Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1.1 млн
руб.
от
937 тыс
руб.
Опрос
С какой целью вы посещаете IRN.RU?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Апартаменты в Москве: мышеловка для искателей норок на рынке недвижимости. Часть II

Ловушка вторая. Социальная 

В последние годы девелоперы были ограничены в возможностях запуска новых жилых проектов, в том числе из-за активного пересмотра инвестконтрактов. Это заставляло девелоперов искать любые возможности удовлетворить запросы рынка. Лазейкой, на которую власти поначалу закрыли глаза, стало возведение апартаментов – формально нежилых площадей, но полностью приспособленных для проживания.

По данным компании Est-a-Tet, общий объем апартаментов без учета элитной недвижимости составляет 20% от всего московского жилья, то есть на апартаменты приходится каждое пятое предложение в столице (см. «Апартаменты: новые мышеловки для искателей норок на рынке недвижимости. Часть I».).


Чем же привлекательны апартаменты
По оценке специалистов компании KR Properties, апартаменты в ценовой категории $9000 - 13 000 за кв. м в ЦАО выходят на первый план среди предпочтений инвесторов.

Согласно исследованию покупательских предпочтений, сегодня только 10% элитных квартир приобретается с инвестиционными целями. Апартаменты приобретаются в 40% случаев для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. В loft-квартале «Даниловская мануфактура 1867» и в Manhattan House апартаменты были проданы быстрее чем за год, и каждая пятая покупка была сделана с инвестиционной целью.

Апартаменты на старте продаж предлагаются на 15-20% дешевле, чем сопоставимые по качеству квартиры в тех же районах, и в дальнейшем рост цен достигает 60% в год, повышаясь в зависимости от степени готовности объектов. В новостройках высокой степени готовности и уже готовых для проживания апартаменты дорожают почти так же активно, как и квартиры, – цена в среднем повышается на 10% в год.

Динамика изменения цен предложения в течение прошлого года (средневзвешенная цена) – по элитным квартирам и апартаментам

Период Квартиры, $/1 кв. метр Апартаменты, $/1 кв. метр
Март-апрель 2012 17 600 15 500
Ноябрь-декабрь 2012 19 800 17 200
Прирост цены за указанный период 12% 10%

Источник: KR Properties

В то же время срок экспозиции апартаментов на рынке существенно ниже, чем у проектов с квартирами. Например, в Хамовниках квартиры в элитных жилых комплексах за год распродаются на 26-28%, в то время как апартаменты в том же месте и за тот же срок реализуются почти наполовину. Продажи в проектах KR Properties показали следующую динамику: «Николаевский дом» – распродано 38% апартаментов в течение года; Clerkenwell House – реализовано 45% за год.

Уже сегодня в ЦАО Москвы объем предложения апартаментов в указанной ценовой категории ($9000 - 13 000 за кв. м) почти в два раза превосходит объем отобранных по тем же критериям квартир: 500 объектов против 240.

Количество предложения квартир и апартаментов в ценовой категории 9000 - 13 000 за кв. м в ЦАО и в районе Хамовники

  Объем предложения квартир, кол-во объектов В том числе элитные квартиры в Хамовниках Объем предложения апартаментов, кол-во объектов В том числе апартаменты в Хамовниках
Март-апрель 2012 350 91 650 94
Ноябрь-декабрь 2012 240 77 500 35
Процент изменения объема предложения - 31% -15% -23% -63%

Источник: KR Properties

Существенную долю предложения составляют апартаменты в «Москва-Сити» – до 70% всех апартаментов Москвы с ценой $12 000 за кв. м. Доля апартаментов в общем объеме новостроек – около 30%, то есть каждый третий объект, реализуемый на рынке в сегменте бизнес-, премиум- или элиткласса, – это апартаменты. Подавляющее большинство апартаментов (54%) сосредоточено в многофункциональных комплексах, 42% представляют собой лофты, 4% – предложение в бывших административных зданиях.

«В текущем году ЦАО пополнится минимум тремя новыми проектами с апартаментами», – прокомментировал директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков.

На фоне красивых предложений не стоит забывать о том факте, который все продавцы апартаментов признавали, но посмеиваясь. Невозможность прописки. Кого сейчас волнует прописка? Времена изменились. Мы люди свободные в свободной стране.

Люди-то мы свободные, но времена не очень изменились. Как писал еще великий Норкотт Паркинсон, «продавец недвижимости постарается отвлечь вас великолепным видом из окна, а тем временем обронить ключи от кладовки». Что же такого находится в чулане? Про налоги – в статье «Апартаменты: новые мышеловки для искателей норок на рынке недвижимости. Часть I». 

Почему власти неявно, но активно ополчились против апартаментов? Описывая рынок апартаментов в столице, специалисты Est-a-Tet указывают, что в 2013-14 гг. на московский рынок недвижимости должно выйти 15-16 проектов апартаментов общей площадью 300 000 кв. м. В результате по сравнению с прошлым годом доля апартаментов может вырасти с 20% до 25%.

Впрочем, по мнению Est-a-Tet, этот сценарий будет действительным, только если не произойдет серьезных изменений со стороны городской администрации. В частности, глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин уже заявлял о возможном распространении на апартаменты требований по созданию социальной инфраструктуры. Таким образом, застройщиков могут обязать строить детские сады и школы. Этот сценарий может снизить привлекательность формата апартаментов для девелоперов и повысить себестоимость проектов.

Проект является по всем параметрам де-факто жилым, однако комплекс называется апартаментным. В любом случае строительство апартаментов подразумевает возведение какой-то коммерческой недвижимости и развитой инфраструктуры, которая должна удовлетворять потребности как жителей комплекса, так и сторонних посетителей.

А вот де-юре, это коммерческая недвижимость. Ее строительство действительно не обременено обязанностью застройщика возводить объекты социальной инфраструктуры. Когда этот момент обсуждался с городскими властями, да и с покупателями тоже, обычные аргументы застройщиков были такими: «Покупатели апартаментов – весьма обеспеченные люди, они все равно будут лечиться в платных клиниках и отдавать детей в элитные школы, поэтому предусматривать дополнительные социальные мощности в шаговой доступности необязательно».

Так было раньше. А сейчас? Учитывая посткризисные времена, возможно, кое-кто захочет с обычной простудой прийти в обычную поликлинику – ныне по страховому медицинскому полису можно обратиться в любую. Но вот беда – из-за недостатка обычных поликлиник там длинные очереди. Мало кто из приобретателей апартаментов вспомнит, что именно застройщик его места проживания обошелся без затрат на социальную инфраструктуру. Нет, все помянут крепким словом российские порядки.

Для справки: по данным Est-a-Tet, на начало 2013 г. в Москве было представлено 29 проектов апартаментов. К элитной недвижимости относятся такие проекты апартаментов, как ЖК «Резиденция Знаменка», «Смоленский Deluxe» и «Арбат, 32». БОльшая часть объектов относится к сегменту премиум-класса, например, «Империя Тауэр», «ОКО», «Николаевский дом» и другие. Меньшая доля приходится на объекты бизнес-класса. До сих пор на проекты апартаментов сохраняется дисконт по сравнению с обычным жильем, который составляет около 15%.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
10481 (2 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 5 241 900
до 11 396 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Жилой комплекс "Дуэт" Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м.Петровско-Разумовская, Дегунинская ул., д.10 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 78 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Петровско-Разумовская, 10 мин. транспортом
P от 17 500 000
до 90 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Жилой комплекс "Софийский" Москва, Центральный округ, район Якиманка, м.Новокузнецкая, Софийская набережная, д. 34, стр. 4 2-3, 5-комнатные апартаменты Площади : 42 - 164 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Новокузнецкая, 11 мин. пешком, м.Новокузнецкая
P от 15 196 782
до 38 136 375 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Жилой комплекс "Донской Олимп" Москва, Южный округ, район Даниловский, м.Шаболовская 1,2,3,4,5-комнатные квартиры Площади : 48 - 275 кв.м. м. Шаболовская, 5 мин. пешком Серпуховской вал ул., вл.19,21, к.Г Серпуховской вал ул., вл.19,21, к.А Серпуховской вал ул., вл.19,21, к.В Серпуховской вал ул., вл.19,21, к.Б Серпуховский Вал ул., вл.19 к.Б

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Ленинский, 38. От 7,9 млн руб. Стильная архитектура ансамбля зданий. В шаговой доступности 3 парка, свой сквер. Рядом ТТК и метро. ЖК Silver. Успейте купить на старте! Квартиры бизнес-класса рядом с парком. 7 мин пешком от м. Ботанический сад. Панорамные виды. Ипотека. Звоните! от 140 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Жилой комплекс "Город" Новые квартиры у м.Петровско-Разумовская. 1-4-комнатные. Площадь от 32 до 107 кв.м. Монолит. от 4,7 млн руб.НДВ-Недвижимость Басманный 5 Клубный дом бизнес-класса в ЦАО. Скидки до 14% на панорамные лоты. 5 мин. пеш. от м. «Красные Ворота». Сдача 2017г. ЖК«Яуза Парк»Выгода до 1,5 млн руб Спец. условия на 2х комнатные квартиры! Дом с видом на реку и парки: Сокольники, Лосиный остров!0% рассрочка. м.Преображенская площадь. ЖК "Резиденции Архитекторов" Новые квартиры у м.Электрозаводская. 2-5-комнатные. Площадь от 52 до 167 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 10,1 млн руб. Клубный дом Малая Ордынка 19 В центре событий, вдали от суеты. Изысканная архитектура, вид на кремль, собственный двор-сад. ЖК "Жилой дом на Коминтерна" Торопитесь! Новые квартиры у м.Бабушкинская. 1-4-комнатные. Площадь от 47 до 135 кв.м. Монолит. от 150 000 руб./кв.мФлэт и Ко Квартиры у м. Коломенская Новые квартиры у м.Коломенская. 1-4-комнатные. Площадь от 31 до 146 кв.м. ЕвроПа. Подробности по телефону! Жилой Комплекс «Пресня Сити». Скидка 10% Успейте до повышения цен. 7 мин. пешком до м. «Улица 1905 года». ЦАО. Паркинг. Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214 Жилой комплекс «Пикассо» в ЗАО Скидки до 7% на квартиры в ЖК комфорт-класса у м. Юго-Западная. Подземный паркинг. Свой огороженный двор. ЖК "мой адрес На Базовской" Новый объем в продаже! 2- и 3-комнатные квартиры от 6,0 млн руб. М. «Селигерская» (2017г.). Ипотека от 9,5 % ЗИЛАРТ: свобода и комфорт! Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 170 000 руб./ кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Живи в центре! Квартал жилых небоскребов «Центр-Сити». Новые дома от 10 до 53 этажей. Квартиры на любой вкус. 5,9 млн руб.Жилой квартал Сити. Премиум-квартал Jazz Абсолютный комфорт. 2 мин. до ст.м. "Марьина Роща". Апартаменты, квартиры, пентхаусы, таунхаусы. SMINEX ЖК "Ломоносовский на Панферова" Современные 1-5-комнатные квартиры, пентхаусы площадью от 61 метра. рядом с метро Профсоюзная. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 210000 руб./кв.м ЖК «Царская Площадь»! Старт продаж 2-й очереди! Бизнес-класс по выгодной цене. 5 мин. пешком от м. Динамо. Ипотека. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Квартиры у м. Павелецкая Спешите! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Павелецкая. Площадь от 53 до 137 метров Монолит. от 11 млн руб. Парк Мира Жилой квартал на пр. Мира. Дома готовы. Выдача ключей. 5 мин. до м. Алексеевская ЖК "Нормандия" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Бабушкинская. Площадь от 34 до 113 метров ГК: 4 кв. 2019 г. Монолит. Торопитесь! ЖК «1147», м. Алексеевская Квартиры бизнес-класса от 8,3 млн руб. Скидки до 14% до 30 июня! Рядом парк Сокольники и ВДНХ. Паркинг, детский сад от 8,3 млн руб. ЖК «Лучи» Квартиры в центре Солнцево. 300 метров от метро. Рассрочка 0% на 18 месяцев. Звоните! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Квартиры у м. Текстильщики Спешите! Новые квартиры у м.Текстильщики. Студии,1-4-комнатные. Площадь от 21 до 104 кв.м. Монолит. Квартиры у м. Полежаевская Новые квартиры у м.Полежаевская. 1-3-комнатные. Площадь от 36 до 103 кв.м. Монолит. SEZAR GROUP Level Амурская. Старт продаж! Квартиры с отделкой - от 2,7 млн рублей. 7 минут пешком до м. Черкизовская. Д/сады, школы, поликлиника. от 2,7 млн рублей ЖК "Золотая звезда" в Москве Ключи в 2017 г. Квартиры рядом с метро и Измайловским парком. Городская инфраструктура. Ипотека под 8%. Эталон Инвест ЖК "Зеленый Бор" Квартиры от 3,97 млн руб. Московская прописка. Скидки до 10,1% до 25 июня! 214-ФЗ. Застройщик. г.Зеленоград. от 3,9 млн руб! м. Речной вокзал Новые апартаменты у м.Речной вокзал. Студии,1-2-комнатные. Площадь от 27 до 57 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,3 млн руб.Est-a-Tet Жилой комплекс "Мир Митино" Современные студии,1-4-комнатные квартиры площадью от 25 метров. рядом с метро Пятницкое шоссе. ДОММОС. Звоните! ЖК "Фили Град" Скидка 10%. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Свой паркинг. Дома построены. MR Group Квартиры у м. ВДНХ Торопитесь! Современные студии,1-4-комнатные квартиры пл. от 48 метров. рядом с метро ВДНХ. Монолит. от 155 000 руб./кв.мCapital Group Резиденции «Сколково» Квартиры с ключами. ЖК бизнес-класса. Закрытая территория. Скидки до 10%. от 114 000 руб./кв.мАбсолют Недвижимость КП «Лисичкин Лес» Поселок готов! Ленинградское ш, 26 км. Скидки до 605 000 руб. Коммуникации. Готовый ЖК "Южное Видное" Только до конца июня! Комфорт-класс от 63 800 руб./кв.м. Ипотека от 8%. 15 минут от метро Домодедовская от застройщикаRDI Group Квартиры в ЖК "Сказка" Новые 1-3-комнатные квартиры. Истринский район. Площадь от 42 до 122 кв.м. Монолит-блок. Звоните! от 3,6 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК Лесобережный Ипотека 8% на весь срок! Потрясающий вид из окон на лес и набережную. Urban Group Квартира в Park Avenue с выгодой до 10% Единственный ЖК с квартирами премиум-класса на Новой Риге. Заключительный этап продаж. Полностью готовый квартал! от 6,6 млн руб.Villagio Estate ЖК Купавна Скидка до 3500 руб./кв.м. или кладовка в подарок. Квартиры от 1,3 млн руб. Горьковское ш. Окончание строительства 2017 г от 1,3 млн руб. Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. Новая Москва. Ипотека 9,5%. Скидки до 9% от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость Город-событие на Рублевке! Квартиры нового поколения. Ипотека 8% на весь срок! Скидки до 12%! Живите в красоте! Urban Group ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика. 1-я очередь сдана. Развитая инфраструктура. 2,5 км от МКАД. от застройщикаGalaxy Group Нахабино Ясное от группы ЛСР Новый малоэтажный ЖК в экологичном районе. Всего 17 км по Новой Риге. Рассрочка 0% на 1,5 года. Звоните! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Романово Лайф, 15 от МКАД Участки площадью от 4 сот. Носовихинское шоссе, 15 км от МКАД. Подробности по телефону! от 970 000 руб.Астерра Город-курорт Митино О2! Только в июне: 3-я комната в подарок! Успейте купить! Urban Group ЖК Солнечная Система Ипотека 8% на весь срок. В июне отделка в подарок! 4 км от МКАД. Urban Group Успей купить со скидкой -20%! ЖК "Ленинградский", 10 минут от метро Речной вокзал. Высокие потолки. Школы, детские сады. Не жди - бери! от 2,9 млн руб.НДВ-Недвижимость Есипово Форест, 35 от МКАД Участки для строительства дома в 35 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. Площади 6-14 сот. Уточняйте подробности по телефону. от 680 000 руб.Астерра ЖК «Люберцы 16» Квартиры с ключами. Метро «Некрасовка». Скидки до 15%! от 2,7 млнАбсолют Недвижимость Эко Видное 2.0 Квартиры комфорт-класса от 68 000 руб./кв.м! Скидка 3% на 2-х и 3-х комнатные квартиры! 4 км от МКАД по трассе М-4 "Дон". от 68 000 руб./кв.мMR Group Квартиры в г. Клин г. Клин. 1-3-комнатные квартиры пл. 38-76 метров. Монолит-кирпич. 70 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 1,5 млн руб.ГК «ТехноСтройОлимп» Город-парк «Первый Московский» Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Квартиры с отделкой и без. Ипотека - 0% от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость Новостройки от А101 От 2,77 млн руб. 5 мин. до м. Бунинская аллея. Стартовые цены. Застройщик. 214-ФЗ. Повышение цен с 29 мая. от застройщикаА101 Девелопмент Квартиры в г. Лосино-Петровский Студии,1-3-комнатные квартиры площадью от 25 метров. г. Лосино-Петровский. Монолит. Подробности по телефону! 1,57 млн руб. ЖК «Баркли Медовая Долина» Успей въехать в новостройку! Ключи - 2017 год! Завершение продаж 1 очереди! ЖК "Котельнические высотки" г. Котельники. Квартиры пл. от 40 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Подробности по телефону! от 79 000 руб./кв.мООО «БИГ Девелопмент» Жилой комплекс "Белые Ночи" п. Коммунарка. Квартиры пл. от 30 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Звоните! от застройщикаА101 Девелопмент Квартиры в ЖК "ART" 1-5-комнатные квартиры пл. от 23 метров. г. Красногорск. Монолит-кирпич. от 2,5 млн руб. Концерн КРОСТ "Квартал Тетрис" Квартиры с первоначальным взносом 77 000 руб. 8 мин м. Тушинская. Школа, дет. сад. Рассрочка 0%. Ипотека 8,0% от Сбербанка от 1,7 млн руб.ГК «Садовое Кольцо» Жилой комплекс "Одинбург" Новые студии,1-4-комнатные квартиры. г. Одинцово. Площадь от 29 до 89 кв.м. Монолит-кирпич. от 80 000 руб./кв.м Квартиры в г. Химки г. Химки. Квартиры пл. от 30 метров. Монолит. студии,1-3-комнатные квартиры Подробности по телефону! от 2,4 млн руб. Жилой комплекс «Ясный»! Скидки до 13%. м. Домодедовская. Монолит готов. Подземный паркинг. Рассрочка. Ипотека 10,4% от ВТБ24. ФЗ-214. MR Group Новостройки А101 101 квартира со скидкой до 10,1%. Акция до 25 июня. 3 ветки метро. Московская прописка. 214-ФЗ. Застройщик. от 2,6 млн руб.А101 Девелопмент ЖК «Селигер Сити». Старт продаж! Кв-ры с отделкой от 3,9 млн руб. 5 мин. пешк. от м. «Селигерская». Свой парк на территории. Ипотека. ФЗ-214 MR Group ЖК "мой адрес На Дмитровском 169" Новый объем квартир! Готовые дома. 2-3 комнатные квартиры. М. "Алтуфьево" в 10 минутах езды. Ипотека от 9,5% Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Старт продаж новых корпусов. от 2,5 млн руб.ООО "Инвесттраст" ЖК «мой адрес В Некрасовке» Новый объем в продаже! 2- 5 комнатные квартиры с отделкой от 5,3 млн руб. М. «Некрасовка». Ипотека от 9,5 % Загородный жилой комплекс "Замитино" Квартиры от 2,4 млн руб. 15 минут до м. Митино. Рассрочка 0%. Ипотека. 214-ФЗ. Застройщик. от 2,4 млн руб. ЖК «Пироговская Ривьера»! Квартиры от 56 700 руб./кв.м. 300 м до пляжа. 100 м до леса. 12 км от МКАД. 20 мин. от Медведково. Ключи - 2017 год 24,5 кв.м за 1,39 млн руб.Rezidential Group