Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
На каком этапе сейчас целесообразно покупать новостройку?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
15 июня 2015 года
Фотобанк Лори

Апартаменты: чуда не произошло

Квартирами апартаменты не станут

Несмотря на обещания московских властей, концепция федерального закона о статусе апартаментов не предусматривает их превращение в полноценное жилье – ни в плане доступа к социальной инфраструктуре, ни с точки зрения налогообложения. Более того, в апартаментах, которые не смогут легализоваться после принятия документа, жить вообще запретят. В зоне риска – апартаменты в реконструированных промышленных зданиях.


Апартаменты как наркотик
Концепция федерального закона о регулировании рынка апартаментов, разработанного Фондом «Институт экономики города» по заказу московских властей, была представлена на круглом столе в рамках III Всероссийского совещания по развитию жилищного строительства.

«Мы проанализировали ситуацию (с апартаментами – прим. ред.) в Москве и других крупных городах. Почему она возникла? Рынок оказался очень умным и затек в небольшую нишу, в которой был правовой пробел регулирования, и так аккуратненько, на грани, упаковал в новый продукт, который для застройщика дешевле, потому что возводится нежилье в нежилых зонах и нет обременений по строительству социальной инфраструктуры – школ, больниц, парковок и т.п. Цена на апартаменты на 10-15% ниже, чем на жилье (до 30% ниже, по данным «ИРН-Консалтинг» – прим. ред.). То есть рынок показал, что товар-то второго сорта. Но человек то ли не понял этого, то ли решил, что потом как-нибудь урегулируют, и стал покупать - поскольку дешевле», - отметила президент фонда Надежда Косарева.

Первый заместитель руководителя столичного департамента градостроительной политики Олег Рындин пошел еще дальше, сравнив апартаменты с наркотиком. Дешевым и доступным, но опасным для города и самих граждан.

«Проблема апартаментов не такая уж безобидная. Мы фактически можем потерять жилую застройку в городе Москве. Если можно строит нежилье и не строить социалку, зачем ее строить?» - вопрошал чиновник на том же круглом столе.

По его словам, существующее законодательство не позволят властям эффективно бороться с «наркоторговцами». «Выдаются документы на многофункциональный центр, бюрократических зацепок, чтобы не позволить строить, нет. А потом там начинают жить люди», - сетовал Рындин.

Более того, появление чуть ли не половины апартаментов – 40-45% из 1,5-2 млн кв. м зданий с апартаментами, представленных на первичном рынке, оформляется как капитальный ремонт бывших офисных и производственных зданий. Такие проекты не проходят экспертизу и вообще не фиксируются в градостроительной документации.

«Допустим, у собственника нет спроса на офисные помещения, но он понимает, что есть спрос на жилье. Он просто переделывает его под проживание - это даже нельзя назвать реконструкцией - и продает его потом в виде лофтов или еще каких-то сложных конструкций. Он формально не продает апартаменты, не продает квартиры - он продает часть здания», - цитирует Рындина Агентство «Москва».

Соответственно, нет гарантий, что эти здания безопасны для проживания и в них соблюдаются предусмотренные для жилья санитарно-эпидемиологические нормативы – что, по словам Рындина, не может не беспокоить московские власти.

Запрещать апартаменты совсем чиновники, однако, не собираются, заверил Рындин: если у людей есть потребность в таком жилье – например, в многофункциональных центрах, то она должна быть удовлетворена. Но это будет жилье другого качества. Пониженной комфортности.


Жилье пониженной комфортности
В феврале 2015 г. глава столичного стройкомплекса, вице-мэр Марат Хуснуллин заявил о возможности преобразования апартаментов в «полноценное жилье» путем внесения соответствующих поправок в федеральное законодательство. Однако предложенный Институтом экономики города законопроект таких революционных изменений не предполагает. Нереволюционных, впрочем, тоже.

«Мы расширяем сегмент жилых помещений, зданий с жилыми помещениями. Необходимо установить единые требования к безопасности проживания, дифференцировав жилые помещения по комфортности. К апартаментам можно установить пониженные требования к комфортности», - отметила Надежда Косарева.

«Пониженная комфортность» будет выражаться в отсутствии детсадов и школ в пешей доступности и повышенных расходах на содержание: плата за коммунальные услуги в апартаментах будет такой же, как и в нежилых помещениях, а уровень налогообложения – выше, чем квартир, но ниже, чем нежилых помещений. Ни на какие субсидии и налоговые вычеты – по налогу на имущество для физлиц и по НДФЛ при покупке жилья – владельцы апартаментов рассчитывать не смогут, если только для них не установят льготы на уровне субъекта федерации.

То есть все останется примерно так же, как и сейчас, разве что налоги, возможно, несколько понизят: по действующему законодательству апартаменты могут облагаться налогом на имущество физических лиц по ставке 0,5% от кадастровой стоимости - если в документах фигурируют в качестве гостиниц или 2% - если считаются офисно-торговой недвижимостью. С жилья в Москве берут от 0,1 до 0,3% от кадастра (ставка 2% применяется только для суперэлитной недвижимости стоимостью свыше 300 млн руб.).


Легализация построенных апартаментов
Автоматического превращения в жилье, хоть и пониженной комфортности, уже сданных в эксплуатацию апартаментов законопроект не предусматривает. Этот вопрос в документе вообще подробно не расписан – предлагается лишь установить переходный период, в течение которого апартаменты могут быть переведены в жилье в особом порядке и по особым правилам. Каким именно, должны будут придумать субъекты федерации самостоятельно. И финансировать этот процесс регионам придется тоже без участия федерального центра – в рамках специальной программы, фонда, как получится.

При этом перевестись в жилье смогут только те помещения, которые отвечают установленным требованиям к безопасности проживания граждан, подчёркивается в концепции законопроекта.

«В переходный период собственники (апартаментов – прим. ред.) могут подать заявление с просьбой о переводе в жилые помещения. Субъект устанавливает свой порядок, какие случаи удовлетворяются, какие требования. Общий подход – требования безопасности проживания граждан должны удовлетворятся. А дальше можно пойти на поблажки. И право установления этих поблажек мы предлагаем передать субъектам», - пояснила Надежда Косарева.

Если здание с апартаментами в плане безопасности не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, но их выполнение можно обеспечить путем реконструкции, то возникает финансовая проблема – за чей счет это делать? По мнению Косаревой, городские власти могут предложить владельцам помещений сброситься на «апгрейд» своей собственности, что-то добавить из бюджета и таким образом решить проблему. Впрочем, региональные власти могут иметь иную точку зрения по данному вопросу - в проекте федерального закона никакие определенные схемы не прописаны.

В случае, если легализовать апартаменты окажется невозможно – скажем, здание находится в санитарной зоне вредного производства - собственнику помещения останется только продать его и купить нормальное жилье. Или, после завершения переходного периода, постоянно попадать под административные штрафы, отметила Косарева. Потому что в Жилой кодекс будет внесен жесткий запрет на проживание в нежилых помещениях.

«Внести, большими буквами написать, подчеркнуть и три восклицательных знака поставить в Жилищном кодексе, что в нежилых помещениях проживать нельзя. …И установить контроль за соблюдением и административную ответственность», - заявила Надежда Косарева.

В принципе, проживать в нежилых помещениях нельзя и сейчас, согласно федеральному закону о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Но пока власти смотрят на нарушение запрета сквозь пальцы.


Надежды на чудо не оправдались
Надежды покупателей апартаментов на то, что, сэкономив, они в итоге получат полноценное жилье, не оправдались. Во всяком случае, уже построенные апартаменты квартирами явно не обернутся, хотя для некоторых еще не сданных в эксплуатацию зданий такая возможность пока сохраняется – см. «Кризис заставляет власти смириться с апартаментами».

Фактически, разработанный по заказу правительства Москвы законопроект предлагает узаконить существующее положение дел, наделив апартаменты лишь формальным статусом жилых помещений. Почему только им, достаточно очевидно. Во-первых, чтобы превратить уже сданные в эксплуатацию апартаменты в полноценное жилье, нужны колоссальные деньги и земля для строительства отсутствующих объектов социальной инфраструктуры. И если дополнительные финансовые средства столица, будучи богатым регионом, еще могла бы где-нибудь когда-нибудь как-нибудь изыскать, то свободные участки городу взять неоткуда.

«Может, мы готовы были бы решить социальные проблемы граждан, которые таким образом решили свой жилищный вопрос, но земли нет для строительства социальных объектов. Все застроено с плотностью 40 000 кв. м на гектар, и выкроить землю для строительства детсадов невозможно», - отметил Олег Рындин.

Во-вторых, доводить апартаменты до ума на бюджетные деньги - значит поощрять девелоперов на строительство подобных объектов, а граждан – на покупку полуфабрикатов. Вряд ли это отвечает государственным интересам…

Соответственно, цены на апартаменты и в дальнейшем будут ниже, чем на квартиры в многоквартирных домах. Насколько именно – рынок определит после уточнения конкретных параметров налогообложения этого вида недвижимости и условий легализации построенных апартаментов.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5520 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Таунхаусы «Etude family club» Дома от 129 кв.м. + участок, Пятницкое ш., 6 км. от МКАД, метро, инф-ра, ипотека, рассрочка. Скидки до 2 млн рублей. от 10 млн руб.Pragma Development ЖК "Квартал 38А" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 51-168 кв.м. 5 мин. пешком от м.Калужская. Спешите! от 192000 руб. кв.мФлэт и Ко Только до 31 июля! Лучшие квартиры из золотого резерва от 3,3 млн руб.! ЖК "Солнечная Система", Химки. Всего 4,4 км от столицы! Скидка 7% на 5 апартаментов! Квартал клубныx особняков на набережной Москвы-реки в самом центре Москвы. Сдача в 2016 году. Рассрочка 0%! от 23 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры от 4,7 млн руб. с отделкой. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4,7 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,2 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от м.Пятницкое шоссе! от 2,2 млн рублейUrban Group Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 31 июля. Вся инфраструктура,дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 2,4 млн руб.Urban Group ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный. 30 мин. до центра Москвы. От 58900 руб./кв.м. Железнодорожный от 58000 руб./кв.мООО «Главстрой Девелопмент» ЖК Мелодия Леса Вблизи Зеленограда. Детский сад, спортивные площадки, зоны отдыха, паркинг. Старт продаж последнего 7 корпуса! от 1,9 млн Ищете дорогую малометражку? Без леса и инфраструктуры в бывшей промзоне? Тогда лучше не сравнивать с ЖК Новогорск. Курорт в Куркино! Копить на квартиру больше не нужно! 95,3 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,5 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 70 500 руб./кв.мООО "НДВ" Квартиры у м. Белорусская Торопитесь! 1-5-комнатные апартаменты рядом с м.Белорусская. Площадь от 30 до 552 метров Монолит-кирпич. от 264 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE ЖК "Новое Бисерово" Квартиры площадью 28-79 кв.м. Ногинский район. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаОблИнвестСтрой Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов с парком и прудом на территории 12Га. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Родной город. Октябрьское поле Суперцены на однокомнатные квартиры! Всего 7 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Скидка 3% при 100% оплате. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент Квартиры у м. ВДНХ 1-4-комнатные квартиры рядом с м.ВДНХ. Площадь от 48 до 204 метров Монолит. Уточняйте подробности по телефону. летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group The American Dream , 58 от МКАД Новые дома пл. от 130 кв.м. по Дмитровскому шоссе, 58 км от МКАД. Коммуникации. Подробности по телефону! от 6 350 тыс. руб.Fenix Group Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate м. Рязанский проспект В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 38-80 кв.м. 20 мин. транспортом от м.Рязанский проспект. ЖК "Парк Легенд" 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Автозаводская. Площадь от 46 до 72 метров Монолит. Звоните! ЖК "Родной город. Каховская" Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 34 метров. рядом с метро Каховская. Монолит. Подробности по телефону! от ЗастройщикаРГ - Девелопмент ЖК «Яуза Парк» ЖК Яуза Парк бизнес-класса! От 7,5 млн рублей. 12 минут от м. "Преображенская площадь. Звоните! Жилой комплекс "Домашний" Студии,1-4-комнатные квартиры рядом с м.Марьино. Площадь от 31 до 102 метров ГК: III кв. 2018 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 110 000 руб./кв.м Квартиры у м. Царицыно 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Царицыно. Площадь от 30 до 140 метров Монолит-кирпич. oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Чертаново Северное мкр. «7Б» 1 и 2-комн. квартиры. Благоустроенный р-н, транспорт. доступность. Ипотека. Мат. Капитал. Рассрочка. Рядом метро. от 7 млн рублейООО «Инвестиции-недвижимость» Жилой комплекс "RiverPark" Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 31 метра. рядом с метро Коломенская. ЕвроПа. Спешите! Жилой комплекс "Одинбург" г. Одинцово. Квартиры пл. от 29 метров. Монолит-кирпич. 1-4-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Квартиры у м. Беговая Торопитесь! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-170 кв.м. 9 мин. пешком от м.Беговая. Capital Group ЖК "О7" Новые квартиры у м.Юго-Западная. 1-4-комнатные. Площадь от 44 до 118 кв.м. Монолит-кирпич. от 148 000 руб./кв.мООО "НДВ" Квартиры у м. Бауманская 1-5-комнатные апартаменты, пентхаусы рядом с м.Бауманская. Площадь от 38 до 329 метров Панель-кирпич. от 210 000 руб./кв.мSTONE HEDGE Квартиры в ЖК "Рассказово" В 850 м от метро. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. от 105 000 руб./кв.мSezar Group ЖК «Лефорт». Экономия до 1,2 млн руб. Готовые монолитные дома бизнес-класса, м. Бауманская. 1-комнатные квартиры из золотого резерва застройщика. от 184 600 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Живи в центре Москвы от 4,6 млн Новостройка бизнес-класса у м. ЦСКА (2016 г), Полежаевская. Панорамные окна. Рядом парки. Сдаем уже в 2016! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" Летние скидки до 10%! Жилой дом бизнес-класса рядом с метро и центром Москвы. Большие просторные квартиры. Развитая инфраструктура. от 215 000 руб./кв.мМангазея Девелопмент «Дом у реки». Скидки на все до 20%! "Дом у реки" от 2,4 млн руб. Скидки на все до 20%. Рассрочка 0%. Терраса в подарок! Химки. от 2,4 млн руб.ГК «Новые Кварталы» В июле выгода до 511 000 руб.! ЖК "Сказка". Квартиры в малоэтажных домах на берегу реки в 17 км от МКАД. Дом готов! Успей до повышения цен! от 3,8 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад MR Group ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,6 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,6 млн руб. ГК «Новые Кварталы» ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Квартиры дешевле, чем у застройщика на 200 000 руб. только до 31 июля! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group Город-парк "Первый Московский" Новая Москва. Киевское ш., 7 км. Метро "Саларьево". ФЗ-214. Квартиры с отделкой и без. Ипотека. от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК «Баркли Медовая долина» Квартиры с отделкой от 2,2 млн руб. Московская прописка. Скидка 3% до 31 июля. Монолит готов! Спешите! от 2,2 млн руб.Barkli Акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" Мкр. «Красногорский». Акция! м.Тушинская. Квартиры от 8 200 руб./мес. Школа, детские сады. Рассрочка 0%. Выгода до 790 000 руб. Выдаём ключи. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Испанские Кварталы" 10 мин от м.Саларьево. Ипотека, рассрочка. Надежный застройщик. 3 варианта дизайнерской отделки. Старт продаж! от 2,3 млн руб.А101 Девелопмент AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика. Первая очередь готова! Кухня в подарок! от застройщикаGalaxy Group Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщика ООО «Инвесттраст» МФК «Савеловский сити» Живите рядом с центром от 4 млн руб.! 7минут пешком от м. «Дмитровская». Уникальная архитектура в стиле нью-йоркских небоскребов. Ипотека от Сбербанка. Сдача – декабрь 2016. от ЗастройщикаMR Group ЖК «Царицыно»! Успей купить! Квартиры внутри МКАД от 75000 руб./кв.м: 1к.кв.- от 3,8 млн руб.; 2к.кв.- от 5,1 млн руб.; 3к.кв.- от 7,0 млн руб. от 75000 руб./кв.мЦНН ЖК "Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! м.Ясенево. Заселение! от 185 000 руб.кв.мФлэт и Ко ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 3,1 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ"