровождает обе страны. В первом квартале 2015 года арендные ставки в Великобритании выросли на 10,2% по сравнению с тем же кварталом годом ранее. В Испании рост за этот период составил 6%.

Несмотря на рост ренты, общая картина в обеих странах серьезно различается. Великобритания продолжает подтверждать устойчивое положение на мировом инвестиционном рынке цифрами: низкая безработица, которая летом 2015 года составила лишь 5,5%, позволяет государству поддерживать местный рынок жилья. Еще одним фактором, говорящим в пользу британского инвестиционного сектора, являются низкие ипотечные ставки: ставка Банка Англии уже несколько лет остается неизменной, составляя 0,5%. В Испании высокая безработица (22,37%) - среди молодых людей, которые также являются потенциальными арендаторами жилья, она достигает 48,6% - тормозит экономическое восстановление страны, так и не сумевшей пока достичь докризисных показателей.

Отсутствие государственного регулирования на рынке строительства привело к тому, что после нескольких лет бесконтрольной застройки испанский рынок жилья превратился в «сумеречную зону» с сотнями тысяч пустующих домов. Снижение спроса и инвестиционной привлекательности Испании провоцирует инфляцию со знаком минус или дефляцию, когда цены, в том числе и в жилом секторе, продолжают идти вниз. Разница в доходности, которую приносят объекты Великобритании и Испании, также очевидна: британская недвижимость способна принести свыше 5% годовых, тогда как доходность испанских объектов еле-еле доходит до 4%.

Схожие судьбы

Проблемы Испании характерны и для других южно-европейских рынков, таких как Италия и Греция. Перспективы итальянской экономики до сих пор выглядят довольно туманно, ровно как и судьба инвестиционных объектов местного рынка жилья. В отличие от Испании, в Италии не было организовано массовое строительство, и все равно итальянский рынок недвижимости остается ослабленным: отсутствие спроса не позволяет ему развиваться достаточными темпами, снижая и без того скромную инвестиционную привлекательность страны. Вложения в итальянские жилые объекты, доходность которых не превышает 3,6-4% годовых, на фоне нестабильной экономики оказываются не менее рискованными, чем инвестиции в испанскую недвижимость.

На фоне экономического кризиса в Греции при инвестировании в местное жилье риски оказываются еще выше, а при доходности греческого жилья, которая варьируется от 2,7% до 4,2%, подобные попытки того не стоят. Германия и Австрия, как и Великобритания, на фоне стабильно развивающейся экономики, стойко противостоят кризисным ударам и продолжают удерживать спрос в секторе аренды на достаточно высоком уровне. Доходность, превышающая 4,5% годовых, и ежегодный рост числа арендаторов обеспечивает уверенность местного арендного сектора, а инвесторам – потенциально растущую доходность.

Швеция и Нидерланды в силу чрезмерной ограниченности рынков жилья не способны предложить инвестору конкурентоспособную доходность. В Швеции дисбаланс предложения и спроса в пользу последнего продолжает давить на цены, заставляя их расти. При том, что поистине высокая стоимость шведских объектов, достигающая 3000-5000 евро за квадратный метр, на фоне доходности, не превышающей 4% годовых, выглядит не слишком обнадеживающе: окупить такие инвестиции получится не раньше, чем лет через восемь. Основная проблема Нидерландов – высокие налоги, при вычете которых от заявленной доходности в 4,5% годовых не останется и следа. Среди основных налоговых сборов, которые вынужден будет выплачивать инвестор – 30-процентный налог на доход от сдачи квартиры в аренду.

Не обольщаться высокими ставками

Подбирая потенциальный актив, инвестору необходимо учитывать не только высоту арендной ставки, но и так называемый «бэкграунд» или то, что чаще всего остается «за кадром»: налоги, среднюю стоимость объекта и экономическую ситуацию в стране, где планируется приобретать недвижимость. В противном случае ему предстоит разбираться с неожиданными последствиями покупки уже постфактум, а значит, придется выбирать лучшее из зол: довольствоваться низкой доходностью, которая не способна окупить вложенные средства, или же расстаться с объектом себе в убыток. Чтобы уберечь себя от таких исходов, лучше всего выбирать актив в одной из экономически стабильных стран, позволяющих инвестору не только твердо стоять на ногах, но и максимизировать капитал.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3098 (1 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Ленинский, 38. От 7,9 млн руб. Стильная архитектура ансамбля зданий. В шаговой доступности 3 парка, свой сквер. Рядом ТТК и метро. "Квартал Тетрис" Квартиры с первоначальным взносом 77 000 руб. 8 мин м. Тушинская. Школа, дет. сад. Рассрочка 0%. Ипотека 8,0% от Сбербанка от 1,7 млн руб.ГК «Садовое Кольцо» Город-парк «Первый Московский» Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Квартиры с отделкой и без. Ипотека - 0% от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость Жилой комплекс "Сказка" Торопитесь! Новые 1-3-комнатные квартиры. Истринский район. Площадь от 42 до 122 кв.м. Монолит-блок. от 3,6 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "мой адрес На Базовской" Новый объем в продаже! 2- и 3-комнатные квартиры от 6,0 млн руб. М. «Селигерская» (2017г.). Ипотека от 9,5 % ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика. 1-я очередь сдана. Развитая инфраструктура. 2,5 км от МКАД. от застройщикаGalaxy Group Нахабино Ясное от группы ЛСР Новый малоэтажный ЖК в экологичном районе. Всего 17 км по Новой Риге. Рассрочка 0% на 1,5 года. Звоните! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Квартиры у м. Бабушкинская Новые квартиры у м.Бабушкинская. 1-4-комнатные. Площадь от 34 до 113 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! ЖК Солнечная Система Ипотека 8% на весь срок. В июне отделка в подарок! 4 км от МКАД. Urban Group Резиденции «Сколково» Квартиры с ключами. ЖК бизнес-класса. Закрытая территория. Скидки до 10%. от 114 000 руб./кв.мАбсолют Недвижимость Клубный дом Малая Ордынка 19 В центре событий, вдали от суеты. Изысканная архитектура, вид на кремль, собственный двор-сад. м. Петровско-Разумовская Спешите! Современные 1-4-комнатные квартиры пл. от 32 метров. рядом с метро Петровско-Разумовская. Монолит. от 4,7 млн руб.НДВ-Недвижимость Апартаменты на Софийской набережной Элитные апартаменты с видом на Кремль. Потолки 3 метра. Натуральные материалы отделки. Подземный паркинг ЖК "Котельнические высотки" г. Котельники. Квартиры пл. от 40 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Подробности по телефону! от 79 000 руб./кв.мООО «БИГ Девелопмент» Загородный жилой комплекс "Замитино" Квартиры от 2,4 млн руб. 15 минут до м. Митино. Рассрочка 0%. Ипотека. 214-ФЗ. Застройщик. от 2,4 млн руб. ЖК Лесобережный Ипотека 8% на весь срок! Потрясающий вид из окон на лес и набережную. Urban Group ЖК«Яуза Парк»Выгода до 1,5 млн руб Спец. условия на 2х комнатные квартиры! Дом с видом на реку и парки: Сокольники, Лосиный остров!0% рассрочка. м.Преображенская площадь. Есипово Форест, 35 от МКАД Участки для строительства дома в 35 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. Площади 6-14 сот. Уточняйте подробности по телефону. от 680 000 руб.Астерра Басманный 5 Клубный дом бизнес-класса в ЦАО. Скидки до 14% на панорамные лоты. 5 мин. пеш. от м. «Красные Ворота». Сдача 2017г. КП «Лисичкин Лес» Поселок готов! Ленинградское ш, 26 км. Скидки до 605 000 руб. Коммуникации. ЖК Купавна Скидка до 3500 руб./кв.м. или кладовка в подарок. Квартиры от 1,3 млн руб. Горьковское ш. Окончание строительства 2017 г от 1,3 млн руб. Парк Мира Жилой квартал на пр. Мира. Дома готовы. Выдача ключей. 5 мин. до м. Алексеевская ЖК «Лучи» Квартиры в центре Солнцево. 300 метров от метро. Рассрочка 0% на 18 месяцев. Звоните! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Живи в центре! Квартал жилых небоскребов «Центр-Сити». Новые дома от 10 до 53 этажей. Квартиры на любой вкус. 5,9 млн руб.Жилой квартал Сити. ЖК "Ломоносовский на Панферова" 1-5-комнатные квартиры, пентхаусы рядом с м.Профсоюзная. Площадь от 61 до 291 метр Монолит. от 210000 руб./кв.м Успей купить со скидкой -20%! ЖК "Ленинградский", 10 минут от метро Речной вокзал. Высокие потолки. Школы, детские сады. Не жди - бери! от 2,9 млн руб.НДВ-Недвижимость Эко Видное 2.0 Старт продаж нового корпуса. Квартиры с отделкой MR Base от 2 млн руб. Развитая инфраструктура. 4 км от МКАД от 2 млн руб.MR Group Романово Лайф, 15 от МКАД Участки для строительства дома в 15 км от МКАД по Носовихинскому шоссе. Площади 4-19 сот. Спешите! от 970 000 руб.Астерра Новостройки от А101 От 2,77 млн руб. 5 мин. до м. Бунинская аллея. Стартовые цены. Застройщик. 214-ФЗ. Повышение цен с 29 мая. от застройщикаА101 Девелопмент Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. Новая Москва. Ипотека 9,5%. Скидки до 9% от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК "Жилой дом на Коминтерна" Новые квартиры у м.Бабушкинская. 1-4-комнатные. Площадь от 47 до 135 кв.м. Монолит. от 150 000 руб./кв.мФлэт и Ко Город-событие на Рублевке! Квартиры нового поколения. Ипотека 8% на весь срок! Скидки до 12%! Живите в красоте! Urban Group ЖК «Царская Площадь» со скидкой 15%! Бизнес-класс. 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ ЖК "Карамышевский бриз" Новые квартиры у м.Октябрьское поле. 1-4-комнатные. Площадь от 42 до 222 кв.м. Монолит. Спешите! от 166 000 руб./кв.мГК "ГРАС" Квартира в Park Avenue с выгодой до 10% Единственный ЖК с квартирами премиум-класса на Новой Риге. Заключительный этап продаж. Полностью готовый квартал! от 6,6 млн руб.Villagio Estate ЖК Silver. Успейте купить на старте! Квартиры бизнес-класса рядом с парком. 7 мин пешком от м. Ботанический сад. Панорамные виды. Ипотека. Звоните! от 140 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Новостройки А101 15 минут до 3 веток метро. Московская прописка. Акция действует до 25 июня! 214-ФЗ. Застройщик. от 2,6 млн руб.А101 Девелопмент ЖК «Люберцы 16» Квартиры с ключами. Метро «Некрасовка». Скидки до 15%! от 2,7 млнАбсолют Недвижимость ЖК "Петровский квартал" Спешите! 23 км от МКАД. Квартиры пл. 25-156 кв.м. г. Лосино-Петровский. Монолит. 1,57 млн руб. Квартиры в г. Клин г. Клин. 70 км от МКАД. Квартиры пл. от 38 метров. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. от 1,5 млн руб.ГК «ТехноСтройОлимп» Квартиры бизнес-класса в Москве! Жилой дом «Дуэт». м. Петровско-Разумовская, м. Селигерская (2017 г). В июне выгода до 517 000 рублей! от 4,8 млн руб.НДВ-Недвижимость Жилой комплекс «Пикассо» в ЗАО Скидки до 7% на квартиры в ЖК комфорт-класса у м. Юго-Западная. Подземный паркинг. Свой огороженный двор. ЖК "Фили Град" Скидка 10%. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Свой паркинг. Дома построены. MR Group Жилой комплекс «Ясный»! Скидки до 13%. м. Домодедовская. Монолит готов. Подземный паркинг. Рассрочка. Ипотека 10,4% от ВТБ24. ФЗ-214. MR Group ЖК Донской Олимп 8 мин. пешком до «Шаболовская» и «Тульская». Охраняемая территория, подземный паркинг, видовые террасы от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК Марьина Роща - ключи летом! Последние квартиры в ЖК бизнес-класса. Максимальный комфорт для жизни! Свободные планировки. Высокие потолки. м.Марьина Роща от застройщикаГруппа «Мангазея» Жилой комплекс "Белые Ночи" п. Коммунарка. 1-3-комнатные квартиры площадью 30-99 метров. Монолит. Подробности по телефону! от застройщикаА101 Девелопмент ЖК "Золотая звезда" в Москве Ключи в 2017 г. Квартиры рядом с метро и Измайловским парком. Городская инфраструктура. Ипотека под 8%. Эталон Инвест Квартиры в г. Красногорск г. Красногорск. Квартиры пл. от 23 метров. Монолит-кирпич. 1-5-комнатные квартиры Звоните! от 2,5 млн руб. Концерн КРОСТ ЖК «1147», м. Алексеевская Квартиры бизнес-класса от 8,3 млн руб. Скидки до 14% до 30 июня! Рядом парк Сокольники и ВДНХ. Паркинг, детский сад от 8,3 млн руб. ЗИЛАРТ: свобода и комфорт! Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 170 000 руб./ кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Квартиры у м. Полежаевская 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Полежаевская. Площадь от 36 до 103 метра ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Торопитесь! SEZAR GROUP Жилой Комплекс «Пресня Сити». Скидка 10% Успейте до повышения цен. 7 мин. пешком до м. «Улица 1905 года». ЦАО. Паркинг. Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214 ЖК "Триколор" Студии,1-4-комнатные квартиры рядом с м.ВДНХ. Площадь от 48 до 204 метра Монолит. Звоните! от 155 000 руб./кв.мCapital Group ЖК "мой адрес На Дмитровском 169" Новый объем квартир! Готовые дома. 2-3 комнатные квартиры. М. "Алтуфьево" в 10 минутах езды. Ипотека от 9,5% м. Речной вокзал Современные студии,1-2-комнатные апартаменты площадью от 27 метров. рядом с метро Речной вокзал. Монолит. Звоните! от 3,3 млн руб.Est-a-Tet Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Старт продаж новых корпусов. от 2,5 млн руб.ООО "Инвесттраст" Квартиры у м. Павелецкая Спешите! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 53-137 кв.м. 5 мин. пешком от м.Павелецкая. от 11 млн руб. Квартиры в г. Одинцово г. Одинцово. Квартиры площадью от 29 метров. Монолит-кирпич. студии,1-4-комнатные квартиры Подробности по телефону! от 80 000 руб./кв.м Квартиры у м. Коломенская В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 31-146 кв.м. 5 мин. транспортом от м.Коломенская. Премиум-квартал Jazz Абсолютный комфорт. 2 мин. до ст.м. "Марьина Роща". Апартаменты, квартиры, пентхаусы, таунхаусы. SMINEX ЖК «мой адрес В Некрасовке» Новый объем в продаже! 2- 5 комнатные квартиры с отделкой от 5,3 млн руб. М. «Некрасовка». Ипотека от 9,5 % ЖК "Резиденции Архитекторов" Спешите! 2-5-комнатные квартиры рядом с м.Электрозаводская. Площадь от 52 до 167 метров Монолит. от 10,1 млн руб. ЖК "Две Столицы" Студии,1-3-комнатные квартиры пл. от 30 метров. г. Химки. Монолит. Звоните! от 2,4 млн руб. Жилой комплекс "SREDA" Новые квартиры у м.Текстильщики. Студии,1-4-комнатные. Площадь от 21 до 104 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Жилой комплекс "Мир Митино" В продаже студии,1-4-комнатные квартиры площадью 25-149 кв.м. 15 мин. пешком от м.Пятницкое шоссе. Уточняйте подробности по телефону. Level Амурская. Старт продаж! Квартиры с отделкой - от 2,7 млн рублей. 7 минут пешком до м. Черкизовская. Д/сады, школы, поликлиника. от 2,7 млн рублей ЖК «Селигер Сити». Старт продаж! Кв-ры с отделкой от 3,9 млн руб. 5 мин. пешк. от м. «Селигерская». Свой парк на территории. Ипотека. ФЗ-214 MR Group ЖК «Баркли Медовая Долина» Большим семьям - большие скидки! Скидка на евро-форматы до 400 000 руб. Только в июне! Квартиры от 4,5 млн руб! Ипотека 7,3% Готовый ЖК "Южное Видное" Только до конца июня! Комфорт-класс от 63 800 руб./кв.м. Ипотека от 8%. 15 минут от метро Домодедовская от застройщикаRDI Group ЖК «Пироговская Ривьера»! Квартиры от 56 700 руб./кв.м. 300 м до пляжа. 100 м до леса. 12 км от МКАД. 20 мин. от Медведково. Ключи - 2017 год 24,5 кв.м за 1,39 млн руб.Rezidential Group ЖК "Зеленый Бор" Квартиры от 3,97 млн руб. Московская прописка. Скидки до 10,1% до 25 июня! 214-ФЗ. Застройщик. г.Зеленоград. от 3,9 млн руб! Город-курорт Митино О2! Только в июне: 3-я комната в подарок! Успейте купить! Urban Group