Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1.1 млн
руб.
от
937 тыс
руб.
Опрос
Что представляет из себя ваш балкон/лоджия?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
04 сентября 2015 года
Фотобанк Лори

Докризисный уровень цен на недвижимость в Москве - это аномалия

И чем быстрее рынок это признает, тем лучше для рынка

Аномально высокие докризисные цены на недвижимость в московском регионе не соответствуют новой экономической реальности и актуальному уровню платежеспособности покупателей. И чем быстрее рынок это признает, тем лучше будет для самого рынка, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на организованной Московской ассоциацией риелторов аналитической конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз».


Симптомы схожие, болезни разные
Несмотря на схожесть симптомов – дефицит ликвидности, падение нефтяных котировок, снижение долларовых цен на недвижимость примерно на треть и т.п., прошлый кризис, 2008-2009 гг., и нынешний имеют совершенно разную природу. Если случившийся семь лет назад в России катаклизм был результатом временного закрытия внешних финансовых рынков для развивающихся стран из-за схлопывания ипотечного пузыря в США, то сейчас речь идет о последствиях самого серьезного после распада СССР конфликта с Западом, кардинального изменения баланса спроса и предложения на сырьевых рынках и, соответственно, исчерпания потенциала существующей экономической модели, основанной на росте потребления.

Проще говоря, поток денег с Запада – в виде доходов от продажи сверхдорогих энергоносителей, дешевых кредитов для российских компаний, иностранных инвестиций в отечественный фондовый рынок и т.п., - который питал российскую экономику вообще и рынок недвижимости в частности на протяжении 10 с лишним лет, иссяк. Причем очень надолго, если не навсегда: в обозримом будущем Запад санкции не отменит – Россия не собирается отдавать Крым, а ведущие европейские державы и США не скрывают настроя на долгую конфронтацию; нефть к $100 за баррель тоже явно не вернется - скорее стоит опасаться дальнейшего снижения котировок на фоне роста предложения за счет поступлений из Ирана и проблем в китайской экономике, которые, по оценкам экспертов, могут вылиться в полномасштабный мировой кризис.

Напомним, фондовый рынок КНР к настоящему времени подешевел на 40% по сравнению с июньским пиком, индекс деловой активности в промышленности страны в августе снизился до минимума трехлетней давности, экспорт, на который приходится 23% ВВП, в июле упал на 8,8%. На тревожные сигналы из второй по величине экономики мира биржевые индексы США и Европы отреагировали масштабным падением: Dow Jones Industrial Average в августе показал худшую динамику за последние 17 лет, Nasdaq - за 14 лет, европейский фондовый рынок завершил август максимальным снижением с 2011 г.

Насколько серьезны китайские трудности и чем все это закончится для мировой экономики, пока судить сложно, но на нефть, а, следовательно, и на рубль, подобные новости влияют предсказуемо: котировки черного золота и курс национальной валюты в августе опустились ниже уровней начала года.

Сочетание внутреннего системного кризиса с геополитическим и надвигающимся мировым не оставляют российской экономике и рынку недвижимости шансов на быстрое восстановление по образцу 2009 г., когда уже летом цены на жилье стабилизировались, осенью наметился их рост, а в 2010 г. о кризисе все забыли. Избыток дешевой ликвидности остался в прошлом, экономике для возобновления устойчивого роста необходима структурная перестройка, а это априори дело небыстрое.


Нормальные цены новой реальности
Дефицит ликвидности обрушил спрос на жилье: по оценке крупнейших риелторских агентств московского региона, покупательская активность на вторичном рынке к концу лета упала на 30-40% относительно прошлого года. Данные участников рынка подтверждаются и официальной статистикой: в июле Росреестр зарегистрировал на 38,2% меньше переходов прав на недвижимость в Москве, чем годом ранее (см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: спрос падает, ипотека ставит антирекорды»). Новостройки чувствуют себя лучше благодаря более адекватной ценовой политике застройщиков и запуску государственной программы льготной ипотеки, но платежеспособные покупатели заканчиваются и в этом сегменте - см. «Новостройки в Москве и Подмосковье: покупатели ждут снижения цен».

Причины проблем со спросом очевидны – нынешний уровень цен на недвижимость, сформировавшийся в эпоху «шальных денег», не соответствует реальному уровню платежеспособности покупателей. А какой же соответствует? Тот, на котором цены находились в начале-середине 2000-х, когда в Россию полилась дешевая ликвидность и на московском рынке недвижимости начал надуваться пузырь. Сейчас деньги ушли, следовательно, цены должны опуститься до «стартового уровня», то есть примерно до $2000 за 1 кв. м. Именно долларов, так как рублевые цены отражают не столько экономически обоснованную стоимость активов, сколько политику ЦБ РФ (см. «Цены на недвижимость в Москве – причем тут доллар?»).

«Цены на жилье в Москве, сложившиеся в прежние годы, – это аномалия, - подчеркнул эксперт. - При таких ценах рынок недвижимости существовать больше не сможет. Если рынок как можно быстрее признает, что уровень цен должен быть существенно ниже и сможет его обеспечить, то будет прекрасно строить и продавать квартиры еще много-много десятилетий. Если будет пытаться всеми правдами и неправдами удержать цены, то только отодвинет неизбежное лопание пузыря, которое окажется тем более болезненным, чем дольше и чем более изощренными методами участники рынка будут пытаться цены удержать».


А сколько в рублях?
К настоящему времени долларовые цены на жилье в Москве упали до $2810 за метр по индексу IRN.RU. В рублевом выражении стоимость квартир на вторичном рынке формально остается на прежнем уровне, в диапазоне 180-200 тысяч рублей за метр, однако размер дисконта постоянно растет. Если в декабре 2014 г. продавцы даже пытались повышать цены на волне ажиотажной активности покупателей, то уже в январе-марте квартиры продавались со скидками 3-5%, а летом торг увеличился до 10-15%.

Сейчас многие продавцы держатся за прежние ценники, рассчитывая на оживление рынка осенью по аналогии с 2009 г. Однако эти надежды вряд ли оправдаются, поэтому к концу года скрытые скидки, скорее всего, преобразуются в открытое снижение цен предложения - на те же 10-15%.

Конечно, динамика рублевых цен во многом завит от стоимости отечественной валюты - если курс рубля опустится до 100 рублей за доллар, то за метр будут давать примерно столько же, сколько сейчас (при курсе около 100 руб. за доллар уровень цен в $2000 за метр как раз соответствует нынешним 200 000 рублей). Однако если рубль останется примерно на текущем уровне или несколько выше, а экономическая ситуация кардинально не улучшится, то в 2016 г. метр потеряет еще примерно 10-15%, достигнув уровня 140 000 – 150 000 руб., при котором московские квартиры станут доступны бОльшему числу потенциальных покупателей. В дальнейшем можно ожидать стабилизации рынка и даже роста рублевых цен пропорционально ослаблению рубля – если курс отечественной валюты будет падать.


Также по теме:

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
19260 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Квартал «Новые Котельники» Квартиры комфорт-класса. 10 минут от метро. Школа, 4 дет.сада, оборудованный пляж. Рассрочка 0%. Успей купить! от 63 760 руб./кв.мНДВ-Недвижимость ЖК Купавна Скидка до 3500/кв.м. или кладовка в подарок. Квартиры от 1,3 млн руб. Горьковское ш. Окончание строительства 2017 г от 1,3 млн руб. ЖК 21/19. Квартиры от 5,1 млн руб. Муниципальные детские сады и школа. ЮВАО, 5 км от ТТК. Скидка апреля 5% на 2 и 3-комнатные квартиры. Апартаменты в ЖК "TriBeCa" Спешите! 1-5-комнатные апартаменты, пентхаусы рядом с м.Бауманская. Площадь от 38 до 329 метров Панель-кирпич. Нахабино Ясное от группы ЛСР Новый малоэтажный ЖК в экологичном районе. Всего 17 км по Новой Риге. Рассрочка 0% на 1,5 года. Звоните! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Квартиры в готовом ЖК Южное Видное В 2 раза меньше платеж по ипотеке! Свой детский сад и культурный центр. 15 мин от м. Домодедовская. Звоните! от застройщикаRDI Group ЖК «Рублевское предместье» Машиноместо в комплекте! ЖК в 9 км от МКАД. Монолит! Квартиры от 2,95 млн руб. Ипотека. Сдача летом 2017г. Квартиры у м. Коломенская В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 31-146 кв.м. 5 мин. транспортом от м.Коломенская. Уточняйте подробности по телефону. Выгода в апреле до 490 000 руб.! Готовые квартиры в ЖК "Одинбург". До МКАД без пробок за 7 минут! Свой детский сад, школа, охраняемая тер-ия. от 2,72 млн руб.AFI Development Квартиры в ЖК "Сказка" Спешите! 1-3-комнатные квартиры пл. от 42 метров. Истринский район. Монолит-блок. от 3,2 млн руб.НДВ-Недвижимость Старт продаж офисов в ТЦ "Город" м. Нижегородская. Продажа помещения до 30 кв.м для инвестиций и бизнеса. Стоимость от 130 000 руб./кв.м. ЖК «Ломоносовский" м.Ленинский пр-т Квартиры в собственности. Дом бизнес-класса. Подземный паркинг. Огороженная территория. Дом сдан. Акция! от 210000 руб./кв.мСобственник ЖК «Западное Кунцево» Квартиры с ключами в клубном ЖК. Скидки до 12%. Материнский капитал. Отсрочка на 1 год. Ипотека. Одинцовский район, 2 км от Москвы от 4 млн руб. Эко Видное 2.0 Квартиры комфорт-класса от 68 000 руб./кв.м! Скидка 3% на 2-х и 3-х комнатные квартиры! 4 км от МКАД по трассе М-4 "Дон". от 68 000 руб./кв.мMR Group ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Только в апреле космические скидки до 750 000 рублей на готовые квартиры 1-ой очереди. от застройщикаGalaxy Group Квартиры нового поколения ЖК Видный город, шикарные квартиры в 10 мин.от м.Аннино. 500 объектов инф-ры! от 2 млн руб.Urban Group Квартиры нового поколения ЖК Солнечная Система. Квартиры от 2,5 млн руб.! Вся инф-ра на территории. 4 км от МКАД. Химки. от 2,5 млн руб.Urban Group Квартира в Park Avenue с выгодой до 10% Единственный ЖК с квартирами премиум-класса на Новой Риге. Заключительный этап продаж. Полностью готовый квартал! от 6,6 млн руб.Villagio Estate ЖК "мой адрес На Базовской" Новый объем! 2- и 3-комн. квартиры с отделкой от 6,2 млн руб. "Петровско-Разумовская" рядом. Ипотека от 10,35%! ЖК "Видный Берег" Торопитесь! Квартиры пл. 28-98 кв.м. д. Сапроново. Монолит-кирпич. Новостройки от А101 От 2,6 млн руб. 5 мин. до м.Бунинская аллея. Стартовые цены. Застройщик. 214-ФЗ. от застройщикаА101 Девелопмент Романово Лайф, 15 от МКАД Спешите! Участки площадью от 4 сот. Носовихинское шоссе, 15 км от МКАД. от 818 000 руб.Астерра Теперь можно жить на Рублевке! Всего от 1,8 млн руб.! Вся инф-ра на территории. Больше времени на семью! от 1,8 млн руб.Urban Group ЖК Марьина Роща - ключи летом! Последние квартиры в ЖК бизнес-класса. Максимальный комфорт для жизни! м.Марьина Роща. Свободные планировки. Высокие потолки от застройщикаГруппа «Мангазея» Квартиры нового поколения Всего от 2 млн руб.! 7 видов дизайнерских отделок! 10 мин. от м.Пятницкое шоссе от 2 млн рублейUrban Group Деловой квартал «Парк Легенд» Апартаменты в 7 км от Кремля. 7 мин до м Атозаводская. Выезд на ТТК. Сдача в 2017 году. ФЗ 214. Ипотека от 5 млн рублейГруппа Компаний ТЭН Микрогород в лесу Красногорский район. Студии,1-4-комнатные квартиры пл. 26-117 метров. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! Rose Group Квартиры у м.Площадь Ильича Студии,1-2-комнатные апартаменты рядом с м.Площадь Ильича. Площадь от 17 до 68 метров ГК: 2 кв. 2017 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,2 млн руб.НДВ-Недвижимость ЗИЛАРТ: свобода и комфорт! Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро. от 170 000 руб./ кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Акция: 4 лота со скидкой 20%! Элитные квартиры в Хамовниках. Панорамные виды, парк, пруд, 4 д/сада. Вложение в будущее ваших детей! Звоните! Квартиры в Химках Новые 1-3,5-комнатные квартиры, пентхаусы. г. Химки. Площадь от 42 до 201 кв.м. Монолит-кирпич. от застройщикаХимки Групп Только для Своих! Скидки до 8%! Старт продаж! Клубный ЖК бизнес-класса! П/паркинг, охрана, двор без машин. Престижный район. м. Кунцевская. от 154 077 руб./кв.мООО "Магистрат" Готовые кв-ры Балашиха. Ипотека 7,5% Квартиры с отделкой 7 км от МКАД. Материнский капитал. Рассрочка до 10 лет. Индивидуальные условия. от 55 000 руб./кв.мАО "СпецВысотСтрой" ЖК "Лукино-Варино" п. Свердловский. Квартиры площадью от 20 метров. Монолит-кирпич. студии,1-3-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаГК "СУ 22" ЖК «Царская Площадь» со скидкой 15% Выгода до 4 000 000 руб.! Бизнес-класс. 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. от 6 млн руб.MR Group, Coalco, Группа ВТБ ЖК «Донской Олимп». Построено! Просторные квартиры бизнес-класса. Серпуховский вал. Развитая инфраструктура, подземный паркинг. Детский сад. от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК «Воробьев Дом»! Скидки 7% Скрытая роскошь на Воробьевых горах. Сдача 2017г. Квартиры с каминами и террасами. Рассрочка. ФЗ-214. MR Group Премиум-квартал Jazz Комфорт - не роскошь. Роскошь - абсолютный комфорт. ЦАО ЖК "Фили Град" Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Свой паркинг. Дома построены. MR Group ЖК "Золотые ворота" 1-6-комнатные квартиры, пентхаусы пл. от 27 метров. г. Королев. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 2,8 млн руб.ООО «РУСИНВЕСТ» Город-парк «Первый Московский» Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Скидки от 168 тыс. руб. Квартиры с отделкой и без. Ипотека — 9,5% от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК «Баркли Медовая Долина» ЖК «Баркли Медовая Долина» Скидка 3 % на студии от 25 кв.м. В 1 и 2 очередях!Только до 30.04. Спешите!!! Новая Москва ЖК "На улице Мельникова" Новые квартиры у м.Волгоградский проспект. 1-3,5-комнатные, пентхаусы. Площадь от 45 до 290 кв.м. Монолит-кирпич. от 163 922 руб/кв.м.ООО "Магистрат" ЖК SREDA: Ипотека - 6,99% Первый взнос по ипотеке – 0%. Крытые и открытые детские площадки. Поле для мини-гольфа. м. Нижегородская. Рядом метро. Жилой комплекс "SAMPO" Истринский район. 25 км от МКАД. Квартиры площадью от 33 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Подробности по телефону! от 2,4 млн руб.ООО "Микрорайон "Кантри" ЖК «Водный» Жилой Квартал Водный! Новый корпус! Квартиры от 4,7 млн руб. 2 мин. пешком от м. Водный стадион. Новостройки А101 Новая Москва. 15 минут до 3 веток метро. Широкий выбор квартир. Московская прописка. 214-ФЗ. Застройщик. квартиры от 2,6 млн рублей!А101 Девелопмент Парк Мира Жилой квартал на пр. Мира. Дома готовы. Выдача ключей. 5 мин. до м. Алексеевская ЖК «Центр-Сити» Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку и центр столицы. Развитая инфраструктура. Свой фитнес-клуб. 150 м до метро Шелепиха. 5,7 млн рублейЖилой квартал Сити ЖК "Май город-курорт" 9 км от МКАД. Квартиры площадью 28-65 кв.м. Ленинский район. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 1,6 млн руб. Мкр. Красногорский Золотой запас квартир. 800м от ж/д станции. Парк отдыха, детские сады, школа. Скидка до 20%. квартиры от 1,5 млн рублейНДВ-Недвижимость Элитный дом Реномэ Дарит время для жизни. 2 минуты от метро Новослободская. ЖК "Жилой квартал Тетрис" Торопитесь! Квартиры площадью 18-89 кв.м. г. Красногорск. Монолит. от 1,67 млн руб.ГК "Садовое Кольцо" ЖК "Борисоглебское" 40 км от МКАД. Квартиры площадью 33-74 кв.м. Наро-Фоминский район. Другое. Спешите! от 1,8 млн руб.ООО "СтройИнвестТопаз" ЖК "Новое Бисерово 2" Ногинский район. Квартиры пл. от 24 метров. Монолит. студии,1-3-комнатные квартиры от 1,3 млн руб. Роситал Поселок "Орловъ", 28 от МКАД Торопитесь! Коттеджи в 28 км от МКАД по Каширскому шоссе. Коммуникации. Площади 130-350 кв.м. от 3 990 000 руб.Астерра ЖК бизнес-класса "Династия" Старт продаж. Квартиры бизнес-класса. 300 м от м.Полежаевская, 6 км до Кремля. Личный парк для жителей. Паркинг. Звоните! SEZAR GROUP Жилой комплекс «Ясный»! Скидка 11% на квартиры. Подземный паркинг. Рассрочка. Ипотека 12,1% от банка ВТБ24. ФЗ-214. м.Домодедовская. MR Group ЖК "Староалексеевская/Лайм" Спешите! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Алексеевская. Площадь от 41 до 143 метров ГК: 2 кв. 2018 г. Монолит. Хватит жить с родителями! Пора покупать свое жилье! Апартаменты у м. Динамо от 4,9 млн руб.! Дом уже сдан - Звоните. от 4,9 млн руб!АО "ИНТЕКО" Квартиры в г. Химки Современные студии,1-3-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 30 до 73 кв.м. Монолит. Торопитесь! от 2,4 млн руб. Продажа офисов в БЦ "Парк Легенд" Офисные помещения класса B+ площадью от 43 до 85 кв.м у м. Автозаводская. Развитая инфраструктура. Последние 24 офиса. от 130 000 за метр«Группа компаний ТЭН» ЖК "мой адрес На Дмитровском 169" Готовые дома с инфраструктурой (детский сад, школа, паркинг). Метро "Алтуфьево" рядом. Ипотека от 10,35%! Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Старт продаж новых корпусов. от 2,5 млн руб.ООО "Инвесттраст" Жилой комплекс "Дубровка", 7 от МКАД 1-4-комнатные квартиры площадью от 49 метров. Ленинский район. Монолит. Подробности по телефону! от 101 тыс.руб./кв.м.ООО "Строительный альянс" МФК «Западный порт» Успейте приобрести по стартовым ценам! Комплекс в 5 минутах от м «Фили», выгода до 2,6 млн руб. от 6,2 млн руб.Шатер Девелопмент ЖК «Домашний». Нешуточная выгода! 10 минут от м. Марьино. Ключи в 2018! Комфорт-класс, видовые квартиры. Монолит. Вся инф-ра. Ипотека. Рассрочка от 3,7 млн.Группа ПСН, ОАО "Мосстройснаб" ЖК «Лучи» Квартиры в центре Солнцево. 300 метров от метро. Рассрочка 0% на 18 месяцев. Звоните! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» м. Ленинский проспект Современные студии,1-4-комнатные апартаменты пл. от 29 метров. рядом с метро Ленинский проспект. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. ЖК «мой адрес В Некрасовке» 2х-комнатные квартиры с отделкой от 4,8 млн руб. Идет заселение. Метро "Выхино". Ипотека от 10,35%! ЖК Царицыно Комфорт-класс по цене эконом от 2,4 млн руб.! Рядом метро и парк Царицыно! Спешите! от 80 000 руб./кв.м.ООО ЦНН м. Октябрьское поле Новые квартиры у м.Октябрьское поле. 1-4-комнатные. Площадь от 42 до 222 кв.м. Монолит. Торопитесь! от 166 000 руб./кв.мГК "ГРАС" ЖК "Поколение" - квартиры у метро! Монолит, отделка, кладовые, закрытые охраняемые дворы, свои д/сад и школа. Рядом парк. Ипотека от 8,4% от 4,9 млн руб.ФСК Лидер – надежный застройщик Квартал «Березовая Аллея» Теперь ЖК "Легендарный квартал". Современные апартаменты. Виды на парк. Рядом школа и сад. Охраняемый двор. Звоните ЖК Томилино, м. Котельники Ипотека от 7%. Платеж от 19700 руб./мес. Рассрочка без%. 10 мин до метро. Вся инфраструктура. Рядом лес, река. от 2,3 млн руб.ГК «Рассвет»