Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1.1 млн
руб.
от
1.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость весной 2017 года?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
20 сентября 2013 года

Что нужно знать покупателю недвижимости в новостройке

Президент Гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов – специально для IRN.RU

Зачастую, приобретая квартиру или нежилое помещение в новостройке, покупатели проверяют правоустанавливающие документы и договор не должным образом, упуская важные моменты. Впоследствии такая непредусмотрительность оборачивается судебными тяжбами, растягивающимися на долгие годы. Нередки случаи, когда покупатели новостроек и вовсе остаются без денег и недвижимости.


Особое внимание при переуступке прав
Если квартира или нежилое помещение приобретаются не у «прямого» застройщика, а после нескольких переуступок прав, необходимо тщательно убедиться в том, что все договоры, заключенные по цепочке от застройщика до продавца, были реальными, а также в том, что по ним в действительности была произведена оплата. Совершая сделку, целесообразно побеседовать с каждым продавцом и покупателем квартиры или нежилого помещения, получить от них копии договоров и платежек.

Интересным примером будет привести реальный случай. Ко мне обратился сотрудник банка, купивший у инвестора-посредника жилое помещение в новостройке. После того как дом был достроен, мой клиент приехал посмотреть квартиру, но встретил в ней проживающую там семью. При обращении к основному застройщику последний показал, что никогда даже не слышал о том инвесторе, который продал клиенту, как оказалось, чужую квартиру. В настоящее время по данному факту ведется следствие.


Должная оплата
Каждый договор по уступке должен быть надлежащим образом оплачен, в связи с чем необходимо знакомиться с платежными документами, а лучше - получить их копии. Кроме того, покупателю следует убедиться, что никто из участников цепочки «продавец-покупатель» не оспаривает совершенную сделку. В качестве негативного примера неосмотрительности можно привести ситуацию, которая нашла отражение в судебном решении Зюзинского районного суда г. Москвы. Семья у посредника – инвестиционной компании – приобрела квартиру, в ней произвела дорогостоящий ремонт. Через год после вселения застройщик заявил иск против покупателей об истребовании жилого помещения по тем основаниям, что платежное поручение, предъявленное продавцом квартиры – инвестиционной компанией, – не имело место в действительности. В итоге семья оказалась в катастрофической ситуации, поскольку для приобретения проблемной жилой площади ими была продана ранее имевшаяся у них трехкомнатная квартира. Все судебные инстанции оставили в силе первоначальное решение об удовлетворении иска и выселении.


Правильное оформление
С каждым договором необходимо детально знакомиться. В зависимости от его правовой природы – договор инвестирования или договор долевого участия в строительстве (согласно ФЗ-214), предварительный договор или договор уступки – должны быть соответствующим образом зарегистрированы или согласованы с предыдущим правообладателем. Следует убедиться в наличии соответствующих отметок в уполномоченном государственном или ином органе.

Договор долевого участия, надлежащим образом оформленный, но не прошедший государственную регистрацию, считается недействительным, по такому договору права и обязанности сторон не возникают, соответственно, дольщик не вправе требовать оплаченную им недвижимость. Аналогичная ситуация обстоит со сделками, когда факт приобретения квартиры или нежилого помещения должен отмечаться в реестре застройщика. Отсутствие информации о покупателе в реестре застройщика неминуемо приведет к двойной продаже, и как свидетельствует судебная практика, приоритет в получении имущества будет у лица, числящегося в реестре.


Продажа чужой собственности
Необходимо знать, что по окончании строительства часть недвижимого имущества может переходить в собственность заказчика или генерального подрядчика либо в собственность иных лиц – инвестиционных компаний или органов муниципальной власти. Однако эти же объекты зачастую реализуются и самим застройщиком или «подставными фирмами-однодневками», в результате чего заключенные договоры оспариваются и признаются недействительными. Не во всех случаях подобные действия являются результатом преступного умысла, между тем последствия для покупателей остаются теми же – право собственности на приобретенные квартиры не возникает. Во избежание указанного риска следует изучать протоколы распределения площадей для установления правомочности продавца реализовывать предлагаемые площади, а также уточнять у застройщика принадлежность приобретаемого объекта недвижимости.

Так, до 2010 года суды Москвы всегда признавали за дольщиками права собственности на квартиры, предназначенные для муниципальных программ, но незаконно проданные недобросовестными строительными компаниями. В 2010 году подобная практика резко изменилась, и практически ни одному дольщику не удалось получить жилье, если изначально оно предназначалось для передачи в муниципальную собственность.


Оформление собственности – длительная процедура
Приобретая недвижимость на этапе котлована, следует учитывать, что по завершении строительства ее оформление – процесс достаточно длительный. Временной период напрямую зависит от количества участников цепочки «продавец-покупатель». В некоторых случаях оформить квартиру в собственность или нежилое помещение в обычном порядке вообще не представляется возможным. В связи с чем требуется обращение в судебный орган, что также является довольно длительным процессом, ведь срок рассмотрения гражданского дела составляет три-четыре месяца, затем еще месяц решение будет вступать в законную силу. И это лишь в том случае, если никто из сторон не будет его обжаловать, иначе дело затянется еще на три-четыре месяца в апелляции.

Почему так происходит? Согласно действующему законодательству, первоначально право собственности в государственном органе - Росреестре оформляется на объекты, которые напрямую принадлежат застройщику, и лишь затем на объекты, отчужденные третьим лицам. Срок оформления зависит от количества участников все той же цепочки «продавец-покупатель». Он может растянуться на полгода - год, если все «звенья цепи» добросовестные и существуют в действительности. Однако если одна из организаций, участниц сделок, в момент регистрации права находится в стадии банкротства или вовсе перестала вести свою деятельность, право собственности без суда оформить будет невозможно. Аналогичная ситуация произошла с инвестиционной компанией ООО «Ронэкс Инвест», расположенной по адресу: г. Москва, ул. Лодочная, дом 17, всем дольщикам которой пришлось получать свидетельства через суд.

Завершая статью с практическими советами по покупке недвижимости в новостройке, хотелось бы еще раз отметить, что такого рода сделки всегда являются особо рискованными. Устоявшаяся судебная практика свидетельствует о том, что приобретение недвижимости в строящемся доме у известной строительной организации на самом деле не означает, что в конечном итоге она будет оформлена в собственность. Кроме того, получение положительного судебного решения не во всех случаях гарантирует его немедленное исполнение.

 

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9668 (2 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 470 600
до 9 420 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Жилой комплекс "Солнечная система" Московская область, г. Химки 1,2,3,4,5,студии-комнатные квартиры Площади : 29 - 84 кв.м. Северо-Западная промышленно-коммунальная зона, к.7 Северо-Западная промышленно-коммунальная зона, Транспортный пр-д, д.8 Северо-Западная промышленно-коммунальная зона, Транспортный пр-д, д.4 Северо-Западная промышленно-коммунальная зона, Транспортный пр-д, д.5 Северо-Западная промышленно-коммунальная зона, Транспортный пр-д, д.6 Показать все корпуса
P от 1 890 460
до 5 898 060 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Жилой комплекс "Май город-курорт" Московская область, Ленинский район, 9 км от МКАД 1,2,студии-комнатные квартиры Площади : 28 - 65 кв.м. Горки Ленинские г.п., севернее д. Горки, уч. 469., д.5-10 (2 линия) Горки Ленинские г.п., севернее д. Горки, уч. 469., д.1-4 (1 линия) Горки Ленинские дер., уч.469, к.5 (2 линия) Горки Ленинские дер., уч.469, к.2 (1 линия) Горки Ленинские дер., уч.469, к.1 (1 линия)
P от 2 218 600
до 12 235 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Жилой комплекс "Видный город" Московская область, г. Видное 1,2,3,4,студии-комнатные квартиры Площади : 23 - 93 кв.м. Расторгуевское ш., д.2, к.2 Расторгуевское ш., д.5, к.2 Расторгуевское ш., д.5, к.1 Расторгуевское ш., д.4 Расторгуевское ш., д.3, к.1 Показать все корпуса

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
Старт продаж офисов в ТЦ "Город" м. Нижегородская. Продажа помещения до 30 кв.м для инвестиций и бизнеса. Стоимость от 130 000 руб./кв.м. ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Только до 31.03 скидки до 600 000 руб. на готовые квартиры первой очереди! Оформление собственности в подарок! от застройщикаGalaxy Group Микрогород в лесу Студии,1-4-комнатные квартиры пл. от 26 метров. Красногорский район. Монолит-кирпич. Торопитесь! Rose Group ЖК «Донской Олимп»- дома построены! Просторные квартиры бизнес-класса. Серпуховский вал. Развитая инфраструктура, подземный паркинг. Детский сад. от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Акция в марте! м.Пятницкое шоссе. Квартиры от 2,5 млн руб. Двор без машин. Дома построены! Скидка на ограниченный пул квартир! Последний месяц! Скидки до 20%! UP-квартал Сколковский рядом с инноградом Skolkovo! Престижный. Технологичный. Доступный! Узнать больше… от 2,2 млн руб.Надежный застройщик ФСК Лидер ЖК «Нахабино Ясное» ипотека от 8,5% Ипотека от 8,5%. Уютное жильё комфорт-класса, свежий лесной воздух. Дома уже сданы! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Комплекс клубных домов в ЦАО Хамовники: идеальный район для семей с детьми. Парк, пруд, 4 д/сада и школа. Новые корпуса от 350 тыс. руб./кв.м ЖК Кварталы 21/19. м. Марксистская Просторные квартиры от 5 млн руб. Детские сады и школа, свой бульвар, ключи июнь 2017. 5 км от ТТК ЖК "Юбилейный пр-т, д.42" Торопитесь! Современные 1-3-комнатные квартиры. г. Реутов. Площадь от 50 до 141 кв.м. Монолит-кирпич. от 2,3 млн руб.НДВ-Недвижимость UP-квартал "Новое Тушино" Последний месяц скидок до 20%! Готовые и строящиеся дома, своя инфраструктура. 500м от МКАД от 2,8 млн руб.ФСК "Лидер" ЖК Опалиха О3. Скоро заселение! Потолки 3,6 м, огромные окна с видом на лес! 5 мин.от ж/д станции. Новая Рига. Urban Group Город-парк «Первый Московский» Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. М. «Саларьево». Ипотека — 0% первый взнос. Скидки от 168 тыс. руб. от 3,9 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК "Фили Град" Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Свой паркинг. Дома построены. MR Group Город - курорт Митино О2 Квартиры м.Митино. Премиальная архитектура! Потолки 3,6 м и французские окна. Живите в красоте! от 2 млн руб.Urban Group Живи у метро ЦСКА от 4,9 млн! Бизнес-класс в 300м от метро ЦСКА. Корпус "Восток" сдан. Успей купить готовые апартаменты по цене строящихся! от 4,9 млн руб.ГК "ИНТЕКО" Готовый жилой комплекс «Розмарин» Метро «Новые Черёмушки». Только к 8 марта – 8 квартир по весенней цене! Скидка 50% на машиноместо! от застройщика ГК Ташир Квартиры рядом с метро. Скидки! Мкр. Новокосино-2, комфорт-класс. Свои школы, детские сады. Машиноместа в продаже. Квартиры от 2,8 млн руб. от застройщикаНДВ-Недвижимость Выгода в марте до 490 000 руб! Готовые квартиры в ЖК "Одинбург". До МКАД без пробок за 7 минут! Свой детский сад, школа, охраняемая тер-ия. от 2,72 млн руб.AFI Development Резиденции «Сколково» ЖК бизнес-класса. Закрытая территория. Ипотека — 0% первый взнос. Материнский капитал. Скидки от 233 тыс. руб. от 122 000 руб./кв.мАбсолют Недвижимость ЖК "Флотилия" 1-5-комнатные апартаменты рядом с м.Речной вокзал. Площадь от 47 до 204 метров Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 130 600 руб./кв.м.Флэт и Ко UP-квартал "Римский" Для влюбленных в Италию! Европейская архитектура теперь доступна! Всего в 2 км от МКАД и 15 мин от метро от 2,4 до 12 млн руб.Надежный застройщик ФСК Лидер Квартиры в доме на Лисицына/5 Двухуровневые квартиры, дизайнерская отделка, панорамные окна, собственная терраса с видом на город или парк. от 195 000 руб/кв.мФСК "Лидер" ЖК "Савеловский" Квартиры от 5,5 млн руб. Ипотека 10.9%. 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие виды, паркинг от 5,5 млн руб.MR Group ЖК "Поколение" - квартиры у метро! Монолит, отделка, кладовые, закрытые охраняемые дворы, свои д/сад и школа. Рядом парк. Ипотека от 10,9%" от 4,9 млн руб.ФСК Лидер – надежный застройщик ЖК «Люберцы 2017» Квартиры с отделкой и без. Метро «Некрасовка» в 2018г. 10 мин. до ж/д станции. от 2,3 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК «Центр-Сити» Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку и центр столицы. 150 м до метро Шелепиха. 5,7 млн руб.Жилой квартал Сити. Квартиры в готовом ЖК Южное Видное В 2 раза меньше платеж по ипотеке! Свой детский сад и культурный центр. 15 мин от м. Домодедовская. Звоните! от застройщикаRDI Group ЖК "мой адрес На Базовской" Новый объем! 2- и 3-комн. квартиры с отделкой от 6,0 млн руб."Петровско-Разумовская" рядом. Ипотека от 10,75%! ЖК SREDA: С отделкой от 3,9 млн Покупка квартиры с рассрочкой 0%. Дворы без машин. Спортплощадки, велодорожки. Метро Нижегородская. ЖК Отрада Уникальное предложение на трёшки. Ипотека без первоначального взноса. 5 минут до м. Митино ЖК "мой адрес На Амурской 54" Успейте забронировать! Дом готов. 2-, 3-, 5- комнатные квартиры с отделкой от 5,9 млн руб., ипотека от 10,75%! м. Щелковская ЖК «Квартал Березовая Аллея» Апартаменты от 3,8 млн. Первый энергоэффективный квартал! 7 минут от м. Ботанический сад! ЖК Воробьев Дом Комфорт на высшем уровне. Камины. Потолки 3.30 м. Видовые террасы. Сдача 3 кв. 2017 г. ФЗ-214 м. Кутузовская ЖК "На улице Мельникова" 1-3,5-комнатные квартиры, пентхаусы рядом с м.Волгоградский проспект. Площадь от 45 до 290 метров Монолит-кирпич. Звоните! от 163 922 руб/кв.м.ООО "Магистрат" Город-событие на Рублевке! 13 900 руб. в месяц! Потрясающий вид на воду и лес. Живите в красоте! 2 млн руб.Urban Group Квартал Тетрис ст. метро Тушинская Квартира с отделкой и мебелью от 1,8 млн руб. Закрытый двор. 10 мин. до м.Тушинская. Ипотека 10,4% от Сбербанка от 1,8 млн руб.ГК «Садовое Кольцо» Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва. Метро «Рассказовка» в 2017 г. Отсрочка 0% на год. Ипотечные каникулы. Скидки от 178 тыс. руб. от 4,3 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК «Царская Площадь» со скидкой 9%! 5 мин. пешк. от м. Динамо. Развитая инфраструктура. Уникальная архитектура. Подземный паркинг. ФЗ-214. от 6 млн руб.MR Group, Coalco, Группа ВТБ Новый клубный ЖК "СВОЙ" Старт продаж! Клубный ЖК бизнес-класса! П/паркинг, охрана, двор без машин. Престижный район. м. Кунцевская. от 154 077 руб./кв.мООО "Магистрат" ЖК "Видный Берег" Современные студии,1-3-комнатные квартиры. Ленинский район. Площадь от 28 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! ЖК "мой адрес На Симоновском" Успейте забронировать! Готовые дома. М. «Пролетарская» близко. Подземный паркинг. Ипотека от 10,75%! ЖК Томилино, м. Котельники Ипотека от 7%. Платеж от 19700 руб./мес. Рассрочка без%. 10 мин до метро. Вся инфраструктура. Рядом лес, река. от 2,3 млн руб.ГК «Рассвет» ЖК "мой адрес На Дмитровском 4" Готовый монолитный дом, квартиры с отделкой. Метро "Дмитровская" рядом. Ипотека от 10,75%! Узнайте больше! ЖК «мой адрес В Некрасовке» 2- 5 комнатные квартиры с отделкой от 4,9 млн руб. Идет заселение. Метро "Выхино". Ипотека от 10,75%! Готовые кв-ры Балашиха. Ипотека 7,5% Квартиры с отделкой 7 км от МКАД. Материнский капитал. Рассрочка до 10 лет. Индивидуальные условия. от 55 000 руб./кв.мАО "СпецВысотСтрой" ЖК «ЛУЧИ». Ипотека от 8,5% Старт продаж 2-й очереди! 300 м от метро Солнцево. *открытие в 2017г. Новый взгляд на комфортную жизнь от крупнейшего застройщика России! от 4,2 млн руб.АО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК «ЗИЛАРТ». Ипотека от 8,5%. Ипотека от 8,5%. Рассрочка 0% на 2г. От 167 000 руб./кв.м. Набережная, парки, 18 детских садов и 5 школ. от 167 000 руб./кв.мЛСР.Объект-М Жилой комплекс "ПРАЙМ ТАЙМ" Студии,1-3-комнатные квартиры рядом с м.Аэропорт. Площадь от 36 до 94 метров ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит-кирпич. от 8,1 млн руб.Застройщик ООО Атлантик Клубный дом «Басманный 5» Скидки до 12%. Выгода до 8 млн руб. ЦАО. Развитая инфраструктура. Без % рассрочка. Ипотека 10.9%. ФЗ-214. Coalco, MR Group, Группа ВТБ ЖК «Водный». Жилой Квартал Водный! Акция! Квартиры 43 кв.м за 7,5 млн руб. Выдаем ключи! Предложение ограничено. м. Водный стадион. Городской район Новые Ватутинки Монолитные дома с подземным паркингом. Детские сады, школа и поликлиника в районе. Московская прописка. от 3 млн рублейООО "Инвесттраст" Монолитные дома в мкр. "Домашний" Квартиры комфорт-класса в Москве от 3,7 млн руб.! Рассрочка до окончания строительства! Ключи уже в 2018 г.! м. Марьино Готовый микрорайон Новое Измайлово 15 мин. до метро Новогиреево. Вся инфраструктура уже действует: школа, д/сады, магазины, мед.центр. Узнать подробнее... от 2,4 млн руб.Надежный застройщик ФСК Лидер м. Автозаводская 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Автозаводская. Площадь от 37 до 87 метров Монолит. Квартиры в г. Видное Торопитесь! Новые студии,1-3-комнатные квартиры. г. Видное. Площадь от 31 до 110 кв.м. Монолит-кирпич. от застройщикаЗАО "Сити XXI век" ЖК "Новое Бисерово 2" Квартиры пл. 24-77 кв.м. Ногинский район. Монолит. Звоните! от 1,25 млн руб.Роситал ЖК "мой адрес В Бескудниково" Дом готов! 2-комн. кв. с отделкой от 6,7 млн руб. М. "Петровско-Разумовская" рядом. Ипотека от 10,75%! ЖК "Match Point" Торопитесь! Современные студии,1-5-комнатные апартаменты пл. от 28 метров. рядом с метро Фили. Монолит. Поселок "Орловъ", 28 от МКАД Новые дома пл. от 130 кв.м. по Каширскому шоссе, 28 км от МКАД. Коммуникации. Подробности по телефону! от 3 821 312 руб. ЖК "мой адрес На Дмитровском 169" Готовые дома с инфраструктурой (детский сад, школа, паркинг). Метро "Алтуфьево" рядом. Ипотека от 10,75%! ЖК «Лукино-Варино» от 1,2 млн руб. Школа, детские сады. Ипотека. Рассрочка. Щелковский район, 30 минут до МКАД. Застройщик. от застройщикаГК "СУ 22" ЖК "Красногорский" Торопитесь! Квартиры пл. 21-97 кв.м. п. Нахабино. Монолит. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость Квартал «Новые Котельники» Квартиры рядом с метро. 1,5 км от МКАД. Монолитные дома. Свои дет.сады, школа. Своя квартира от 12 250 руб./мес от 2,1 млн руб.НДВ-Недвижимость Акция в марте от А101 Квартиры от 2,6 млн руб. 15 мин до трех веток метро. Московская прописка. Застройщик. Ипотека. 214-ФЗ. от застройщика А101 Девелопмент ЖК «Баркли Медовая Долина» ЖК «Баркли Медовая Долина» Квартиры от 1,9 млн руб. Скидка 3% на квартиры без отделки. Только до 31.03. Спешите!!! Новая Москва ЖК бизнес-класса "Династия" Старт продаж. Квартиры бизнес-класса. 300 м от м.Полежаевская, 6 км до Кремля. Личный парк для жителей. Паркинг. Звоните! SEZAR GROUP Квартиры в г. Клин г. Клин. 70 км от МКАД. Квартиры пл. от 38 метров. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры Торопитесь! от 1,5 млн руб.ГК «ТехноСтройОлимп» Купите квартиру в Москве! Первый комплекс жилых небоскребов "Центр-сити" в ЦАО. Старт продаж! Успейте приобрести по стартовым ценам! от 5,7 млн руб.Est-a-tet ЖК "Голландский квартал" г. Ивантеевка. Студии,1-3-комнатные квартиры пл. 26-87 метров. Монолит-кирпич. 19 км от МКАД. Спешите! ЖК "Пресня Сити" 1-3-комнатные апартаменты рядом с м.Улица 1905 года. Площадь от 42 до 85 метров Монолит. Звоните! Coalco. MR Group. Группа ВТБ Квартиры в ЖК "Ольховка-3" 1-3-комнатные квартиры пл. от 41 метра. п. Володарского. П-90. Звоните! от 50 000 руб./кв.мГК Ремикс Квартиры в г. Химки г. Химки. Студии,1-3-комнатные квартиры пл. 33-79 метров. ГК: 1 кв. 2018 г. Монолит-кирпич. от 2,5 млн руб. ООО «ОЗФ Девелопмент» Жилой комплекс "RiverPark" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Коломенская. Площадь от 31 до 146 метров ЕвроПа. Подробности по телефону! Жилой комплекс «Ясный»! Скидка 11% на квартиры. Подземный паркинг. Рассрочка. Ипотека 12,1% от банка ВТБ24. ФЗ-214. м.Домодедовская. MR Group ЖК Царицино Комфорт-класс по цене эконом от 2,4 млн руб.! Рядом метро и парк Царицыно! Спешите! от 80 000 руб./кв.м ЖК "Две Столицы" Квартиры площадью 30-73 кв.м. г. Химки. Монолит. Подробности по телефону! от 2,4 млн руб.