Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
14 ноября 2014 года

Аукционы недвижимости: торг без азарта

Зарубежная практика продажи квартир на аукционах не приживается в России

Аукцион – достаточно распространенная практика продажи недвижимости в зарубежных странах, однако в России этот способ используется в основном лишь в отношении залоговых квартир. Редакция www.irn.ru разбиралась, в каких случаях аукцион может быть выгодным для продавцов.


Азартные девяностые
В самом начале девяностых годов квартиры зачастую продавались именно на аукционах. В ходе торгов цена нередко возрастала в 15-20 раз, говорит директор департамента вторичного жилья «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. «Чтобы добиться такого эффекта, сначала требовалось убедить продавца рискнуть и выставить объект на торги по существенно заниженной стоимости, - поясняет он. - Это действительно было рискованно – ведь покупка могла состояться и по цене, близкой к стартовой. Тогда продавец проигрывал. Но в случае возникновения ажиотажа – а он создавался при изначально интересных предпосылках торга и грамотном поведении аукциониста – выигрыш оказывался очень существенным». Аукционы в те времена обычно проводились по инициативе собственников и устраивались агентствами недвижимости.

По воспоминаниям эксперта, торги проходили с большим азартом и эмоциональным накалом: «Люди сидели пунцовыми, бледными, в поту и ознобе одновременно, продавцы в буквальном смысле падали в обморок! Да что продавцы! Мы – агенты, для которых реализуемый объект – по сути, чужая собственность – держались за сердце. Готовность к аукциону означала не только решимость. Это еще и батареи успокоительных, вода и нитроглицерин – и все с собой на сделку. Стресс сумасшедший, но и выгода была примерно такая же».


Залоговые аукционы
Сейчас уровень страстей уже не тот, да и в целом аукцион очень редко используется для продажи жилья – в основном таким образом реализуется залоговая недвижимость тех, кто не справился с ипотечным кредитом, а также имущество других должников. Информация о таких аукционах размещается на сайте www.torgi.gov.ru. С начала года в Москве было завершено 1382 аукциона, в настоящее время к торгам представлено 28 квартир.

Для собственников продажа через аукцион обычно невыгодна. «Банк, который продает залоговую квартиру, желает вернуть свой кредит. Все, что окажется свыше, с вычетом пени или штрафов, так или иначе будет отдано первоначальному собственнику», - говорит Евгений Киминчижи, управляющий партнер Центральной коллегии адвокатов Белгородской области. Поэтому у банка нет заинтересованности в том, чтобы цена удовлетворила задолжавшего собственника.

«Стартовую ликвидационную цену определяет суд с учетом проведенной независимой оценки. Эта цена всегда как минимум на 25-30% ниже рыночной стоимости», - говорит адвокат Олег Сухов. Самое дешевое предложение в настоящее время – на комнаты на улице Гурьянова, стартовая цена 514 000 рублей. Минимальная начальная цена целой квартиры внутри МКАД составляет 3 818 910 рублей. Это квартира в Кузьминках площадью 47,2 кв.м.


Опасные торги
С одной стороны, на залоговых аукционах обычно предлагается недвижимость с «чистой» историей. «Если квартира находится в залоге у банка, значит, она была юридически проверена», - говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. Однако с нынешним собственником может возникнуть немало проблем. Например, в практике адвоката Артема Сидорова был случай, когда пришлось полтора года бороться в судах за квартиру, купленную на залоговом аукционе по цене на 40% ниже рыночной: «Бывший собственник квартиры оспаривал сделку, заключенную по результатам аукциона, по различным основаниям – нарушение процедуры проведения аукциона, нарушения при оценке».

По словам Михаила Куликова, нередко споры выливаются в открытое и почти физическое противостояние: «Бывших собственников, не сумевших расплатиться по кредиту, придется выселять, люди будут бороться за свое потерянное жилье, баррикадироваться, отказываться выезжать – это очень сложная, по-человечески тяжелая и проблемная для покупателя ситуация».

В связи с этим спрос на залоговые квартиры, продаваемые на аукционе, не слишком высок. По данным официального сайта РФ для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru), из 2 647 торгов, анонсированных с начала года, продажей завершилось всего чуть больше половины.


Аукционы за рубежом
Залоговые аукционы распространены за рубежом. Там они тоже далеко не всегда проходят успешно. Одним из наиболее провальных в последние годы стал аукцион по продаже элитного поместья на Золотом Берегу в Австралии: особняк стоимостью в $21,44 млн был продан лишь за $5,3 млн. «Поместье реализовывалось за долги своих прежних владельцев, которые взяли кредит для ведения страхового бизнеса под личные обязательства, - рассказывает президент агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. - Но страховой бизнес «прогорел» и принес владельцам поместья огромные убытки. Вследствие чего сам дом как часть личных обязательств владельцев и был выставлен на торги». Интересно, что в Германии торги по залоговым квартирам происходят не на повышение, а на понижение, говорит Наталья Котова, руководитель направления «Недвижимость в Финляндии, Германии, Швейцарии и Австрии» компании «Страна Плюс».

Аукционы, не связанные с продажей имущества должников, также весьма популярны на Западе. По данным компании Grand Estates, только 12% аукционов организуются после банкротства владельца недвижимости, остальные проходят по доброй воле продавцов. По словам руководителя отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills Кристины Томилиной, в Лондоне аукционы проводятся раз в месяц, каждое мероприятие собирает 500 – 800 покупателей. «Механизм построен на том, что выставляются лоты, которые обладают не самыми лучшими продажными характеристиками – без ремонта, в старых домах и т.п. Как правило, это самые обычные объекты недвижимости не в центральных, а в отдаленных районах, и, соответственно, бюджеты этих предложений чаще всего не столь высоки. Люди, заинтересованные в покупке квартиры в Лондоне за совсем небольшие деньги, охотно принимают участие в подобных аукционах, привлеченные низким входным билетом», - объясняет эксперт.

Нередко на аукционы, напротив, выставляется необычная и дорогая недвижимость. «В больших городах на аукционы иногда выставляют уникальные дома (большой площади, на престижной улице и т. д.), а в сельской местности — необычные постройки, такие как бывшие казармы или фермы, - рассказывает ведущий эксперт Tranio.Ru Юлия Кожевникова. - Недавно в Турции на аукционе продавался заброшенный поселок с целью, что найдется инвестор, готовый сделать из него туристический центр».


В России не работает
В Москве аукционы, не связанные с квартирами должников, почти не проводятся. Эксперты говорят, что некоторые попытки организации торгов в сфере премиального жилья предпринимались, однако, как утверждает Кристина Томилина, ни одна из них не увенчалась успехом. «В Москве неудачный опыт проведения аукционов связан с основной ошибкой всех продавцов – для аукциона выбирается заранее переоцененный, высокобюджетный объект премиум-класса с «отяжеляющими» характеристиками – огромной площадью, бассейнами внутри квартиры, вертолетными площадками, очень дорогим ремонтом и т.п. Такие объекты не имеют потенциала для «разгона» цены на аукционе, потому что, во-первых, никому не нужны сами по себе, а во-вторых, ожидания собственника по стоимости заведомо превышают любые сделанные предложения», - отмечает эксперт.

Исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов объясняет отсутствие интереса к этому способу продажи нынешним соотношением спроса и предложения на рынке: «Отсутствие как такового дефицита жилья сводит на нет необходимость организации аукционов. Покупатели могут увидеть всю палитру предложения, а у продавцов есть возможность выставить свой товар на выгодных условиях. Поэтому такой инструмент, как аукционы, для современного рынка недвижимости нецелесообразен».

В докризисные времена, когда цены на недвижимость активно росли, нередко возникали «стихийные» аукционы, когда продавец собирал в квартире нескольких претендентов на квартиру и проводил среди них торг – кто больше даст. Но в последнее время, по данным «НДВ-Недвижимость», такие «аукционы» проводятся не более чем в 2-3% от общего числа просмотров квартир.


Как продать квартиру на аукционе
По закону любой собственник может самостоятельно провести аукцион на свою квартиру. Однако с учетом невысокой распространенности этого способа продаж у частного лица могут возникнуть сложности. «Они вызваны, прежде всего, необходимостью соблюсти все законодательные нюансы и тонкости процедуры торгов, - говорит Олег Сухов. - Поэтому целесообразным для гражданина, не являющегося специалистом в данной области, было бы обращение в специализированную организацию и поручение ей проведения данной процедуры за отдельное вознаграждение».

Собственник может обратиться в специализированный аукционный дом. Правда, стоит иметь в виду, что большинство из них специализируются на продаже антиквариата и предметов искусства. Торги на недвижимость устраивают единичные организации, например, Российский аукционный дом, Lеcоrt, Русский дом аукциона, аукционный дом «Ситон». Стоимость выставления на торги составляет несколько тысяч рублей, кроме того, если аукцион завершается сделкой, аукционный дом берет комиссию с продажи – от одного до нескольких процентов от финальной цены недвижимости.

Организатор торгов обязан не позднее чем за 30 дней до аукциона публично его анонсировать. Нужно быть готовым выставить цену ниже рынка, что потенциально представляет риск для продавца. Кроме того, необходимо учитывать, что показы квартиры организуются до проведения торгов. Обычно для этого выбирается один день – накануне аукциона. По итогам аукциона собственник и покупатель подписывают протокол и, как правило, в течение 5 дней подписывается основной договор купли-продажи.

По оценкам специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», сейчас стандартные способы покупки и продажи жилья более целесообразны. Аукционы являются эффективным способом продаж только на растущем рынке, когда на одну квартиру претендует сразу несколько покупателей.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9868 (9 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
ЖК "Родной город. Каховская" Новые квартиры у м.Каховская. 1-4-комнатные. Площадь от 34 до 114 кв.м. Монолит. Звоните! от 145 800 руб./кв.мРГ - Девелопмент ЖК SREDA Скидки до 10% ЖК SREDA Скидки до 10% Квартиры комфорткласса рядом с метро. 15 минут от центра. Детский сад. Cкверы и парки! Рассрочка 0% Рязанский проспект AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. м. Преображенская площадь Спешите! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-174 кв.м. м.Преображенская площадь. от застройщикаГалс-Девелопмент ЖК "Кварталы 21/19" 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Рязанский проспект. Площадь от 38 до 80 метров П-44Т. Вид из окна в подарок! Только в августе скидка 5% на ряд видовых квартир на 20 и 22 этажах. ЖК рядом с метро. Ипотека. Рассрочка. ДДУ от 154 100 руб./кв.мРГ - Девелопмент Квартиры у м. Юго-Западная Торопитесь! Современные 1-4-комнатные квартиры пл. от 44 метров. рядом с метро Юго-Западная. Монолит-кирпич. от 148 500 руб/кв.мООО "НДВ" Жилой комплекс "Загорье" В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 30-140 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Царицыно. Подробности по телефону! oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» ЖК "Art Residence" Современные 1-5-комнатные апартаменты площадью от 30 метров. рядом с метро Белорусская. Монолит-кирпич. Спешите! 270-450 тыс. руб./кв.м.STONE HEDGE ЖК "RiverPark" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 31-146 кв.м. 5 мин. транспортом от м.Коломенская. Живи в центре Москвы от 4,6 млн Новостройка бизнес-класса у м. ЦСКА (2016г). Панорамные окна. Парк у дома. Перв. взнос 0%. Сдаем уже в 2016! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" ЖК "Парк Легенд" Торопитесь! 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Автозаводская. Площадь от 46 до 72 метров Монолит. Квартиры у м. Марьино Новые квартиры у м.Марьино. 1-4-комнатные. Площадь от 31 до 102 кв.м. Монолит. Спешите! Акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" Жилой комплекс "Триколор" Современные 1-4-комнатные квартиры пл. от 48 метров. рядом с метро ВДНХ. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group Ищете дорогую малометражку? Без леса и инфраструктуры в бывшей промзоне? Тогда лучше не сравнивайте с Новогорск. Квартиры в Куркино! от застройщика Город - курорт Митино О2 Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. м.Митино. Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе. от 2,3 млн рублейUrban Group Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate Квартиры в готовом ЖК Южное Видное Квартиры от 1,8 млн руб. Акция "Летний Аукцион". Готовый мкр. в 15 мин от м.Домодедовская. Скидка 9% в августе. от застройщика, рассрочкаRDI Group ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный. 30 мин. до центра Москвы. От 2,7 млн руб. Железнодорожный от 2,7 млн рублейООО «ГлавстройДевелопмент» КП "Александровы Пруды" Участки в Новой Москве. Скидка до 534 тыс. руб. Калужское и Варшавское ш., 30 км. Ипотека. Рядом лес, река. от 183 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость Только до 31 августа! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 40 вариантов планировок. Квартиры от 3,1 млн руб. Химки Коттеджный поселок "Певчее" Участки без подряда. Новая Москва. Киевское, Калужское ш., 25 км. Коммуникации. Ипотека. Скидки до 397 тыс. руб. от 333 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость ЖК «Панорама Сколково» Минское шоссе, 1,5 км от МКАД. Свободная планировка, подземный паркинг, потолки 3,1 м. от 102 000 руб./кв.мГК «СМУ-6» КП «Etude family club» Квартиры б/к от 80 кв.м., Дома построены, 6 км, Пятницкое ш. метро, инф-ра, ипотека от Сбербанка. Рассрочка. от 78 000 руб./кв.м Pragma Development ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщикаООО «Инвесттраст» "Переделкино Ближнее" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. М. "Рассказовка" (2017г.). Боровское ш., 8 км. Скидки от 250 000 руб.! от 4,7 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость Копить на квартиру больше не нужно! 99 130 руб. и квартира в ЖК "Опалиха О3" ваша! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,5 млн руб.Urban Group Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 31 августа. Вся инфраструктура, дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 2,2 млн руб.Urban Group Квартиры в г. Одинцово г. Одинцово. 1-4-комнатные квартиры пл. 29-89 метров. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. Квартиры в г. Химки г. Химки. 1-5-комнатные квартиры пл. 45-209 метров. Дом сдан. Монолит-кирпич. 6 км от МКАД. Звоните! от застройщика ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,6 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,6 млн руб.ГК «Новые Кварталы» 4,35 млн за трёшку! Уютное жильё комфорт-класса, свежий лесной воздух. Дома уже сданы! 4,35 млн за трёшку! Новорижское ш., 17 км от МКАД. 4,35 млн руб.АО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. ЖК «Зеленый Город», 27 км от МКАД Готовые квартиры от 40 кв.м по спец.ценам и лоджия в подарок! 5 мин пешком до ж/д ст., лес. Ключи, собственность! от 2,68 млн руб.ГК «Домстрой» Микрогород «В лесу» Квартиры пл. 26-117 кв.м. Красногорский район. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаRoseGroup ЖК «Зеленые аллеи». Скидка до 15%! Квартиры в новостройках от 2 млн руб. в г.Видное. Рядом ж/д станция. Военная ипотека 11,25%. Готова первая очередь! 3 детских сада, 2 школы, развитая инфраструктура. от 2 млн руб. ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,3 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 71 500 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК Мелодия Леса Вблизи Зеленограда. Детский сад, спортивные площадки, зоны отдыха, паркинг. Старт продаж последнего 7 корпуса! от 1,96 млн руб. Квартиры в г. Химки Новые 1-4-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 49 до 160 кв.м. Монолит. от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» В августе выгода до 800 000 руб.! Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость «Южная Долина», 9 км по Каширское ш Купить квартиру? Легко! От 528 руб./день по ипотеке. Скидки в августе 7%. 15 мин от м Домодедовская. Звоните! от 1,8 млн руб.RDI Group ЖК "Пироговская Ривьера" Торопитесь! п. Пироговский. Квартиры пл. от 24 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры ЖК "Испанские Кварталы" 10 мин от м.Саларьево. Ипотека, рассрочка. Надежный застройщик. 3 варианта дизайнерской отделки. Старт продаж! от 2,3 млн руб.А101 Девелопмент Квартиры в ЖК "Рассказово" Квартиры в ЖК "Рассказово" в 850 м от метро Рассказовка. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. ЖК "Солнечная долина" Торопитесь! Новые 1-3-комнатные квартиры. г. Щелково. Площадь от 35 до 83 кв.м. Монолит-кирпич. от 2.3 млн руб. ЖК "Видный Берег" Ленинский район. Квартиры площадью от 28 метров. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры Звоните! ЖК "Пеликан" г. Старая Купавна. 1-2-комнатные квартиры площадью 30-65 метров. Монолит. 19 км от МКАД. Спешите! Квартиры в г. Серпухов Студии,1-2-комнатные квартиры площадью от 31 метра. г. Серпухов. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! ЖК "Центр-2" г.Железнодорожный 30 мин. до центра Москвы. Школа, д/с рядом с домом. Регистрация в подарок! Квартиры с ключами от 3,3 млн руб. от 3,3 млн руб. ДСК-1 и Ко Жилой комплекс «Ясный»! Скидки до 8% в августе. Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком до м. Домодедовская. Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. MR Group ЖК «ЛУЧИ» Рассрочка 0%/18 мес. Новый ЖК в Солнцево от 114 000 руб. кв.м. Новый взгляд на комфортную жизнь от крупнейшего застройщика России! от 114 000 руб./кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК"Хорошевский". Выгода до 3,1 млн Квартиры бизнес-класса в 5 мин. от метро Октябрьское поле! Своя территория, рядом Серебряный Бор. Рассрочка 0%! выгода до 3,1 млнООО "НДВ" ЖК «Царская Площадь»! 5 минут пешком от м. Динамо. Богатая сервисная инфраструктура. Цены от 6,5 млн руб. ФЗ-214. Ипотека. от 6,5 млн руб.Coalco, MR Group ЖК «Царицыно»! Успей купить! Внутри МКАД: 1к.кв.- от 3,7 млн руб; 2к.кв.- от 5,7 млн руб; 3к.кв.-от 7,0 млн руб+100 квартир по уникальной цене от 80000 руб./кв.мЦНН ЖК «Баркли Медовая долина» Ипотека 8% годовых. Квартиры от 1,6 млн руб. в Новой Москве. Старт 2-й очереди. 40 минут до центра Москвы. Спешите! Barkli Город-парк "Первый Московский" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Метро "Саларьево". Скидки от 155 000 руб.! от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость