Эмбарго на строительство в центре: похоже, к лучшему

Запрет на возведение жилья в пределах Третьего транспортного кольца, слухи о котором взбудоражили мир девелопмента и строительства, если произойдет, на картину рынка окажет влияние очень не скоро, да и весьма опосредованно, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Такой шаг вполне укладывается в русло политики мэра Сергея Собянина вслед за запретом в центре столицы на строительство офисных и торговых комплексов.

Цель просматривается: облегчить нагрузку на дорожную сеть, не допустить ее возрастания, не позволить предприятиям в промзонах бесконтрольно распоряжаться земельными активами, переводя участки в иные категории пользования. В общем, шаг логичный. Прежняя администрация Юрия Лужкова действовала в 1990-х гг. более рыночно, например, выкупая на протяжении многих лет потихоньку пакеты акций нужных предприятий, чтобы потом, «застолбив» всю территорию в собственности города, резко начать работы по возведению ММДЦ «Москва-Сити». Однако скупить предприятия для «Москвы-Сити-2» (более жилого, чем офисного района) скрытно уже не удалось: участники рынка поняли, куда ветер дует, и земля (в виде акций предприятий вдоль Хорошевского шоссе к Мневникам) резко взлетела в цене.

Поэтому администрация Собянина идет, судя по всему, на решительный шаг: сначала ввести фактический административный запрет на операции с землей – ни офисов, ни торговли, ни жилья, – а потом спокойно разбираться с каждым участком и его владельцами по отдельности. Правда, существуют пока лазейки в виде складов, гостиниц и паркингов. Но на логистику ограничения уже наложены (большегрузные машины сюда не пустят), отели в промзонах мало кому могут быть интересны, а паркинги… Как раз вполне пригодны для решения именно транспортных проблем.

Последствия для транспорта
Среди последствий, к которым могут привести шаги московского правительства в направлении ограничения строительства, – прежде всего явно выигрывает транспорт. Во-первых, он обретает надежду, что нагрузка на дорожную сеть перестанет хотя бы возрастать. Во-вторых, дорожники получат передышку от строительства трасс и переулков в новых районах и микрорайонах и смогут сконцентрировать усилия на модернизации существующих. (Подробнее см. статьи «Пробки»: политическая воля нужна не только в градостроительстве», «Политическая воля и высокая цена парковки освободят Москву от пробок» и «Москве необходим баланс между «недобором» и «перебором» парковок».)

С другой стороны, как отмечалось в этих статьях, без политической воли, которая могла бы заставить инспекторов дорожного движения не только ловить нарушителей в расчете на мзду, но и обратить внимание на неправильно припаркованные машины хоть около своего же поста, одни градостроительные решения эффекта не дадут.

Простой пример: новый «Ашан» в ТЦ «Гагаринский» на пересечении ТТК и ул. Вавилова. Владельцы ТЦ расширили съезд с ТТК для облегчения транспортной ситуации, которая с момента его открытия ухудшилась в разы. Построен бесплатный (sic!) подземный паркинг. И что? Все равно все – от частных машин до «газелей», на которых в ТЦ привезен товар, – стремятся припарковаться прямо у входа. Часто в два ряда. Долгая остановка трамвая, в который заходят сразу десятки людей с покупками из «Ашана», сдерживающая поток движения, добавляет сюжету пикантности. А подземный паркинг едва ли заполнен наполовину - скорее на треть. Реакция полицейских (если после 1 марта их можно так называть) – ноль.

Кто пострадает
Как свидетельствуют публикации в «Коммерсанте» и других изданиях, в зоне риска могут оказаться проекты «Дон-Строя», Mirax Group (вернее, тех, кто будет разбираться с наследием вчера сошедшей со сцены корпорации), группы «Абсолют», ВЭБа, А1, планируемая площадь которых оценивается более чем в 1 млн кв.м (подробнее см. «Строительство жилья в центре Москвы планируют запретить»). Можно добавить к списку еще, в частности, проект «Баркли» в районе «Золотой мили». Правда, источники в столичном правительстве говорили «Коммерсанту», что речь идет только о новых, а не находящихся в работе проектах. В принципе, считают аналитики www.irn.ru, в этом случае «отделить зерна от плевел» не так уж сложно: если инвестиционный контракт действует, работы ведутся, то останавливать их не надо. Или город должен будет выплатить огромную компенсацию, на что лишних бюджетных средств нет. А вот если контракт просрочен, стройка заморожена, то город просто откажется его возобновлять. Конечно, это идеальная ситуация, возможная, только если в игру не вступят разнообразные закулисные механизмы. Или проще – высокопоставленные лоббисты того или иного проекта. Хотя им придется действовать очень осторожно: Юрий Лужков в отставке, Елена Батурина старается не появляться в Москве, свалить на них ответственность за подковерную борьбу уже будет нельзя.

Последствия для цен
Что касается влияния такого шага московского правительства на ценовую ситуацию на рынке жилья, то, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», оно, скорее всего, окажется не очень значительным.

Конечно, те, кому удастся проскочить через ячейки запрета, окажутся в выигрыше. Они, несомненно, попытаются взвинтить цены на свои объекты, мотивируя это тем, что больше новостроек не будет. Но даст ли это длительный эффект? Вряд ли. Скорее состоятельные покупатели обратят внимание на вторичный рынок. Но цены там и так уже настолько высоки, что особенного эффекта не вызовет.

Портал www.irn.ru уже приводил слова гендиректора «Миэль-Новостройки» Марии Литинецкой о том, что новая инициатива мэрии может сказаться на ценах на жилье не раньше чем через 3-4 года, поскольку в течение этого периода спрос на жилье будут удовлетворять строящиеся объекты. По данным www.irn.ru, сейчас средняя стоимость жилья в Москве составляет около $4600 за 1 кв. м (рост с начала года на первичном рынке составил 1,5 - 2%).

Но и дальше, вероятно, запрет на новое строительство не повлияет на картину рынка. В последние годы все новые дома возводились в центре либо точечной застройкой, либо по программам переселения из ветхого и аварийного фонда. Этих программ запрет не коснется, а отсутствие точечных объектов не способно повлиять на общий уровень цен. Если только на общей волне слухов добавит рынку волатильности, да и то в небольших пределах. Подробнее о причинах этого можно прочитать в статье «Приведет ли падение объемов строительства жилья к новому росту цен?». Еще в феврале аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» отмечал, что дефицит нового жилья в столице уже отыгран ростом цен в 2005 - 2008 гг. Это касается всех районов – центра в том числе.

Целесообразность
Москве необходимо вычислить и выдерживать пропорцию между квадратными метрами жилья, офисов, торгово-развлекательных центров и квадратными метрами дорог, эстакад, развязок, считают аналитики www.irn.ru. Для этого нужны расчеты градостроителей и политическая воля. Существовавший при администрации Юрия Лужкова крен в сторону возведения жилья без достаточного обеспечения общегородской транспортной инфраструктурой должен быть, видимо, сейчас компенсирован поворотом в другую сторону. 

Как выразился предприниматель, построивший в свое время один из лучших домов на Остоженке, «при всем желании и дальше зарабатывать на подобных проектах я считаю, что, несмотря на бизнес-интересы отдельных лиц, нужно делать выбор в пользу удобства всех». Эта фраза показалась бы напыщенной и неискренней, если бы этот миллионер в момент разговора с www.irn.ru не находился в автомобиле, проводя второй час в пробке. А так почему-то ему хочется верить.

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru