Ожидает ли нас дефицит жилья?

По мнению специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», начало 2010 года столичный рынок недвижимости встречает настороженным ожиданием. Несмотря на официальные заявления властей о намерении выделять инвесторам строительные площадки под новые объекты, перед участниками рынка по-прежнему стоит вопрос о том, какова вероятность возникновения дефицита предложения новостроек уже в текущем году.

Так по данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 3-4 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», в 4 квартале 2009 года количество объектов на первичном рынке жилья в Москве от ТТК до МКАД сократилось на 10% (см. статью «Как меняется спрос и предложение новостроек в Москве и Подмосковье?»). Если осенью 2009 года в продаже было зафиксировано 208 новостроек, то спустя 3 месяца этот показатель снизился до 187 домов. Заметное сокращение числа реализуемых объектов обусловлено тем, что за данный период объем ушедших с рынка новостроек превышает количество новых домов: 28 против 7 объектов, соответственно.

Это связано с тем, что во второй половине 2009 года возросла покупательская активность. Причем, согласно результатам маркетингового исследования, повышение спроса отмечалось не только на готовые дома, но даже на строящиеся объекты, предлагающиеся по сравнительно низким ценам, хотя еще полгода назад новостройки на ранних стадиях строительства практически не продавались. Более детальный анализ данных регулярного мониторинга рынка столичных новостроек от ТТК до МКАД показывает, что из 28 объектов, ушедших с продажи, 8 домов (почти 30%) находились на стадии подготовки площадки или фундаментных работ. Такой высокий показатель реализации новостроек на ранних этапах строительства связан с тем, что в течение 2009 года в Москве появились объекты эконом-класса по цене от 70 тыс. руб. за 1 кв.м. Естественно, что квартиры в таких объектах пользовались наибольшим спросом и были проданы задолго до окончания строительных работ. В частности, 5 из указанных выше 8 домов относятся к известному проекту комплексной застройки микрорайона «Марфино», где в 3 квартале 2009 года минимальная цена метра составляла 75-80 тыс. руб. в зависимости от корпуса.

Также стоит отметить, что, по данным маркетинговых исследований, к концу 2009 года в Москве от ТТК до МКАД заметно снизилась доля объектов на ранних стадиях строительства. Если в 1 квартале 2009 года порядка 25% реализуемых новостроек составляли дома на этапе подготовки к строительству или начала монтажа, то к 4 кварталу того же года этот показатель упал до 14,5%, т.к. одна часть таких объектов была снята с продаж, другая часть домов «перешла» в более высокую стадию строительства, а новых объектов, поступивших на рынок в этот период, было крайне мало.

Обобщая приведенные факты, можно сказать, что в течение 2009 года было заложено крайне ограниченное количество новых проектов и это вполне понятно и ожидаемо. Во-первых, на падающем рынке объекты на ранних стадиях строительства практически не востребованы. Исключение составляют те новостройки, которые реализуются по очень низким ценам, как было показано на примере микрорайона «Марфино». Во-вторых, ухудшились условия кредитования строительной сферы. И, в-третьих, на рынке новостроек Москвы остается достаточное количество нераспроданных квартир в готовых или почти сданных домах. Именно такое жилье пользуется спросом в первую очередь.

Впрочем, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru ситуация с возможным дефицитом жилья не столь однозначна. Дело в том, что весь 2009 год темпы продажи квартир в новостройках были заметно ниже, чем в прежние годы. А значит, хотя общее количество новых домов с приходом кризиса вполне закономерно уменьшилось, количество нераспроданных квартир в оставшихся домах может оказаться значительно большим, чем было до кризиса. Другими словами, при сокращении числа домов-новостроек объем предложения в количестве нераспроданных квартир, возможно, даже вырос! Но, к сожалению, точно вычислить долю нераспроданного жилья по всему рынку крайне проблематично - эта информация обычно всегда закрыта и даже по одному отдельному дому бывает непросто понять сколько реально квартир еще придерживает застройщик или оптовики-риэлторы. Тем не менее, логично предположить, что в условиях минимальных продаж у большинства продавцов большую часть 2009 года ожидать скорой распродажи оставшихся 90% домов-новостроек в течение всего нескольких месяцев было бы слишком оптимистично. Более того, объем предложения на вторичном рынке жилья сейчас также заметно превышает докризисный уровень из-за отсутствия былого покупательского ажиотажа и увеличения сроков продажи квартир.

Разумеется, что докризисные новостройки, так или иначе, постепенно будут распродаваться и уходить с рынка. И возникновения дефицита жилья в Москве в среднесрочной перспективе можно избежать только в случае активизации деятельности компаний-застройщиков в этом году. Казалось бы, условия для этого начинают складываться благоприятные: и финансовый кризис уходит в прошлое, и спрос на рынке недвижимости активизировался, и банки начинают возобновлять кредитование, и площадки под застройку сейчас получить стало легче. Так уже в конце 2009 года в СМИ стала проникать информация о выходе на рынок новых объектов-новостроек, в частности, застройщик упомянутого выше Марфино презентовал новый микрорайон Нахимово. Другой пример - 420 тысяч квадратных метров в новом микрорайоне в Царицино. Поэтому теперь возникновение дефицита жилья или же его преодоление начинает в большей степени зависеть от участников рынка недвижимости и от того, успели ли они перестроиться к работе в новых условиях или нет.

Более подробный анализ актуальных тенденций на рынке новостроек, а также информацию о перспективах развития первичного рынка жилья в Москве и Подмосковье в ближайшие годы и маркетинговый анализ конкретных площадок под застройку, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамках консалтинговых услуг.

Смотрите также:

• Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
• Все выполненные проекты аналитического центра IRN.RU >>
• Весь рынок новостроек Московского региона за 3-4 кв. 2009 года. Сравнительный анализ (Февраль 2010)
• Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ (Ноябрь 2009)
• Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2009 года. Сравнительный анализ (Июль 2009)
• Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ. (Май 2009)
• Исследование рынка новостроек дальнего Подмосковья (от 30 км от МКАД) (Сентябрь 2008)
• Опрос экспертов рынка новостроек ближнего Подмосковья (Май 2008)
• Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Март 2008)
• Обзор рынка новостроек населенных пунктов Подмосковья средней удаленности (Декабрь 2007 – Январь 2008 гг.)
• Обзор рынка новостроек районов за МКАД и городов Ближнего Подмосковья (Декабрь 2007 - Январь 2008)
• Исследование рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса (Январь-Февраль 2008)
• Исследование рынка московских новостроек (Декабрь 2007)
• Исследование рынка новостроек городов Подмосковья средней удаленности (Ноябрь 2007)
• Исследование рынка новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (Сентябрь 2007)