Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
06 февраля 2013 года

Апартаменты в Москве: мышеловка для искателей норок на рынке недвижимости. Часть II

Ловушка вторая. Социальная 

В последние годы девелоперы были ограничены в возможностях запуска новых жилых проектов, в том числе из-за активного пересмотра инвестконтрактов. Это заставляло девелоперов искать любые возможности удовлетворить запросы рынка. Лазейкой, на которую власти поначалу закрыли глаза, стало возведение апартаментов – формально нежилых площадей, но полностью приспособленных для проживания.

По данным компании Est-a-Tet, общий объем апартаментов без учета элитной недвижимости составляет 20% от всего московского жилья, то есть на апартаменты приходится каждое пятое предложение в столице (см. «Апартаменты: новые мышеловки для искателей норок на рынке недвижимости. Часть I».).


Чем же привлекательны апартаменты
По оценке специалистов компании KR Properties, апартаменты в ценовой категории $9000 - 13 000 за кв. м в ЦАО выходят на первый план среди предпочтений инвесторов.

Согласно исследованию покупательских предпочтений, сегодня только 10% элитных квартир приобретается с инвестиционными целями. Апартаменты приобретаются в 40% случаев для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. В loft-квартале «Даниловская мануфактура 1867» и в Manhattan House апартаменты были проданы быстрее чем за год, и каждая пятая покупка была сделана с инвестиционной целью.

Апартаменты на старте продаж предлагаются на 15-20% дешевле, чем сопоставимые по качеству квартиры в тех же районах, и в дальнейшем рост цен достигает 60% в год, повышаясь в зависимости от степени готовности объектов. В новостройках высокой степени готовности и уже готовых для проживания апартаменты дорожают почти так же активно, как и квартиры, – цена в среднем повышается на 10% в год.

Динамика изменения цен предложения в течение прошлого года (средневзвешенная цена) – по элитным квартирам и апартаментам

Период Квартиры, $/1 кв. метр Апартаменты, $/1 кв. метр
Март-апрель 2012 17 600 15 500
Ноябрь-декабрь 2012 19 800 17 200
Прирост цены за указанный период 12% 10%

Источник: KR Properties

В то же время срок экспозиции апартаментов на рынке существенно ниже, чем у проектов с квартирами. Например, в Хамовниках квартиры в элитных жилых комплексах за год распродаются на 26-28%, в то время как апартаменты в том же месте и за тот же срок реализуются почти наполовину. Продажи в проектах KR Properties показали следующую динамику: «Николаевский дом» – распродано 38% апартаментов в течение года; Clerkenwell House – реализовано 45% за год.

Уже сегодня в ЦАО Москвы объем предложения апартаментов в указанной ценовой категории ($9000 - 13 000 за кв. м) почти в два раза превосходит объем отобранных по тем же критериям квартир: 500 объектов против 240.

Количество предложения квартир и апартаментов в ценовой категории 9000 - 13 000 за кв. м в ЦАО и в районе Хамовники

  Объем предложения квартир, кол-во объектов В том числе элитные квартиры в Хамовниках Объем предложения апартаментов, кол-во объектов В том числе апартаменты в Хамовниках
Март-апрель 2012 350 91 650 94
Ноябрь-декабрь 2012 240 77 500 35
Процент изменения объема предложения - 31% -15% -23% -63%

Источник: KR Properties

Существенную долю предложения составляют апартаменты в «Москва-Сити» – до 70% всех апартаментов Москвы с ценой $12 000 за кв. м. Доля апартаментов в общем объеме новостроек – около 30%, то есть каждый третий объект, реализуемый на рынке в сегменте бизнес-, премиум- или элиткласса, – это апартаменты. Подавляющее большинство апартаментов (54%) сосредоточено в многофункциональных комплексах, 42% представляют собой лофты, 4% – предложение в бывших административных зданиях.

«В текущем году ЦАО пополнится минимум тремя новыми проектами с апартаментами», – прокомментировал директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков.

На фоне красивых предложений не стоит забывать о том факте, который все продавцы апартаментов признавали, но посмеиваясь. Невозможность прописки. Кого сейчас волнует прописка? Времена изменились. Мы люди свободные в свободной стране.

Люди-то мы свободные, но времена не очень изменились. Как писал еще великий Норкотт Паркинсон, «продавец недвижимости постарается отвлечь вас великолепным видом из окна, а тем временем обронить ключи от кладовки». Что же такого находится в чулане? Про налоги – в статье «Апартаменты: новые мышеловки для искателей норок на рынке недвижимости. Часть I». 

Почему власти неявно, но активно ополчились против апартаментов? Описывая рынок апартаментов в столице, специалисты Est-a-Tet указывают, что в 2013-14 гг. на московский рынок недвижимости должно выйти 15-16 проектов апартаментов общей площадью 300 000 кв. м. В результате по сравнению с прошлым годом доля апартаментов может вырасти с 20% до 25%.

Впрочем, по мнению Est-a-Tet, этот сценарий будет действительным, только если не произойдет серьезных изменений со стороны городской администрации. В частности, глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин уже заявлял о возможном распространении на апартаменты требований по созданию социальной инфраструктуры. Таким образом, застройщиков могут обязать строить детские сады и школы. Этот сценарий может снизить привлекательность формата апартаментов для девелоперов и повысить себестоимость проектов.

Проект является по всем параметрам де-факто жилым, однако комплекс называется апартаментным. В любом случае строительство апартаментов подразумевает возведение какой-то коммерческой недвижимости и развитой инфраструктуры, которая должна удовлетворять потребности как жителей комплекса, так и сторонних посетителей.

А вот де-юре, это коммерческая недвижимость. Ее строительство действительно не обременено обязанностью застройщика возводить объекты социальной инфраструктуры. Когда этот момент обсуждался с городскими властями, да и с покупателями тоже, обычные аргументы застройщиков были такими: «Покупатели апартаментов – весьма обеспеченные люди, они все равно будут лечиться в платных клиниках и отдавать детей в элитные школы, поэтому предусматривать дополнительные социальные мощности в шаговой доступности необязательно».

Так было раньше. А сейчас? Учитывая посткризисные времена, возможно, кое-кто захочет с обычной простудой прийти в обычную поликлинику – ныне по страховому медицинскому полису можно обратиться в любую. Но вот беда – из-за недостатка обычных поликлиник там длинные очереди. Мало кто из приобретателей апартаментов вспомнит, что именно застройщик его места проживания обошелся без затрат на социальную инфраструктуру. Нет, все помянут крепким словом российские порядки.

Для справки: по данным Est-a-Tet, на начало 2013 г. в Москве было представлено 29 проектов апартаментов. К элитной недвижимости относятся такие проекты апартаментов, как ЖК «Резиденция Знаменка», «Смоленский Deluxe» и «Арбат, 32». БОльшая часть объектов относится к сегменту премиум-класса, например, «Империя Тауэр», «ОКО», «Николаевский дом» и другие. Меньшая доля приходится на объекты бизнес-класса. До сих пор на проекты апартаментов сохраняется дисконт по сравнению с обычным жильем, который составляет около 15%.

 
Сергей Жарков, главный редактор, IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
10150 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
м. Рязанский проспект 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Рязанский проспект. Площадь от 38 до 80 метров П-44Т. Звоните! Жилой комплекс "TriBeCa" Спешите! Новые апартаменты у м.Бауманская. 1-5-комнатные, пентхаусы. Площадь от 38 до 329 кв.м. Панель-кирпич. от 210 000 руб./кв.мSTONE HEDGE ЖК «Царская Площадь»! 5 минут пешком от м. Динамо. Скидка 9%. Цены от 6,5 млн руб. ФЗ-214. Ипотека. от 6,5 млн руб.Coalco Вид из окна в подарок! Только в августе скидка 5% на ряд видовых квартир на 20 и 22 этажах. ЖК рядом с метро. Ипотека. Рассрочка. ДДУ от 154 100 руб./кв.мРГ - Девелопмент ЖК "Потапово Lite " В продаже 1-5-комнатные квартиры площадью 46-169 кв.м. м.Бунинская аллея. Звоните! от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" Акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" ЖК SREDA Скидки до 10% ЖК SREDA Скидки до 10% Квартиры комфорткласса рядом с метро. 15 минут от центра. Детский сад. Cкверы и парки! Рассрочка 0% Рязанский проспект ЖК "Родной город. Каховская" Спешите! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Каховская. Площадь от 34 до 114 метров Монолит. от 145 800 руб./кв.мРГ - Девелопмент Квартиры у м. Белорусская В продаже 1-5-комнатные апартаменты площадью 30-552 кв.м. 6 мин. пешком от м.Белорусская. Уточняйте подробности по телефону. 270-450 тыс. руб./кв.м.STONE HEDGE м. Преображенская площадь Спешите! Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 48 метров. рядом с метро Преображенская площадь. Монолит-кирпич. от застройщикаГалс-Девелопмент Квартиры в ЖК "О7" Торопитесь! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 44-118 кв.м. 7 мин. транспортом от м.Юго-Западная. от 148 500 руб/кв.мООО "НДВ" Квартиры у м. Царицыно Торопитесь! Новые 1-3-комнатные квартиры площадью от 30 метров. рядом с метро Царицыно. Монолит-кирпич. oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Жилой комплекс "Триколор" Торопитесь! Современные 1-4-комнатные квартиры пл. от 48 метров. рядом с метро ВДНХ. Монолит. летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group Квартиры у м. Коломенская Торопитесь! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Коломенская. Площадь от 31 до 146 метров ЕвроПа. ЖК "Парк Легенд" Современные 1-3-комнатные квартиры пл. от 46 метров. рядом с метро Автозаводская. Монолит. Торопитесь! ЖК «Зеленые аллеи». Скидка до 15%! Квартиры в новостройках от 1,8 млн руб. в г.Видное. Рядом ж/д станция. Военная ипотека 11,25%. Готова первая очередь! 3 детских сада, 2 школы, развитая инфраструктура. от 1,8 млн руб. КП "Александровы Пруды" Участки в Новой Москве. Скидка до 534 тыс. руб. Калужское и Варшавское ш., 30 км. Ипотека. Рядом лес, река. от 183 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость Коттеджный поселок "Певчее" Участки без подряда. Новая Москва. Киевское, Калужское ш., 25 км. Коммуникации. Ипотека. Скидки до 397 тыс. руб. от 333 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость Микрогород «В лесу» Красногорский район. Квартиры площадью от 26 метров. Монолит-кирпич. 1-4-комнатные квартиры Спешите! от застройщикаRoseGroup ЖК «Панорама Сколково» Минское шоссе, 1,5 км от МКАД. Свободная планировка, подземный паркинг, потолки 3,1 м. от 102 000 руб./кв.мГК «СМУ-6» ЖК "Пироговская Ривьера" п. Пироговский. 1-3-комнатные квартиры площадью 24-95 метров. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. ЖК "Маяк" Спешите! г. Химки. Квартиры пл. от 49 метров. Монолит. 1-4-комнатные квартиры от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» Ищете дорогую малометражку? Без леса и инфраструктуры в бывшей промзоне? Тогда лучше не сравнивайте с Новогорск. Квартиры в Куркино! от застройщика ЖК Столичный C отделкой. ЖК Столичный. 30 мин. до центра Москвы.. От 61900 руб./кв.м. Железнодорожный от 61900 руб./кв.мООО «ГлавстройДевелопмент» Квартиры в готовом ЖК Южное Видное Квартиры от 1,8 млн руб. Акция "Летний Аукцион". Готовый мкр. в 15 мин от м.Домодедовская. Скидка 9% в августе. от застройщика, рассрочкаRDI Group ЖК "Испанские Кварталы" 10 мин от м.Саларьево. Ипотека, рассрочка. Надежный застройщик. 3 варианта дизайнерской отделки. Старт продаж! от 2,3 млн руб.А101 Девелопмент Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate Копить на квартиру больше не нужно! 99 130 руб. и квартира в ЖК "Опалиха О3" ваша! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,5 млн руб.Urban Group ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Город - курорт Митино О2 Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. м.Митино. Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе. от 2,4 млн рублейUrban Group Квартиры в г. Щелково 1-3-комнатные квартиры пл. от 35 метров. г. Щелково. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 2.3 млн руб. ЖК Мелодия Леса Вблизи Зеленограда. Детский сад, спортивные площадки, зоны отдыха, паркинг. Старт продаж последнего 7 корпуса! от 1,96 млн руб. ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,3 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 71 500 руб./кв.мООО "НДВ" Новые Ватутинки Москва. Новые Ватутинки. Квартиры с ремонтом под ключ от 3,9 млн руб. Сдача домов в 2016 г. Звоните! от застройщикаООО «Инвесттраст» Квартиры в г. Химки г. Химки. 1-5-комнатные квартиры площадью 45-209 метров. Дом сдан. Монолит-кирпич. 6 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от застройщика ЖК «Зеленый Город», 27 км от МКАД Готовые квартиры от 40 кв.м по спец.ценам и лоджия в подарок! 5 мин пешком до ж/д ст., лес. Ключи, собственность! от 2,68 млн руб.ГК «Домстрой» Только до 31 августа! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 40 вариантов планировок. Квартиры от 3,1 млн руб. Химки Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 31 августа. Вся инфраструктура, дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 2,2 млн руб.Urban Group ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. "Переделкино Ближнее" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. М. "Рассказовка" (2017г.). Боровское ш., 8 км. Скидки от 250 000 руб.! от 4,7 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость Квартиры в ЖК "Рассказово" Квартиры в ЖК "Рассказово" в 850 м от метро Рассказовка. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. 4,35 млн за трёшку! Уютное жильё комфорт-класса, свежий лесной воздух. Дома уже сданы! 4,35 млн за трёшку! Новорижское ш., 17 км от МКАД. 4,35 млн руб.АО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Квартиры в г. Одинцово г. Одинцово. 1-4-комнатные квартиры площадью 29-89 метров. Монолит-кирпич. Торопитесь! ЖК "Видный Берег" Ленинский район. 1-3-комнатные квартиры площадью 28-106 метров. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! В августе выгода до 800 000 руб.! Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость «Южная Долина», 9 км по Каширское ш Купить квартиру? Легко! От 528 руб./день по ипотеке. Скидки в августе 7%. 15 мин от м Домодедовская. Звоните! от 1,8 млн руб.RDI Group ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,6 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,6 млн руб.ГК «Новые Кварталы» ЖК «Баркли Медовая долина» Ипотека 8% годовых. 40 минут до центра. Дизайнерская отделка. Старт 2-й очереди. Успей купить! Новая Москва Barkli AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. Город-парк "Первый Московский" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Метро "Саларьево". Скидки от 155 000 руб.! от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК"Хорошевский". Выгода до 3,1 млн Квартиры бизнес-класса в 5 мин. от метро Октябрьское поле! Своя территория, рядом Серебряный Бор. Рассрочка 0%! выгода до 3,1 млнООО "НДВ" ЖК «Царицыно»! Успей купить! Внутри МКАД: 1к.кв.- от 3,7 млн руб; 2к.кв.- от 5,7 млн руб; 3к.кв.-от 7,0 млн руб+100 квартир по уникальной цене от 80000 руб./кв.мЦНН «Дом у реки». Скидки на все до 20%! "Дом у реки" от 2,4 млн руб. Скидки на все до 20%. Рассрочка 0%. Терраса в подарок! Химки. от 2,4 млн руб.ГК «Новые Кварталы» ЖК «Фили Град» Квартиры с видом на реку. Свой паркинг. Виды на центр. Филевский парк. 1 очередь сдана! 10 мин.пешком от м. Фили. MR Group ЖК «ЛУЧИ» Рассрочка 0%/18 мес. Новый ЖК в Солнцево от 114 000 руб. кв.м. Новый взгляд на комфортную жизнь от крупнейшего застройщика России! от 114 000 руб./кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Жилой комплекс «Ясный»! Скидки до 8% в августе. Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком до м. Домодедовская. Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. MR Group ЖК "Центр-2" г.Железнодорожный 30 мин. до центра Москвы. Школа, д/с рядом с домом. Регистрация в подарок! Квартиры с ключами от 3,3 млн руб. от 3,3 млн руб. ДСК-1 и Ко Сдаем в 2016 г.! Успей купить! Лайнер на посадку – цены на взлет! Новостройка бизнес-класса. 1,5 км от ТТК. Первый взнос 0%. от 4,9 млн руб!ГК "ИНТЕКО"