Новая Москва: новые планы разработают новые люди

Градостроительная документация Москвы будет пересмотрена, и пересматривать ее будут новые люди. Сведения об этом появились еще перед новогодними праздниками (см. «Градостроительные документы для рынка недвижимости Новой Москвы поменяются»), но теперь становятся известны первые подробности.

Слухи о смене руководства команды разработчиков генплана Москвы упорно циркулировали еще до Нового года. После каникул ситуация разрешилась. Фактически, функции существующего более 70 лет генплана было решено делегировать новосозданному градплану, руководить которым будет 28-летняя заместитель директора ГУП «НИиПИ Генплана Москвы», обладатель докторской степени по прикладной математике Карима Нигматулина. Ее специальность – математическое моделирование. Правда, сведений о ее градостроительном опыте аналитическому центру «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» найти не удалось. До прихода в НИиПИ Генплана в 2012 г. Нигматулина работала в Сиэтле, в научном центре Intellectual Ventures (по данным журнала Forbes, там она руководила группой, которая занималась моделированием распространения инфекционных заболеваний).

Времени новому руководителю отпущено, прямо скажем, немного, отмечают в www.irn.ru. Мэр Москвы Сергей Собянин уже давно потребовал, чтобы разработки были завершены к концу 2014 г. Как это сумеет сделать новый человек за два года – неясно. Но даже если поручение будет выполнено в срок, новое строительство развернется в серьезных объемах еще не скоро (см. статью «Новостройки в Москве: предложений можно ждать не ранее 2015 г.»).

А пока на правительство Москвы свалилась частичная ответственность за обманутых дольщиков на новых территориях (см. статью «Риски покупки квартир на дачных землях несет только покупатель»), неразвитую социальную инфраструктуру, перегруженность автомобильных дорог, недостаток иных видов транспорта. Кое-что строится, но упорядочить строительство и вести его сбалансированно – здесь, наверное, без математического моделирования, действительно, не обойтись. Странно, правда, что раньше, похоже, обходились.

Для справки
По данным Департамента экономической политики и развития города Москвы, с января по ноябрь 2012 г. на территории столицы (в границах, действующих с 1 июля 2012 г.) было введено в эксплуатацию 1 487 600 кв. м общей площади жилых домов, 57 детских садов на 7890 мест, шесть общеобразовательных школ с пристройкой на 3765 мест, четыре поликлиники на 955 посещений в смену и 139 коек.

Впрочем, это не финальные результаты – итоги года стройкомплекс традиционно подводит в феврале. А львиная доля сдачи объектов строительства в эксплуатацию обычно приходится как раз на декабрь с неизбежными авралами. В декабре 2012 года на территории Троицкого и Новомосковского административных округов Москвы введены в эксплуатацию несколько жилых домов и социальных объектов, сообщила пресс-служба Мосгосстройнадзора.

В частности, в строящемся микрорайоне «Град Московский» (квартал 3) сданы в эксплуатацию три жилых дома жилой площадью 27 300 кв. м. Корпус 5 рассчитан на 256 квартир, корпуса 6 и 7 – на 128 квартир каждый. Общая площадь ЖК «Град Московский» составит 346 000 кв. м. Жилой микрорайон будет включать 26 многоэтажных корпусов серии П-44К, П-44Т и ТМ-25. Проектом предусмотрены две школы, два детских сада, наземные и подземные гаражи-стоянки на 3300 машино-мест, физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, досуговые центры, супермаркеты, рестораны, кафе, стоматология.

Кроме того, в декабре введен в эксплуатацию детский сад на 230 мест в деревне Пыхтино (сельское поселение Внуковское) в строящемся микрорайоне «Солнцево парк». Готовятся к вводу девять жилых домов жилой площадью 173 900 кв. м.

Существующие инвестиционные контракты по новым территориям находятся на контроле ГЗК, отмечает начальник управления инвестиционных торгов и развития конкуренции департамента по конкурентной политике Москвы Василий Калинкин (см. статью «Развитие рынка недвижимости в Большой Москве требует времени и искусства»).

Цены и объемы
Проекты, разрешения на которые были получены еще до 2008 г. (т.е. до начала экономического кризиса и политических пертурбаций в Москве и области), сейчас реанимируются, размораживаются и выходят на рынок. В Новой Москве преобладают новостройки с ценой кв. м менее 100 000 руб. Если в старых границах столицы (без учета присоединенных территорий) доля предложения дешевого первичного жилья в таких пределах исчисляется несколькими процентами, то в Новой Москве она составляет 86% (данные за декабрь), по оценке департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». Остальные 14% – это новостройки со стоимостью от 100 000 до 150 000 руб. за квадратный метр.

Для сравнения: в старой Москве большая доля предложения приходится на новостройки, стоимость которых колеблется от 150 000 до 200 000 руб.

Генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев говорит: «Сегодня можно говорить не о едином московском рынке новостроек, а о сформировавшемся рынке «Настоящей» и «Новой» Москвы. Причем зачастую новостройки Новой Москвы позиционируют как более доступное жилье. В принципе, так оно и есть. Хотя, например, в микрорайоне «Царицыно» квадратный метр стоит дешевле 100 000 руб., хотя объект располагается в старом московском районе. Масштабное строительство позволяет девелоперам выдерживать разумную ценовую политику даже при создании отличной инфраструктуры».

Стоит отметить, что под конец года на рынок новостроек Новой Москвы было выведено большое количество новых корпусов в уже реализуемых объектах. Однако новых проектов на рынке не появилось. Число корпусов в продаже относительно ноября выросло на 3,7%, а количество заявленных корпусов, продажи в которых пока не начались, увеличилось на 14%. Такая ситуация в Новой Москве объясняется масштабностью возводимых проектов.

В декабре отмечалась положительная ценовая динамика в новостройках бизнес-класса. Рост средней стоимости кв. м в рублях составил 4,4% (119 470 руб.). В комфорт и экономклассах средняя стоимость кв. м составила 80 897 руб. и 74 329 руб., соответственно. В связи с тем что на рынке новостроек Новой Москвы преобладают объекты эконом и комфортклассов, увеличение цены кв. м объектов бизнес-класса практически не оказало влияния на среднерыночную цену кв. м. Цена новомосковского «квадрата» в декабре составила 82 034 руб.

По данным информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест», предложения Новой Москвы выше Подмосковных на 24% (4,7 млн руб.). См. подробнее: «Цены в новостройках Москвы и Подмосковья достигли докризисного уровня».

Картина маслом
Благодаря присоединению к Москве новых территорий с 1 июля рынок новостроек столицы вырос на 62%. По итогам III квартала 2012 г. в московских районах за пределами ТТК насчитывалось 154 новостройки, а в Новой Москве – еще 95 объектов. Итого на рынке первичного жилья в административных границах Большой Москвы предлагалось на продажу 249 домов (подробнее см. в статье «В «Новой Москве» 95 новостроек»).

И все равно это меньше, чем в ближнем Подмосковье (до 5 км от МКАД) и тем более в Подмосковье средней удаленности (5-30 км от МКАД). По данным исследования «Весь рынок новостроек Москвы от ТТК и Подмосковья за 2-3 кв. 2012 года. Сравнительный анализ», в III квартале в этих сегментах предлагалось 262 и 352 объекта соответственно. Всего же в Московской области с учетом 164 новостроек в дальнем Подмосковье насчитывалось 778 объектов.

Тренды то на повышение, то на снижение регулярно сменяют друг друга. Волатильность цен аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» предсказывал в статье «Цены на недвижимость ждет «болтанка» еще летом 2010 г. Как будет вести себя рынок в ближайшее время, можно прочитать в статье «Недвижимость Москвы, Подмосковья и России после 2012 года: конца света не будет, но и «эпохи Возрождения» тоже».