Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1.1 млн
руб.
от
937 тыс
руб.
Опрос
Что, помимо объективных параметров, способно повлиять на вас при покупке недвижимости?

Узнайте свой квартирный гороскоп!

Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
Фотобанк Лори

Апартаменты: чуда не произошло

Квартирами апартаменты не станут

Несмотря на обещания московских властей, концепция федерального закона о статусе апартаментов не предусматривает их превращение в полноценное жилье – ни в плане доступа к социальной инфраструктуре, ни с точки зрения налогообложения. Более того, в апартаментах, которые не смогут легализоваться после принятия документа, жить вообще запретят. В зоне риска – апартаменты в реконструированных промышленных зданиях.


Апартаменты как наркотик
Концепция федерального закона о регулировании рынка апартаментов, разработанного Фондом «Институт экономики города» по заказу московских властей, была представлена на круглом столе в рамках III Всероссийского совещания по развитию жилищного строительства.

«Мы проанализировали ситуацию (с апартаментами – прим. ред.) в Москве и других крупных городах. Почему она возникла? Рынок оказался очень умным и затек в небольшую нишу, в которой был правовой пробел регулирования, и так аккуратненько, на грани, упаковал в новый продукт, который для застройщика дешевле, потому что возводится нежилье в нежилых зонах и нет обременений по строительству социальной инфраструктуры – школ, больниц, парковок и т.п. Цена на апартаменты на 10-15% ниже, чем на жилье (до 30% ниже, по данным «ИРН-Консалтинг» – прим. ред.). То есть рынок показал, что товар-то второго сорта. Но человек то ли не понял этого, то ли решил, что потом как-нибудь урегулируют, и стал покупать - поскольку дешевле», - отметила президент фонда Надежда Косарева.

Первый заместитель руководителя столичного департамента градостроительной политики Олег Рындин пошел еще дальше, сравнив апартаменты с наркотиком. Дешевым и доступным, но опасным для города и самих граждан.

«Проблема апартаментов не такая уж безобидная. Мы фактически можем потерять жилую застройку в городе Москве. Если можно строит нежилье и не строить социалку, зачем ее строить?» - вопрошал чиновник на том же круглом столе.

По его словам, существующее законодательство не позволят властям эффективно бороться с «наркоторговцами». «Выдаются документы на многофункциональный центр, бюрократических зацепок, чтобы не позволить строить, нет. А потом там начинают жить люди», - сетовал Рындин.

Более того, появление чуть ли не половины апартаментов – 40-45% из 1,5-2 млн кв. м зданий с апартаментами, представленных на первичном рынке, оформляется как капитальный ремонт бывших офисных и производственных зданий. Такие проекты не проходят экспертизу и вообще не фиксируются в градостроительной документации.

«Допустим, у собственника нет спроса на офисные помещения, но он понимает, что есть спрос на жилье. Он просто переделывает его под проживание - это даже нельзя назвать реконструкцией - и продает его потом в виде лофтов или еще каких-то сложных конструкций. Он формально не продает апартаменты, не продает квартиры - он продает часть здания», - цитирует Рындина Агентство «Москва».

Соответственно, нет гарантий, что эти здания безопасны для проживания и в них соблюдаются предусмотренные для жилья санитарно-эпидемиологические нормативы – что, по словам Рындина, не может не беспокоить московские власти.

Запрещать апартаменты совсем чиновники, однако, не собираются, заверил Рындин: если у людей есть потребность в таком жилье – например, в многофункциональных центрах, то она должна быть удовлетворена. Но это будет жилье другого качества. Пониженной комфортности.


Жилье пониженной комфортности
В феврале 2015 г. глава столичного стройкомплекса, вице-мэр Марат Хуснуллин заявил о возможности преобразования апартаментов в «полноценное жилье» путем внесения соответствующих поправок в федеральное законодательство. Однако предложенный Институтом экономики города законопроект таких революционных изменений не предполагает. Нереволюционных, впрочем, тоже.

«Мы расширяем сегмент жилых помещений, зданий с жилыми помещениями. Необходимо установить единые требования к безопасности проживания, дифференцировав жилые помещения по комфортности. К апартаментам можно установить пониженные требования к комфортности», - отметила Надежда Косарева.

«Пониженная комфортность» будет выражаться в отсутствии детсадов и школ в пешей доступности и повышенных расходах на содержание: плата за коммунальные услуги в апартаментах будет такой же, как и в нежилых помещениях, а уровень налогообложения – выше, чем квартир, но ниже, чем нежилых помещений. Ни на какие субсидии и налоговые вычеты – по налогу на имущество для физлиц и по НДФЛ при покупке жилья – владельцы апартаментов рассчитывать не смогут, если только для них не установят льготы на уровне субъекта федерации.

То есть все останется примерно так же, как и сейчас, разве что налоги, возможно, несколько понизят: по действующему законодательству апартаменты могут облагаться налогом на имущество физических лиц по ставке 0,5% от кадастровой стоимости - если в документах фигурируют в качестве гостиниц или 2% - если считаются офисно-торговой недвижимостью. С жилья в Москве берут от 0,1 до 0,3% от кадастра (ставка 2% применяется только для суперэлитной недвижимости стоимостью свыше 300 млн руб.).


Легализация построенных апартаментов
Автоматического превращения в жилье, хоть и пониженной комфортности, уже сданных в эксплуатацию апартаментов законопроект не предусматривает. Этот вопрос в документе вообще подробно не расписан – предлагается лишь установить переходный период, в течение которого апартаменты могут быть переведены в жилье в особом порядке и по особым правилам. Каким именно, должны будут придумать субъекты федерации самостоятельно. И финансировать этот процесс регионам придется тоже без участия федерального центра – в рамках специальной программы, фонда, как получится.

При этом перевестись в жилье смогут только те помещения, которые отвечают установленным требованиям к безопасности проживания граждан, подчёркивается в концепции законопроекта.

«В переходный период собственники (апартаментов – прим. ред.) могут подать заявление с просьбой о переводе в жилые помещения. Субъект устанавливает свой порядок, какие случаи удовлетворяются, какие требования. Общий подход – требования безопасности проживания граждан должны удовлетворятся. А дальше можно пойти на поблажки. И право установления этих поблажек мы предлагаем передать субъектам», - пояснила Надежда Косарева.

Если здание с апартаментами в плане безопасности не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, но их выполнение можно обеспечить путем реконструкции, то возникает финансовая проблема – за чей счет это делать? По мнению Косаревой, городские власти могут предложить владельцам помещений сброситься на «апгрейд» своей собственности, что-то добавить из бюджета и таким образом решить проблему. Впрочем, региональные власти могут иметь иную точку зрения по данному вопросу - в проекте федерального закона никакие определенные схемы не прописаны.

В случае, если легализовать апартаменты окажется невозможно – скажем, здание находится в санитарной зоне вредного производства - собственнику помещения останется только продать его и купить нормальное жилье. Или, после завершения переходного периода, постоянно попадать под административные штрафы, отметила Косарева. Потому что в Жилой кодекс будет внесен жесткий запрет на проживание в нежилых помещениях.

«Внести, большими буквами написать, подчеркнуть и три восклицательных знака поставить в Жилищном кодексе, что в нежилых помещениях проживать нельзя. …И установить контроль за соблюдением и административную ответственность», - заявила Надежда Косарева.

В принципе, проживать в нежилых помещениях нельзя и сейчас, согласно федеральному закону о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Но пока власти смотрят на нарушение запрета сквозь пальцы.


Надежды на чудо не оправдались
Надежды покупателей апартаментов на то, что, сэкономив, они в итоге получат полноценное жилье, не оправдались. Во всяком случае, уже построенные апартаменты квартирами явно не обернутся, хотя для некоторых еще не сданных в эксплуатацию зданий такая возможность пока сохраняется – см. «Кризис заставляет власти смириться с апартаментами».

Фактически, разработанный по заказу правительства Москвы законопроект предлагает узаконить существующее положение дел, наделив апартаменты лишь формальным статусом жилых помещений. Почему только им, достаточно очевидно. Во-первых, чтобы превратить уже сданные в эксплуатацию апартаменты в полноценное жилье, нужны колоссальные деньги и земля для строительства отсутствующих объектов социальной инфраструктуры. И если дополнительные финансовые средства столица, будучи богатым регионом, еще могла бы где-нибудь когда-нибудь как-нибудь изыскать, то свободные участки городу взять неоткуда.

«Может, мы готовы были бы решить социальные проблемы граждан, которые таким образом решили свой жилищный вопрос, но земли нет для строительства социальных объектов. Все застроено с плотностью 40 000 кв. м на гектар, и выкроить землю для строительства детсадов невозможно», - отметил Олег Рындин.

Во-вторых, доводить апартаменты до ума на бюджетные деньги - значит поощрять девелоперов на строительство подобных объектов, а граждан – на покупку полуфабрикатов. Вряд ли это отвечает государственным интересам…

Соответственно, цены на апартаменты и в дальнейшем будут ниже, чем на квартиры в многоквартирных домах. Насколько именно – рынок определит после уточнения конкретных параметров налогообложения этого вида недвижимости и условий легализации построенных апартаментов.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6208 (4 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Клубный дом Максимальная выгода до 6,8 млн руб.! Бизнес-класс. 5 мин. пеш. от м. «Красные Ворота». Монолит готов! Город-парк «Первый Московский» Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Квартиры с отделкой и без. Ипотека — 0% от 4,2 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК Томилино, м. Котельники Ипотека от 7%. Платеж от 19700 руб./мес. Рассрочка без%. 10 мин до метро. Вся инфраструктура. Рядом лес, река. от 2,3 млн руб.ГК «Рассвет» ЖК «Яуза Парк». Дом построен Выгода по акции до 750 000 руб. Двор без машин. Ипотека от 10,4%. Метро «Преображенская площадь». квартиры от 8 млн руб.ОАО «Моспромстройматериалы» TriBeCa Apartments Офиц.сайт от Застройщика! Первый взнос 20%! Рассрочка на 2017 г.! Скидка 15% до 11 млн руб! от 199 тыс. руб./кв.м.Stonehedge Готовый микрорайон "Южное Видное" Квартиры от 2,7 млн руб. Ипотека от 8,9%. Уже заселено 13 домов, работает детсад. 15 минут до м.Домодедовская от застройщикаRDI Group В мае 9 квартир по суперценам! Готовые квартиры от 80 000 руб./кв.м в доме бизнес-класса! г.Одинцово, до МКАД без пробок за 7 минут! Выдаём ключи! от 2,8 млн руб.AFI Development Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых и строящихся домах. Новая Москва. Ипотека 9,5%. Свой пруд. от 4,4 млн руб.Абсолют Недвижимость Квартиры нового поколения 10 мин. от м.Пятницкое шоссе. Клубная дорога до Волоколамского ш. 500 объектов инф-ры! от 2,9 млн рублейUrban Group ЖК "мой адрес На Амурской 54" Спешите! Последние квартиры! 2-, 3-, 5- комнатные квартиры от 5,9 млн руб. .М. "Щелковская". Ипотека от 10%. UP-квартал "Сколковский" Современный. Технологичный. Доступный! Рядом с кластером Сколково. Вся инфраструктура. 600 м -Подушкинский лес! от 2,3 млн руб.Умный застройщик - ФСК "Лидер" ЖК LIFE-Ботанический сад! Только в мае скидка до 5% на все квартиры! Надежный застройщик! 4 вида отделки! Квартиры бизнес-класса! 9км от Кремля! ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Только в мае - весенние скидки до 750 000 рублей на готовые квартиры 1-ой очереди. от застройщикаGalaxy Group ЖК «Царская Площадь» со скидкой 15% Выгода до 4 000 000 руб.! Бизнес-класс. 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. от 6 млн руб.MR Group, Coalco, Группа ВТБ Резиденции «Сколково» ЖК бизнес-класса. 0 км от Москвы. Авторский дизайн входных групп. Закрытая территория. Рядом лесопарк от 122000 руб.Абсолют Недвижимость ЖК "мой адрес В Солнцево" Квартиры для большой семьи с отделкой от 6,6 млн руб. Метро «Солнцево» в пешей доступности. Ипотека от 10%. ЖК "Сказка" Новые 1-3-комнатные квартиры. Истринский район. Площадь от 42 до 122 кв.м. Монолит-блок. Спешите! от 3,7 млн руб.НДВ-Недвижимость Квартиры нового поколения ЖК Видный город, шикарные квартиры в 10 мин. от м.Аннино. 500 объектов инф-ры! от 3,1 млн руб.Urban Group Нахабино Ясное от группы ЛСР Новый малоэтажный ЖК в экологичном районе. Всего 17 км по Новой Риге. Рассрочка 0% на 1,5 года. Звоните! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Элитный дом РЕНОМЭ Дарит время для жизни. Собственный фитнес-зал, развивающий детский комплекс. Тверской район. До 31 мая скидки до 15% От 55 000 руб./кв.м. Ипотека 7,5%. Первый взнос 0%. Рассрочка до 10 лет. 7 км от МКАД. от 55 000 руб./кв.мАО "СпецВысотСтрой" ЖК Купавна Скидка до 3500руб/кв.м. или кладовка в подарок. Квартиры от 1,3 млн руб. Горьковское ш. Окончание строительства 2017 г от 1,3 млн руб. Клубный дом Малая Ордынка 19 В естественной красоте, вблизи шедевров. Изысканная архитектура, вид на кремль, собственный двор-сад Премиум-квартал Jazz Абсолютный комфорт. 2 мин. до ст.м. "Марьина Роща". Апартаменты, квартиры, пентхаусы, таунхаусы. Новостройки от А101 От 2,77 млн руб. 5 мин. до м. Бунинская аллея. Стартовые цены. Застройщик. 214-ФЗ. Повышение цен с 29 мая. от застройщикаА101 Девелопмент Теперь можно жить на Рублевке! 16 мин.от м. Славянский б-р. 500 объектов инф-ры! Больше времени на семью! Потрясающий вид на воду и лес. от 2,9 млн руб.Urban Group Эко Видное 2.0 Квартиры комфорт-класса от 68 000 руб./кв.м! Скидка 3% на 2-х и 3-х комнатные квартиры! 4 км от МКАД по трассе М-4 "Дон". от 68 000 руб./кв.мMR Group м. Новокузнецкая 2-3,5-комнатные апартаменты рядом с м.Новокузнецкая. Площадь от 42 до 164 метра ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. от 17,7 млн руб. Поселок "Орловъ", 28 от МКАД Коттеджи в 28 км от МКАД по Каширскому шоссе. Коммуникации. Площади 130-350 кв.м. Звоните! от 3 990 000 рублейАстерра Позвольте квартиру на Новой Риге! 15 мин.от м.Тушинская. Свежий воздух, панорамные виды на воду и лес. Живите в красоте! от 2,79 млн рублей Жилой комплекс "Город" Новые квартиры у м.Петровско-Разумовская. 1-4-комнатные. Площадь от 32 до 107 кв.м. Монолит. Спешите! от 4,6 млн руб.НДВ-Недвижимость Спеццены в мае! Новый ЖК "СВОЙ" Бизнес-класс у м.Кунцевская. Подземный паркинг, охрана, двор без машин. Рядом парк и река. Рассрочка 0% от 5,8 млн руб.ООО "Магистрат" ЖК "Лукино-Варино" Квартиры пл. 20-89 кв.м. п. Свердловский. Монолит-кирпич. от застройщикаГК "СУ 22" ЖК "Краски жизни" Новые студии,1-3-комнатные квартиры. г. Видное. Площадь от 31 до 110 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от ЗастройщикаЗАО «Сити – XXI век» ЖК Марьина Роща - ключи летом! Последние квартиры в ЖК бизнес-класса. Максимальный комфорт для жизни! Свободные планировки. Высокие потолки. от застройщикаГруппа «Мангазея» ЗИЛАРТ: свобода и комфорт! Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро. от 170 000 руб./ кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Купи сейчас -плати в сентябре! Готовые квартиры от 7,5 млн руб. + машиноместо в подарок! 5 мин. до метро Пролетарская. 2 км от Садового кольца. Вся инфраструктура. Предложение ограничено! Звоните! ЖК "Воробьев Дом" Современные 1-3,5-6-комнатные квартиры площадью от 58 метров. рядом с метро Кутузовская. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. MR Group ЖК « Золотая звезда» Успей на распродажу в мае! Ищи квартиры с желтыми ценниками! Метро «Шоссе Энтузиастов» Эталон Инвест Жилой Комплекс «Пресня Сити». Скидка 10% Успейте до повышения цен. 7 мин. пешком до м. «Улица 1905 года». ЦАО. Паркинг. Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214 ЖК «Центр-Сити» Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку и центр столицы. Развитая инфраструктура. Свой фитнес-клуб. 150м до м.Шелепиха. 5,9 млн руб.Жилой квартал Сити ЖК "Фили Град" Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Свой паркинг. Дома построены. MR Group ЖК "Ломоносовский на Панферова" Торопитесь! Современные 1-5-комнатные квартиры, пентхаусы пл. от 61 метра. рядом с метро Профсоюзная. Монолит. от 210000 руб./кв.м Жилой комплекс «Ясный»! Скидки до 13%. м. Домодедовская. Монолит готов. Подземный паркинг. Рассрочка. Ипотека 10,4% от ВТБ24. ФЗ-214. MR Group ЖК Донской Олимп Квартиры от 53 кв.м. Полная инфраструктура, подземный паркинг. Рассрочка 0% от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» UP-квартал Римский. Изящные квартиры 2-уровневый город в итальянском стиле. Дворы без машин и прогулочные аллеи созданы для Вашей красивой жизни. от 2,2 млн руб.Умный застройщик ФСК "Лидер" Живи и работай в Центре! Бизнес-класс рядом с м. Динамо. Рядом парк, ТРЦ. Апартаменты в ипотеку за 30 000 руб./мес! Дом уже сдан! от 4,9 млн руб.АО "ИНТЕКО" Ленинский, 38. От 7,9 млн рублей Апарт-комплекс на раннем этапе строительства. Богатая инфраструктура. Рядом ТТК и м. Ленинский пр-т. Квартиры у м. Полежаевская Современные 1-3-комнатные квартиры площадью от 39 метров. рядом с метро Полежаевская. Монолит. Подробности по телефону! SEZAR GROUP Квартиры комфорт-класса в Москве! ЖК "Новое Бутово", монолитные дома в 15 мин от м. Бунинская аллея. Паркинг, школа, детские сады! Скидки до 7%! от 2,9 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Две Столицы" г. Химки. Квартиры площадью от 30 метров. Монолит. студии,1-3-комнатные квартиры Торопитесь! от 2,4 млн руб. ЖК "Новое Бисерово 2" Студии,1-3-комнатные квартиры пл. от 24 метров. Ногинский район. Монолит. от 1,3 млн руб. Роситал Мкр. "Красногорский"! Выгода в мае! В продаже III очередь! Монолитные дома в 14 км от МКАД, 800 м до ж/д станции. Рядом парк, свой паркинг! от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость Романово Лайф, 15 от МКАД Спешите! Участки для строительства дома в 15 км от МКАД по Носовихинскому шоссе. Площади 4-19 сот. от 818 000 руб.Астерра ЖК "мой адрес на Калитниковской" Старт продаж! Готовый монолитный дом. Квартиры с отделкой от 6,6 млн руб. М "Пролетарская". Ипотека от 10% ЖК "Экопарк Горчаково" Наро-Фоминский район. 1-3-комнатные квартиры пл. 42-113 метров. Дом сдан. Монолит-кирпич. 26 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. ЖК "Жилой квартал Тетрис" Современные студии,1-4-комнатные квартиры. г. Красногорск. Площадь от 18 до 89 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 1,9 млн руб.ГК "Садовое Кольцо" ЖК "Красногорский" Спешите! п. Нахабино. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит. студии,1-3-комнатные квартиры от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Карамышевский бриз" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 42-222 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Октябрьское поле. Звоните! от 166 000 руб./кв.мГК "ГРАС" Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Старт продаж новых корпусов. от 2,5 млн руб.ООО "Инвесттраст" м. Рязанский проспект Спешите! В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 38-81 кв.м. 20 мин. транспортом от м.Рязанский проспект. от 5,1 млн руб.ЗАО "ВекторСтройФинанс" Квартал «Березовая Аллея» Теперь ЖК "Легендарный квартал". Современные апартаменты. Виды на парк. Рядом школа и сад. Охраняемый двор. м. Ботанический сад! Новостройки А101 Новая Москва. 15 минут до 3 веток метро. Широкий выбор квартир. Московская прописка. 214-ФЗ. Застройщик. квартиры от 2,6 млн рублей!А101 Девелопмент ЖК SREDA: Скидка 9% Покупка квартиры с рассрочкой 0%. Дворы без машин. Спортплощадки, велодорожки. Метро Нижегородская. ЖК «Лучи» Квартиры в центре Солнцево. 300 метров от метро. Рассрочка 0% на 18 месяцев. Звоните! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Level Амурская. Старт продаж! Квартиры с отделкой - от 2,7 млн рублей. Пешая доступность до м. Черкизовская. Д/сады, школы, поликлиника. от 2,7 млн рублей ЖК «Селигер Сити». Старт продаж! Квартиры от 3,9 млн руб. 5 мин. пешк. от м. «Селигерская». Свой парк на территории. Ипотека. ФЗ-214 MR Group Акция: 4 лота со скидкой 20%! Элитные квартиры в Хамовниках. Панорамные виды, парк, пруд, 4 д/сада. Вложение в будущее ваших детей! Звоните! ЖК "мой адрес На Дмитровском 169" Выход монолитных корпусов! Готовые дома с развитой собственной инфраструктурой. М. "Алтуфьево". Ипотека от 10% Деловой квартал «Парк Легенд» Апартаменты в 7 км от Кремля. 7 мин до м Атозаводская. Выезд на ТТК. Сдача в 2017 году. ФЗ 214. Ипотека от 5 млн рублейГруппа Компаний ТЭН ЖК Царицыно Комфорт-класс по цене эконом от 80 000 руб. м2! Рядом метро и парк Царицыно! Спешите! от 80 000 руб./кв.м