Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
24 апреля 2014 года

Новые изменения в 214-ФЗ и риски долевого строительства

Адвокат Олег Сухов рассказывает о подводных камнях специально для IRN.RU

Начало и середину 90-х годов прошлого века в России иногда называют периодом «финансовых пирамид». Все мы помним «МММ», «Хопер-инвест» и прочие фонды, обещавшие золотые горы вкладчикам. Казалось, что те времена ушли в прошлое. Так оно и есть на самом деле. Однако, как говорит русская пословица: «Свято место пусто не бывает». На смену жертвам финансовых пирамид пришли сотни тысяч обманутых дольщиков. Теперь государство предпринимает меры для решения этой проблемы.

Честно говоря, долгострои наряду с дорогами и не очень «умными» людьми всегда были бедой России. Однако в последние 10-15 лет проблемное строительство стало настоящей катастрофой всероссийского масштаба: граждане теряют не только надежду въехать в новую квартиру, но и деньги, вложенные в строительство.

И нельзя сказать, что государство закрывает глаза на невзгоды дольщиков. Отнюдь. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» №-214, принятый в декабре 2004 года, хотя и урегулировал многие проблемы на рынке строительства жилья, но так и не решил всех насущных вопросов. Только по состоянию на октябрь 2013 года в России в списке недостроев значилось 847 жилых зданий в 62 субъектах РФ.

Чтобы исправить столь плачевную ситуацию, законодатель дополнительно ввел в текст 214-го закона три статьи: 12.1., 15.1., и 15.2., которые вступили в силу 1 января 2014 года. Смысл этих норм прост и незамысловат: начиная с этого года исполнение обязательств застройщика по передаче квартиры дольщику наряду с залогом в обязательном порядке обеспечивается поручительством банка или страхованием гражданской ответственности. Выбор способа обеспечения целиком и полностью зависит от самой строительной компании.

На первый взгляд, решение найдено, и люди могут спокойно вкладывать деньги в строительство, не опасаясь быть обманутыми. Однако, как говорится, «гладко было на бумаге, но забыли про овраги, а по ним ходить».

Например, банки считают строительный бизнес высокорискованным и неохотно кредитуют его. Обычному застройщику нереально получить кредит, особенно на стадии нулевого цикла, когда нет даже первого этажа. Банкам в качестве предмета залога не особенно нужна ни земля, ни имущество застройщика: реализовать их очень сложно. Да и кто в банке станет этим заниматься?

Ко всему прочему финансовое положение большинства застройщиков оставляет желать лучшего. Кредитная организация оценивает финансовое состояние каждого заемщика, руководствуясь указаниями Центрального банка России. А это очень жесткие нормы, и далеко не все застройщики им соответствуют. Следовательно, на кредит им надеяться нечего. Что же бывает с теми банками, которые нарушают указания ЦБ РФ и выдают рискованные ссуды, мы можем увидеть сейчас воочию. У них просто отзывают лицензию.

Причем тут кредит и поручительство самого банка, спросите вы? Все очень просто. Центробанк считает, что риски при выдаче поручительства и банковской гарантии аналогичны кредитным рискам. Поэтому, когда банк поручается за высокорискованного клиента, он (банк) обязан создать резервы на возможные потери, как если бы оформил ссуду. Исходя из этого, поручительство за строительную компанию также опасно для банка, как и выдача кредита.

Кроме того, ст.15.1. 214-ФЗ содержит еще один нюанс, который может уменьшить эффективность приведенной нормы. В частности, пункт 3 части 2 гласит, что «срок действия поручительства <…> должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».

Однако читатели прекрасно знают, что строительство может затянуться и на более долгий срок. А если застройщик еще и обанкротится, то вообще возникнет очередной долгострой. Как поведет себя в этом случае банк? В этом нет тайны. Он будет действовать, исходя из инструкций ЦБ РФ, и со стопроцентной гарантией не продлит поручительство, если строительство затянется.

Дело в том, что в соответствии с положением ЦБ РФ «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам…» от 26.03.2004 N 254-П, изменение срока действия договора автоматически ухудшает ссуду (в нашем случае поручительство) в глазах ЦБ РФ и приводит к увеличению резервов на возможные потери по этой ссуде.

Иными словами, если застройщик затянет работы свыше срока, указанного в законе, а кредитная организация продлит свое поручительство, то тем самым она только ухудшит качество кредитного портфеля. Короче – страшный сон всех банкиров. Пойдут ли на это кредитные организации – выводы делайте сами.

Относительно страхования гражданской ответственности застройщика, предусмотренной ст. 15.2 214-ФЗ, тоже не все так просто. Дело в том, что страховщики считают строительный бизнес высокорискованным, а потому либо не принимают на страхование (в основном отказывают небольшие компании), либо применяют повышающие коэффициенты. Для застройщика это означает увеличение себестоимости жилья.

Пункт 9 статьи 15.2 закона № 214-ФЗ устанавливает, что договор страхования «действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства», а дольщик имеет право получить страховое возмещение по страховому случаю в течение двух лет «по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения».

Вроде бы все нормально. Однако представители страховых компаний, с которыми удалось побеседовать, отмечают, что, скорее всего, страхование будет осуществляться именно до момента передачи помещения, оговоренного в договоре. Но если работы затянутся (что бывает сплошь и рядом), то не факт, что страховщик вообще пойдет на пролонгацию, ибо в этом случае риски еще более возрастают. Найти же другую страховую компанию в этом случае будет просто невозможно.

Подводя итоги, скажу, что внесение новых статей в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» сыграет положительную роль в обеспечении прав, а также интересов дольщиков. Кроме того, можно с уверенностью спрогнозировать уход из строительного бизнеса экономически слабых строительных компаний: никто страховать их риски не будет и поручительства им не оформит. Все это, несомненно, вызовет рост цен на жилье в новостройках. С другой стороны, риски дольщиков существенно снизятся. Ну, что ж, иногда приходится платить не только за риск, но и за его отсутствие.

Стоит также заметить, что действенность новых статей будет зависеть не столько от застройщика, сколько от снижения рисков, сопутствующих данному бизнесу, а также от позиции регулятора финансовых рынков – ЦБ РФ (кстати, с прошлого года Центральный банк является регулятором и страхового рынка России). Если банки (да и страховщики) будут подходить к обслуживанию строительного бизнеса, пугливо озираясь на Центробанк, то эффект от внесенных в закон изменений будет минимальным.
 

См. также по теме:
Статью Олега Сухова: «Договор долевого участия и обязательное страхование ответственности застройщика»;
Статью Дмитрия Гусева, управляющего партнера ГК «Глубина»: «Власти могут снизить риски дольщиков, но не устранят их полностью»

 

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
12074 (7 сегодня)


Резиденции "Сколково". Квартиры бизнес-класса от 104 000 руб./кв.м. Авторский дизайн входных групп. Свой паркинг, видеонаблюдение. 0 км от Москвы. Рядом Мещерский парк.
Готовые дома с рассрочкой до двух лет! Выгодные предложения на участке до 19 соток! Коттеджи в КП«Etude family club». 6 км, Пятницкое ш., б/к, от 240 кв.м + участок. метро, инфр-ра, ипотека. Компания: Pragma Development.
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК "Сходня Парк", 12 км от МКАД Квартиры от Застройщика с отделкой и без! Объект застрахован. Сдача в 2017 г. Купи себе квартиру! от 2,01 млн руб.ООО «Фирма Риксон» ЖК "Успенский". Сдача в 2016г. Высокая готовность! Москва-река, лес, чистый воздух. Инфраструктура. Купи квартиру в эко-квартиру! от 69 155 руб./кв.мООО «Фирма Риксон» ЖК «Жемчужина», г. Серпухов 89 км. от МКАД. Скидка 10%. Ключи в день оплаты. Рассрочка. Есть с отделкой. Военная ипотека. Мат. капитал. от 36 800 руб./кв.мГруппа компаний «ПЖИ ЖК "Солнечный". Дома готовы! Акция! Монолит-кирпич! Развитая городская инфраструктура г.Раменское! Отличная экология, сосновый бор! Высокая транспортная доступность! Акция! от 53 000 руб./кв.мООО "РамСтрой" ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН АП «Южная Долина» Акция «Весенний Аукцион». Квартиры с отделкой. Ключи в 2016г. 15 минут от м Домодедовская стартовая цена от 1,6 млн руб.RDI Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 30 июня. Вся инфраструктура, дворы. от 2,3 млн руб.Urban Group Квартиры в г. Химки 1-5-комнатные квартиры площадью от 45 метров. г. Химки. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от застройщика ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин. от м. Домодедовская от 1,67 млн руб. ЖК "BALCHUG RESIDENCE" В продаже 1-5-комнатные апартаменты площадью 57-287 кв.м. 5 мин. пешком от м.Новокузнецкая. Уточняйте подробности по телефону. от 23 млн руб! ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК Ново-Никольское. Дома построены. Квартиры и таунхаусы в престижном районе Новой Москвы! Доступный комфорт-класс! Богатая инфраструктура! от 73 500 руб./кв.мООО Агрострой Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,1 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от метро! от 2,1 млн рублейUrban Group Квартиры в Новой Москве! 850 метров от метро Рассказовка. Детские сады, школа. Рассрочка, ипотека 10%. Индивидуальные условия! от 105 000 руб./кв.мSezar Group ЖК "Загородный квартал" 8 км от МКАД. Квартиры пл. 45-190 кв.м. г. Химки. Монолит. Спешите! от 4,9 млн руб. RDI Group ЖК "Сады Пекина" Спешите! Современные 1-4-комнатные апартаменты, пентхаусы площадью от 51 метра. рядом с метро Маяковская. Монолит. от застройщикаГалс-Девелопмент Скидка 9% до 31.05!Торопитесь! Квартиры от 145 000 руб./кв.м! Всего 15 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Собственный подземный паркинг. от 145 500 руб./кв.мРГ - Девелопмент КП «Etude family club» Квартиры б/к от 80 кв.м., Дома построены, 6 км, Пятницкое ш. метро, инф-ра, ипотека от Сбербанка. Рассрочка. от 78 000 руб./кв.м Pragma Development Микрогород «В лесу» Квартиры пл. 26-117 кв.м. Красногорский район. Монолит-кирпич. от застройщикаRoseGroup Жилой комплекс "МФК Лайнер" Современные 1-3-комнатные апартаменты пл. от 29 метров. рядом с метро Беговая. Монолит. Спешите! от 4,6 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Копить на квартиру больше не нужно! 95,5 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group ЖК «Катюшки 2», г. Лобня Большой выбор квартир. Площадь от 37,4 кв.м. Рядом детский сад, школа, дворец спорта. Мат. Капитал. Ключи! от 2,9 млн руб. ООО «Инвестиции-недвижимость» Жилой комплекс "Apila" Торопитесь! Современные студии,2-4-комнатные квартиры. Одинцовский район. Площадь от 25 до 94 кв.м. Монолит. от 3 000 000 руб.АО "ЮИТ СитиСтрой" м. Преображенская площадь В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-174 кв.м. м.Преображенская площадь. Подробности по телефону! от застройщикаГалс-Девелопмент Новостройки от А101. Новая очередь! 5 минут до м.Саларьево. 3 варианта дизайнерской отделки в испанском стиле. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры с от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость Квартиры рядом с метро Новокосино Монолитные дома комфорт-класса. Выдача ключей. Ипотека с господдержкой, рассрочка 0%. Выгода до 2,8 млн руб. от 3,2 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК «Новые Ватутинки» Тест – драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой. Звоните! Новая Москва от застройщикаООО «Инвесттраст» ЖК "Re:Form" Торопитесь! Новые апартаменты у м.Преображенская площадь. 1-5-комнатные. Площадь от 36 до 153 кв.м. Монолит-кирпич. от 155 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Квартиры у м. Царицыно Спешите! 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Царицыно. Площадь от 30 до 140 метров Монолит-кирпич. от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Жилой комплекс "Город" Новые квартиры у м.Петровско-Разумовская. 1-4-комнатные. Площадь от 32 до 107 кв.м. Монолит. Звоните! от 4,1 млн рублейООО "НДВ" Только до 31 мая скидка 9%! Квартиры по ДДУ от 137 000 руб./кв.м. Всего 2 минуты пешком от метро! Собственный подземный паркинг. Ипотека. от 137 000 руб./кв.мРГ - Девелопмент Квартиры в г. Щелково Квартиры площадью 35-83 кв.м. г. Щелково. Монолит-кирпич. Звоните! от 2.3 млн руб. Апартаменты бизнес-класса ЮЗАО ЖК Букинист в 3 мин. от м.Калужская. Организация жизни с максимальным комфортом! Надежная инвестиция в будущее от 4,6 млн рублейКонцерн "КРОСТ" ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад от 6 млн руб.MR Group Только до 31 мая! Лучшие квартиры из золотого резерва от 3,3 млн руб.! ЖК "Солнечная Система", Химки. Всего 4,4 км от столицы! м. Новокузнецкая Новые квартиры у м.Новокузнецкая. 1-3,5-комнатные. Площадь от 56 до 234 кв.м. Монолит-кирпич. от застройщикаГалс-Девелопмент Апартаменты в ЖК "Искра-парк" Новые апартаменты у м.Динамо. 1-4-комнатные. Площадь от 40 до 130 кв.м. Монолит. Звоните! от застройщикаГалс-Девелопмент В мае выгода до 640 000 руб. Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. 214-ФЗ. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,9 млн руб.НДВ-Недвижимость AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,75% ЖК "Академия Люкс" Спешите! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Юго-Западная. Монолит-кирпич. от ЗастройщикаЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" ЖК «Легенда» - скидки до 20%!Н.Москва До 15 июня лучшие условия на покупку! 1-й взнос по ипотеке 90000 руб. Мат.капитал х2. от 2,5 млн руб.ГК «Новые Кварталы» ЖК "Терлецкий Парк" (ВАО) Монолитный дом. м.Перово в пешей доступности. Свой дет/сад. Рядом парки и усадьба "Кусково". Есть ипотека! от 5,2 млн рублейООО "НДВ" Старт продаж в ЖК «Мир Митино» Квартиры в Москве от 86 500 руб./кв.м в пешей доступности от м. Пятницкое шоссе. Отличная экология. Паркинг. Звоните! от 86 500 руб./кв.мCapital Group ЖК «Царицыно»! Успей купить! 100 квартир от 80000 руб./кв.м. Только до 10 июня! Внутри МКАД. 7 мин до метро. 5 мин до парка. Монолит от 2,9 млн руб.ЦНН