Стоит ли сегодня торопиться с покупкой квартиры в Москве?
В 3 кв. 2009 года цены на квартиры в новостройках продолжали снижаться
Постепенное возвращение покупательского интереса к столичному рынку жилья, которое отмечается в последнее время, может быть связано не только со стабилизацией экономических условий в стране, но и с высказываниями представителей государственной власти. В частности, еще в конце октября 2009 года главный градостроитель Москвы Владимир Ресин говорил о том, что ждать дальнейшего снижения цен на столичные квартиры не стоит, «нужно покупать сейчас». Об этом Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» писал в статье «Владимир Ресин призвал москвичей покупать жильё здесь и сейчас»
И, действительно, в течение 2009 года стоимость жилья постепенно снижалась, причем падение цен на столичные новостройки продолжилось и в 3 квартале 2009 года. Так, согласно данным маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», за 3 квартал в отдельных округах Москвы было зафиксировано снижение средней стоимости квартир на 10%-20%. С одной стороны, такая внушительная динамика может означать, что дальнейшего падения цен уже не будет. С другой стороны, учитывая инертность рынка жилья, можно предположить, что снижение стоимости квартир вряд ли резко прекратится, т.к. на практике это происходит плавно в течение определенного времени. Вот почему нельзя утверждать, что в текущих экономических условиях цены в новостройках Москвы достигли своего минимума.
Остановимся подробнее на сложившемся уровне цен на первичное жилье в столице. Согласно проведенному мониторингу рынка новостроек Москвы от ТТК до МКАД, средняя стоимость метра в 3 квартале 2009 года составила около 147,6 тыс. руб., что почти на 7% меньше показателя 3-месячной давности. При этом заметно снизился диапазон цен в разрезе отдельных столичных округов. Еще во 2 квартале 2009 года средняя стоимость 1 кв.м. жилья в новостройке находилась в пределах 132-207 тыс. руб. в зависимости от округа. Однако сегодня данный разброс составляет 120-187 тыс. руб., где минимальный уровень цен по-прежнему характерен для новостроек СВАО, а максимальный – для ЗАО.
Вообще говоря, выбирая квартиру в Москве, потенциальный покупатель сталкивается с проблемой заметной дифференциации стоимости квартиры в зависимости от местоположения дома. Так, по данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», в начале текущего года средний уровень цен в новостройках престижных ЮЗАО, ЗАО, СЗАО и САО составлял, в среднем, от 15 до 26,5 млн. руб. за квартиру. В остальных округах (ВАО, СВАО, ЮАО и ЮВАО) диапазон стоимости жилья был заметно ниже – порядка 9,5-14 млн. руб. (см. статью «Раскол цен на рынке столичных новостроек»). По состоянию на 3 квартал цены квартир в традиционно престижных и менее престижных округах составили 15,3-21,6 млн. руб. и 9,3-11,8 млн. руб., соответственно.
При этом наиболее существенное падение цен характерно для СЗАО, где с начала года стоимость квартир снизилась с 23 млн. руб. до 15,6 млн. руб. Причем наибольшая коррекция пришлась на 3 квартал, в течение которого уровень цен на новостройки в СЗАО упал на 20% (с 19,5 млн. руб. до 15,6 млн. руб.). Решающую роль в этом сыграло наличие большого количества объектов в невысокой степени готовности. По данным www.irn.ru, около 57% реализуемых здесь новостроек будут сдаваться не раньше, чем после 2 квартала 2010. Скорее всего, из-за большого количества недостаточно востребованного в сегодняшних условиях рынка предложения средний уровень цен на квартиры в СЗАО заметно снизился. Кроме того, отметим, что уменьшилась и средняя площадь предлагаемых к продаже квартир в новостройках – на 6% по итогам 3 квартала 2009 года.
Обратная ситуация характерна для новостроек САО, где средняя цена квартиры за последние 3 месяца выросла почти на 5,5%. Еще во 2 квартале 2009 года около 70% объектов здесь были построены (введенные в эксплуатацию или планирующиеся к вводу в ближайшее время). Учитывая, что после кризиса сроки экспозиции квартир существенно выросли, в 3 квартале 2009 года объем готового жилья в САО увеличился до 75%. А поскольку наибольший спрос характерен для построенных домов, то и уровень цен на такие объекты имеет более высокий потенциал для роста. Особенно если учесть, что в соседнем СЗАО предложение готовых домов невелико.
По мнению специалистов www.irn.ru, делать вывод о том, что цены на квартиры в столичных новостройках снижаться больше не будут, пока преждевременно. Как показывают результаты исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», стоимость первичного жилья зависит не только от макроэкономических факторов, но и от сложившейся конъюнктуры рынка в конкретном округе, специфики структуры предложения. А, кроме того, в столице отмечается тенденция к увеличению доли экономичного жилья, о чем неоднократно упоминалось в предыдущих статьях («Будет ли дефицит предложения на рынке жилья?», «Что принесут ближайшие годы рынку недвижимости: «заморозку» или «оттепель»?»). Это, в свою очередь, также отразится на среднем уровне цен в новостройках Москвы. Однако более детальный анализ состояния разных сегментов рынка и прогноз их развития Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» осуществляет в индивидуальном порядке.
Смотрите также:
Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
Все выполненные проекты аналитического центра IRN.RU >>
Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ (Ноябрь 2009)
Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2009 года. Сравнительный анализ (Июль 2009)
Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ. (Май 2009)
Исследование рынка новостроек дальнего Подмосковья (от 30 км от МКАД) (Сентябрь 2008)
Опрос экспертов рынка новостроек ближнего Подмосковья (Май 2008)
Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Март 2008)
Обзор рынка новостроек населенных пунктов Подмосковья средней удаленности (Декабрь 2007 – Январь 2008 гг.)
Обзор рынка новостроек районов за МКАД и городов Ближнего Подмосковья (Декабрь 2007 - Январь 2008)
Исследование рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса (Январь-Февраль 2008)
Исследование рынка московских новостроек (Декабрь 2007)
Исследование рынка новостроек городов Подмосковья средней удаленности (Ноябрь 2007)
Исследование рынка новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (Сентябрь 2007)
