Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Вопрос от «Галс-Девелопмент»: Какой район Москвы, по-вашему, имеет репутацию самого интеллигентного?

Благодарим компанию «Галс-Девелопмент» за предложенную тему!

Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
25 октября 2013 года

Недвижимость в Москве и Подмосковье: защитный актив или рискованный сегмент инвестиций

Новые бизнес-возможности с меньшей доходностью защищают вложения

Развитие низкорисковых направлений бизнеса на рынке недвижимости должно стать защитой от кризиса и ответом на изменившиеся правила игры. Об этом заявил управляющий партнер ГК «Глубина» Дмитрий Гусев на круглом столе «Изменения правил игры на загородном рынке: новые условия, законы, налоги, политика». Форум был организован аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в рамках деловой программы выставки «Домэкспо» в Гостином дворе.

Среди тенденций, которые наиболее актуальны на сегодняшнем рынке, он выделил главное предпочтение потребителей – качество. Эксперт подчеркнул, что речь идет не только о качестве самой квартиры или дома – важно комплексное взаимодействие факторов: от инженерии до окружения, социального, природного, общего территориального контекста, в котором находится объект купли-продажи.

Второй важный фактор – значительное повышение мобильности потребителей. Не только территориальной – из Москвы в Подмосковье и обратно, не только из города в город; но и социальной.

Тревожный момент – подходит к исчерпанию база платежеспособности потребителей, как при наличных покупках, так и в ипотеку. «Это не только наше мнение: мы советовались со специалистами АИЖК, с нашими партнерскими банками», – подчеркнул он. Учитывая современные реалии – размер первоначального взноса, уровень процентных ставок, – условий для значимого роста объемов займов [в Московском регионе, да и в других], по крайней мере, нет. Темпы роста спроса начинают отставать от темпов роста предложения.

Есть и еще один важный – демографический – фактор, о котором часто забывают. (Подробнее см. статью «Рост цен на недвижимость возможен без резких взлетов».) Сейчас в активную фазу экономической деятельности входит поколение 1990-х гг. Тот период был «демографическим провалом», рождаемость была очень низкой. Соответственно, будет меньше потенциальных покупателей, меньше экономически активного населения как такового. С этим тоже нельзя не считаться.


Инженерная инфраструктура
«Основываясь на анализе приведенных факторов, мы приняли решение диверсифицировать инвестиционный портфель, – сказал Гусев. – Количество спекулятивных активов (в том числе квартир, которые мы приобретаем у наших же застройщиков, – а «Глубина» является в первую очередь инвестором) мы постепенно сокращаем. Зато расширяем портфель «длинных» активов. Во-первых, это объекты, которые генерируют финансовые потоки вне зависимости от продаж новых квартир или новых домов новым потребителям. Во-вторых, это активы, не связанные со строительными или титульными рисками. В-третьих, это активы, которые улучшают качество традиционных товарных единиц – квартир или таунхаусов».

Какими могут быть такие активы. В первую очередь, это объекты инженерной инфраструктуры. «О необходимости привлечения инвестиций в этот сектор уже заявляет правительство Московской области, и мы полностью согласны с этой мыслью», – заявил Дмитрий Гусев (подробнее см. «Недвижимость в Подмосковье мало построить: надо эксплуатировать»).

Некоторое время назад ГК «Глубина» уже создала специальную компанию – Unit Management & Development, UMD, – которая будет выкупать у застройщиков (в первую очередь у входящих в состав ГК «Глубина») все объекты инженерной и транспортной инфраструктуры по инвестиционной стоимости с последующей эксплуатацией и управлением. Впервые эта схема будет опробована в рамках реализации жилого комплекса «Валь д’Эмероль» (в середине 2014 г. первая очередь будет введена в эксплуатацию, через 2 - 2,5 года будет закончено строительство всего комплекса). Подробнее см. в статье «Снизить цены на квартиры, повысить качество жилья и заработать на этом».

Для справки: в этом проекте примерно 4000 квартир, стоимость возведения инженерных и транспортных объектов превышает 1 млрд руб. Компания UMD покупает последние по этой цене у застройщика, срок окупаемости объектов для нее составит примерно 12 лет.

Средний бизнес-план, когда в расчет берется набор из водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и т.д., показывает доходность от 8% годовых (наиболее пессимистичный прогноз) до 10-11% годовых в реальной перспективе. А если рассчитывать доходность на собственный капитал (с учетом выплат по банковским кредитам), то доходность оказывается на уровне 20% и более годовых.


Социальная инфраструктура
Вторая тема, которая всегда была нагрузкой, но может быть монетизирована – социальная инфраструктура. Школы, детские сады, больницы. Ее недостаток в том, что в большей степени нужно задействовать недостаточно отработанный инструмент государственно-частного партнерства.

Этот бизнес пока не задействован, но подходы к нему активно изучаются. Понятно, что поликлиники, детские сады – все то, что нужно в больших комплексах – это повышение общего качества проекта. А значит, повышение ликвидности, повышение эффективности инвестиций в спекулятивные активы.


Арендное жилье
Тема, которая многим уже набила оскомину. За последнее время реальных, готовых, хорошо выполненных проектов в этой области не было. Но с учетом повышения мобильности населения и демографических факторов необходимость такого жилья возрастает. Особенно в свете ослабления базы платежеспособного спроса на приобретение квартир. Хотя потребность в жилье остается.

Сейчас ГК «Глубина» создала еще одну специальную компанию, которая готовится к проведению первых сделок по формированию фонда арендного жилья. Консолидированно можно в этом сегменте говорить о 8-9% годовых. По словам Дмитрия Гусева, в этом проекте будут участвовать квартиры в комплексах «Валь д’Эмероль» и «Лесной ГородОК». Арендный фонд будет разбросан по разным домам в этих комплексах, а следующим шагом станет формирование дополнительного комплекса услуг, ориентированного специально на арендное жилье. Неважно, будет ли в результате разрозненный фонд, будет ли специальный дом под аренду – это должно быть качественное, удобное жилье, подчеркнул эксперт.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4032 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Копить на квартиру больше не нужно! 95,5 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Новая Рига. 8,5 км от МКАД. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Каждому купившему квартиру в июне кухня в подарок! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group ЖК "Солнечный"- дома построены До 30 июня скидка от 170 000 руб. при покупке в ипотеку. Развитая инфраструктура г.Раменское. Высокая транспортная доступность. от 53 000 руб./кв.мООО "РамСтрой" ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,67 млн руб. Новоград «Павлино», г. Балашиха Квартиры в микрогороде по стартовым ценам. Удобные планировки, студии. метро Некрасовка. Военная ипотека от 1,7 млн руб.ГК "МИЦ" ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,4 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 85 000 руб./кв.м ООО "НДВ" ЖК "Солнечная Система". Химки Квартиры с дизайнерской отделкой от 3,5 млн руб. Вся инфраструктура, более 40 вариантов планировок. Квартиры в г. Одинцово 1-4-комнатные квартиры площадью от 29 метров. г. Одинцово. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! Квартиры в г. Химки Торопитесь! 1-3-комнатные квартиры пл. от 45 метров. г. Химки. Монолит-кирпич. от 4,2 млн руб.Арсенал Холдинг Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,1 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от м.Пятницкое шоссе! от 2,1 млн рублейUrban Group Микрогород «В лесу» Красногорский район. 1-4-комнатные квартиры пл. 26-117 метров. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаRoseGroup ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный 30 мин. до центра Москвы, Железнодорожный от 56000 рублей за кв.мООО «Главстрой Девелопмент» ЖК "Солнечная долина" Торопитесь! г. Щелково. 1-3-комнатные квартиры площадью 35-83 метров. Монолит-кирпич. от 2.3 млн руб. Юбилейные квартиры от 2 млн руб. Скидки к 10-летию компании! Сдача июнь 2016г. Ипотека. Бесплатная бронь. Кол-во квартир ограничено. От застройщика от 2 млн рублейГК «Премьер» Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 30 июня. Вся инфраструктура,дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 1,7 млн руб.Urban Group ЖК "Сходня Парк", 12 км от МКАД Комфорт класс от 2,01 млн руб.! Вся инфраструктура. Удобное расположение. Сдача в 2017г. Успей купить! от 2,01 млн руб.ООО «Фирма Риксон» The American Dream , 58 от МКАД Новые дома площадью от 130 кв.м. по Дмитровскому шоссе, 58 км от МКАД. Коммуникации. Уточняйте подробности по телефону. от 6 350 тыс. руб.Fenix Group Квартиры в г. Химки г. Химки. 6 км от МКАД. Квартиры площадью от 45 метров. Монолит-кирпич. 1-5-комнатные квартиры Торопитесь! от застройщика ЖК "Новое Бисерово" Ногинский район. Студии,1-3-комнатные квартиры площадью 28-79 метров. Монолит-кирпич. от застройщикаОблИнвестСтрой ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад MR Group ЖК"Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! м.Ясенево. Заселение! от 185 000 руб./кв.мФлэт и Ко Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщикаООО «Инвесттраст» Скидка 10% на 5 апартаментов! Квартал клубныx особняков в историческом центре Москвы. Панорамные виды на набережную р.Москвы. Рассрочка 0%! от 23 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов. Собственные парк, пруд, 4 д/сада, школа. *Хамовники - согласно рейтингу Penny Lane Rlt от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Апарт-комплекс «Re:Form» 5 минут от метро Преображенская пл. Апартаменты в готовом доме от 7,8 млн. Выгода до 2,4 млн руб. от 149 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость Квартиры в Новой Москве! 850 метров от метро Рассказовка. Детские сады, школа. Рассрочка, ипотека 10%. Индивидуальные условия! от 105 000 руб./кв.мSezar Group Новостройки от А101. Новая очередь! 10 минут до м.Саларьево. 3 варианта дизайнерской отделки в испанском стиле. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент "ВТБ Арена парк" на Динамо Апартаменты от 47 кв.м. Современная экологически чистая территория для жизни, работы и отдыха. Скидка до 14% от застройщикаЗАО "УК Динамо" AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,75%. ЖК Ново-Никольское. Дома построены. Квартиры и таунхаусы в престижном районе Новой Москвы! Доступный комфорт-класс! Богатая инфраструктура! от 73 500 руб./кв.мООО Агрострой ЖК "Потапово Lite " 10 км от МКАД. Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Торопитесь! от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" Жилой комплекс "Лица" Современные 1-4-комнатные квартиры пл. от 48 метров. рядом с метро Беговая. Монолит. Capital Group Жилой комплекс "О7" Торопитесь! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Юго-Западная. Площадь от 44 до 118 метров ГК: II кв. 2016 г. Монолит-кирпич. от 150 000 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК "Родной город. Октябрьское поле" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Октябрьское поле. Площадь от 41 до 121 метра Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 7 млн руб.РГ - Девелопмент Сдаем в 2016г. - точно в срок! Апартаменты бизнес-класса у м. Динамо от 4,6 млн руб.! Престижный район. Рядом парк, ТРЦ, ВУЗы. Рассрочка 0%! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" Акция! Скидки на все до 17,59% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,7 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,7 млн руб.ГК «Новые Кварталы» ЖК "Парк Легенд" Новые квартиры у м.Автозаводская. 1-3-комнатные. Площадь от 46 до 72 кв.м. Монолит. от 4,9 млн руб.Группа компаний ТЭН ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 2,3 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ" ЖК премиум-класса р-н Мневники Wellton Park. Оформление права собственности в подарок до 30.06. Квартиры от 5,14 млн руб. Беспроцентна рассрочка. Звоните! от 5,14 млн рублейКонцерн "КРОСТ" Квартиры у м. Белорусская Современные 1-5-комнатные апартаменты площадью от 30 метров. рядом с метро Белорусская. Монолит-кирпич. Звоните! от 265 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE Осталось 8 двушек до 10 млн руб.! ЖК в 2х мин. пешком от метро. Рассрочка. Ипотека. ДДУ. Скидка 3% при 100% оплате и ипотеке! Бронируйте сейчас! от 6,3 млн руб. ЖК "Экопарк Горчаково" Торопитесь! Современные 1-3-комнатные квартиры. Наро-Фоминский район. Площадь от 42 до 113 кв.м. Монолит-кирпич. от 3 500 000 руб.МИСК ЖК "Квартал 38А" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 51-168 кв.м. 5 мин. пешком от м.Калужская. Уточняйте подробности по телефону. от 192.000 руб./кв.мФлэт и Ко м. Петровско-Разумовская Новые квартиры у м.Петровско-Разумовская. 1-4-комнатные. Площадь от 32 до 107 кв.м. Монолит. Торопитесь! от 4,3 млн рублейООО "НДВ" Жилой комплекс "Загорье" В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 30-140 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Царицыно. Звоните! от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Жилой комплекс "Триколор" Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 48 метров. рядом с метро ВДНХ. Монолит. Звоните! ниже рынка на 20%!Capital Group м. Водный стадион Новые квартиры у м.Водный стадион. 1-4-комнатные. Площадь от 29 до 83 кв.м. Монолит-кирпич. Спешите! от 180 000 руб./кв.м Концерн «КРОСТ» ЖК "Терлецкий Парк" (ВАО) Монолитный дом. м.Перово в пешей доступности. Свой дет/сад. Рядом парки и усадьба "Кусково". Есть ипотека! от 5,2 млн рублейООО "НДВ" ЖК «Царицыно»! Успей купить! Квартиры внутри МКАД от 80000 руб./кв.м: 1к.кв.- от 2,4млн руб.; 2к.кв.- от 4млн руб.; 3к.кв.- от 6,9млн руб. от 2,4 млн руб.ЦНН