Сегодня редкий строительный объект сдается вовремя. В среднем по Москве жилые дома сдаются на шесть-восемь месяцев позже указанного в договорах срока. Абсолютно типовая ситуация: сроки сдачи дома затягиваются, владельцы еще не существующих квартир нервничают, не спят ночами, боясь, что застройщик разорился, директор фирмы попал под суд, а имущество фирмы арестовано. Но рано или поздно дом сдается с большими или не очень недоделками, и перенервничавшие собственники, облегченно вздохнув и засучив рукава, собственными силами доводят квартиры до ума.

Остановка по требованиям

Несмотря на то что затягивание сроков сдачи и ввода в эксплуатацию происходит повсеместно, в большинстве случаев за тревожное ожидание гражданин может спросить с компании по всем статьям — подав на нее иск в суд или обратившись в правоохранительные органы. Попробуем определить, когда можно еще понаблюдать за развитием событий, а когда нужно пытаться как можно быстрее вернуть вложенные в строительство деньги.

По мнению независимых экспертов, по большинству проектов точные сроки строительства вообще невозможно рассчитать: предусмотреть все вероятные осложнения не могут даже самые опытные строители, а потому процесс, как правило, затягивается надолго. Компаниям приходится что-то дорабатывать в проекте, менять в документах, вдруг выясняется, что не хватает каких-то согласований и разрешений. В результате возведение дома часто еще только начинается тогда, когда по условиям договора его должны уже сдать. «На возведение обычного панельного дома в районах массовой застройки в среднем необходим год. Однако сроки строительства сегодня срывают практически все компании, включая крупные домостроительные комбинаты», — говорит руководитель экспертной группы «Академстройнаука» Сергей Захаров.

Разворачивать строительство без оформления разрешений и согласований, без оформления контрактов — привычная для Москвы практика. Это признают даже в Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции (КАСРР), возглавляемом Владимиром Ресиным. Конечно, есть и такие инвесторы, которые, не имея всех документов, на площадку не выходят, но таких немного.

Строительство в опасности

Так что же делать обычному гражданину, не сведущему в строительном аудите, тенденциях, подводных течениях и камнях рынка недвижимости и расстановке сил на нем? Ведь покупатель не может оценить риски, связанные со сроками ввода в эксплуатацию, прогнозировать действия московского правительства или каких-то инспекций, поведение крупнейших инвестиционно-строительных компаний, контролирующих московский рынок (а таких не меньше двадцати-тридцати).

Продвижение стройки, по мнению риэлтеров, — основной индикатор, по которому может ориентироваться ожидающий квартиру человек. А потому он должен контролировать этот процесс, периодически наведываясь на стройку. Если в течение нескольких месяцев (трех и более) на объекте ничего не происходит — это повод для беспокойства.

«В этом случае не стоит сидеть и ждать сложа руки — нужно, не стесняясь, обращаться за разъяснениями в строительную компанию, — рекомендует руководитель информационного проекта 'Индикаторы рынка недвижимости — ИРН.ru' Олег Репченко.- Если окажется, что причина в каких-то объективных факторах (у инвестора закончились деньги или возникли юридические сложности — например, стройку запретили, если какие-то разрешения оказались недействительными и их аннулировали), то человеку должны вернуть деньги или дать четкие разъяснения, взяв при этом новые обязательства. Хотя не рекомендую перезаключать в такой ситуации договор, так как решение юридических проблем может растянуться на годы».

Впрочем, сами риэлтеры задержку сроков сдачи жилья до полугода считают вполне нормальной: сроки, говорят они, затягиваются всегда.

Возможно, эта сложившаяся практика в ближайшее время изменится. «Эксперты Верховного суда РФ обобщили судебную практику по делам, связанным с долевым строительством, и в февральском 'Вестнике ВС РФ' за 2003 год опубликовали рекомендации судьям по рассмотрению этих довольно непростых дел, — поясняет Сергей Захаров.- Высшая судебная инстанция России пришла к выводу, что отношения между гражданами, приобретающими квартиры по схеме долевого строительства, и строительными или риэлтерскими компаниями должны регулироваться действующим законом 'О защите прав потребителей'. А этим законом за каждый день просрочки предусмотрена выплата неустойки — 3% в день».

«Более того, Верховный суд дал следующее разъяснение: инвестиционные договоры, по которым в последние три года заключается львиная доля всех сделок в долевом строительстве, являются по своей сути договорами купли-продажи. Это говорит о том, что судебная практика по этим делам должна в ближайшее время измениться, и у потребителей появится больше прав, чем у компаний, — продолжает председатель правления Конфедерации обществ защиты прав потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин.- ВС рекомендовал судьям, если они не хотят, чтобы их решения обжаловали, рассматривать эти договоры как договоры купли-продажи. Это дает возможность взыскивать с компании неустойку, которая будет на порядок выше указанной в договоре. Кроме неустойки можно требовать и возмещения убытков — моральных и материальных. Если компания обязалась сдать вашу квартиру, предположим, к 1 мая, но очевидно, что не сделает этого, ваши планы рушатся: вы не собирались жить после майских в съемной квартире и платить за нее по 300 долларов в месяц, а придется. В том случае, если договор аренды легальный, можно будет компенсировать арендную плату через суд: компания не выполнила своих обязательств, что привело к дополнительным расходам с вашей стороны. Если же несоблюдение сроков привело еще и к семейным проблемам или страданиям, можно смело добиваться и возмещения морального ущерба. Эти возможности законодательства надо активнее использовать, чтобы строительные компании более ответственно относились к соблюдению сроков».

Сразу бежать в суд не надо. Для начала необходимо собрать какую-то объективную и субъективную информацию о том, что вообще происходит и почему стройка заморожена или надолго затянулась. Не лишними были бы сведения о том, с кем вы заключили договор: юридический адрес компании, ее учредители и т. д. Это открытые данные, бесплатное предоставление которых предусмотрено законом. Обратиться за ними можно в Министерство по налогам и сборам РФ, в Московскую регистрационную палату.

Затем можно обратиться к адвокату, занимающемуся жилищными тяжбами. Он поможет составить письмо-претензию к инвестиционно-строительной компании с требованием выполнить свои обязательства в срок или, в противном случае, нести штрафные санкции. Сумма зависит лишь от опытности и профессионализма вашего юриста: по минимуму неустойку можно взыскать за незаконное использование денежных средств по 395-й статье Гражданского кодекса РФ «Ответственность за неисполнение денежного обязательства», а по максимуму — подвести компанию под штрафные санкции, предусмотренные разделом ГК РФ «Купля-продажа». Если компания никак не отреагировала на ваши претензии, с помощью адвоката можно требовать возврата части стоимости квартиры.

Ну, а дальше вы сами решаете: или продолжать ждать и атаковать офис компании звонками и письмами, или начинать судиться и предпринимать шаги по аресту имущества обманувшей вас фирмы.

Обычные подозреваемые

Выйдет или нет компания из кризиса, рядовому покупателю практически невозможно определить по каким-то внешним признакам. Если они не приобрели слишком угрожающий характер. Когда же начинаются какие-то противоправные действия (компания сворачивает бизнес и закрывает свои офисы, присваивает чужие средства и не думает приступать к строительству), можно смело обращаться в правоохранительные органы. Деятельность строительных компаний и риэлтерских агентств проверяют подразделения по борьбе с экономическими преступлениями — УБЭПы. Любой гражданин, заподозривший, что против него замышляются или совершаются противоправные действия, может обратиться в органы внутренних дел с заявлением, чтобы они провели проверку по изложенным в нем фактам. От ее результатов зависит, возбудят уголовное дело или нет, возьмут ли под стражу руководителя и арестуют ли счета и имущество компании. Но в любом случае вы выясните, с кем имеете дело: с компанией, попавшей в трудную ситуацию, или с откровенными мошенниками.

Риэлтеры, аналитики и юристы в один голос утверждают, что время явных мошенников, собирающих деньги и бесследно исчезающих, прошло. В начале 90-х их было гораздо больше. Хотя долевое строительство по-прежнему является зоной повышенного риска, где крутятся огромные деньги. Но до сих пор нет ни одного законодательного акта и государственного органа, регулирующего эту сферу. Случись что — и до решения суда главные инвесторы и заказчики строящегося жилья, граждане не будут иметь никаких реальных прав на недостроенный дом, ведь в собственность у нас оформляются только завершенные объекты. В этой ситуации больше всего удивляют неистребимая надежда нашего народа на авось и тот факт, что все больше людей положительно относятся к приобретению жилья на этапе строительства. Как показывают результаты последний опросов, посвященных жилищным предпочтениям москвичей, которые проводил Центр социологических исследований Московского инвестиционного агентства недвижимости, рассмотреть подобный вариант готовы около 48% опрошенных.