Из-за большого числа неликвидных участков, использующихся неэффективно

Недавно прошла II земельная конференция «Земля как основа девелоперского проекта». Большинство ее участников пришло к выводу, что, несмотря на разного рода ожидания и прогнозы, инвесторы пока не переключили свое внимание на землю в качестве замены московским квартирам. В итоге, большая часть участков, представленных на рынке, в ближайшее время снизит свою стоимость в среднем на 30%. Однако, в отличие от рынка московских квартир выход у инвесторов, вложивших средства в землю в ожидании высоких прибылей, есть. И многие из них, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, смогут реализовать свою собственность даже не снижая цен.

По данным участников конференции, за последние 3 года земля в Подмосковье подорожала более чем в 2,5 раза. При этом, исходя из динамики предыдущих лет, видно, что темпы роста постепенно замедляются. Так, по словам начальника отдела развития «МДК-групп» Алексея Тонконогова, в среднем за 2005-2006 годы стоимость сотки выросла более чем 1,5 раза, а за 2006-2007 годы сотка земли подорожала в среднем почти в 1,4 раза. За прошедшие месяцы 2008 года цены на землю в среднем увеличились на 20%. Исключениями являлись земли, расположенные на направлениях, транспортная доступность которых была значительно улучшена, либо планировалась к улучшению. Так, участки по Новорижскому, Киевскому, Ярославскому и Симферопольскому шоссе и трассе «Дон» подорожали почти в 1,3 раза. Но даже там не наблюдалось былых темпов роста. Таким образом, при прочих равных можно было бы ждать, что прирост цен в 2009 году не превысит 10%, если вообще будет. Однако финансовый кризис в корне изменил ситуацию.

С июля-августа 2008 года ситуация на рынке земель стала существенно меняться. Начался резкий рост объема предложения при вымывании ликвидных земель с рынка. При этом говорить о том, что за прошедшие 3 года количество ликвидных участков выросло не приходиться. Если в 2005 году более половины всех выставленных на продажу участков предлагалось не далее 30 км от Московской кольцевой автодороги (МКАД), то на данный момент 60% участков от общего объема предложения расположены далее 50 км от МКАД, а на долю участков, расположенных до 30 км от МКАД, приходится не более 20% от общего объема предложения.

Конечно, за последние 3 года объем предложения на рынке земли вырос более чем в 2 раза. Если в конце 2005 года объем рынка составлял 18-19 тыс. га, то на данный момент он превышает 40 тыс. га. Но рост рынка, в итоге, даже позволил сохранить объем предложения участков, расположенных до 30 км от МКАД, на уровне конца 2005 года. Как видно из приведенных выше данных, он сократился как минимум на 10%.

При этом, по данным гендиректора компании «Геодевелопмент» Максима Лещева, 75% всего объема предложения – это земли сельхозназначения, тогда как спрос на них не превышает 15% от общего числа обращений. Тогда как основной объем спроса приходится на земли промышленного назначения – 38% от общего числа обращений. В то же время объем предложения в этой категории крайне невелик – всего 6% от общего объема всех выставленных на продажу участков. Подтверждается это и данными «МДК-групп». По словам Алексея Тонконогова, доля земель промышленности сократилась почти в 2 раза, а доля сельхозземель выросла в 1,5 раза.

Казалось бы, достаточно поменять категорию земли или подвести к ней коммуникации и она повысит свою ликвидность. Но перевести землю сельхозназначения в другую категорию или сделать участок более ликвидным за счет подведения коммуникаций в последние месяцы стало гораздо дороже. А после начала финансового кризиса – и вовсе затруднительно.

При этом усугубляет ситуацию инициатива властей по резервирование земель под государственные и муниципальные нужды и изъятие неэффективно используемых земель. Дело в том, что, по данным представители юридической фирмы Magisters Михаила Толстухина, большинство земель, купленных в Подмосковье в 2003-2004 годах – именно на этот период приходится формирование основных крупных земельных банков, – не являются юридически «чистыми», и они могут быть в любой момент возвращены государству, даже если уже были переданы добросовестному правоприобретателю.

Так, при скупке земли у колхозов протест могут подать колхозники, которые формально были владельцами колхозных паев. Закон «О предпринимательской деятельности», который регулировал владение колхозной землей, вводил понятие о коллективной форме собственности. В случае же скупки земли у самих колхозники о нарушении своих прав могут заявить муниципальные власти. Так как они обладали приоритетным правом покупки. Кроме того, в муниципалитетах России и в особенности Подмосковья широко распространена практика объявления незаконными актов прежних представителей власти. Наконец, о нарушении своих прав могут заявить федеральные и региональные структуры. При всех этих действиях происходит ликвидация данного владения в едином государственном реестре. Поэтому добросовестный правоприобретатель не сможет опротестовать изъятие прав на землю, говорит Михаил Толстухин.

Казалось бы, такая перспектива грозит только неэффективным собственникам и владельцам земель, подлежащих государственному резервированию. Однако, по мнению исполнительного директора компании «Белый мак» Антона Белобжеского, большинство собственников подмосковных земель можно сейчас признать неэффективными. И основная причина этого кроется в том, как была проведена вторая приватизация. Она была осуществлена в рекордно короткие сроки и в отличии от первой приватизации 1994-1996 годов при отсутствии четко выраженной стратегии.

Итогом такой приватизации стало возникновении системы больших земельных банков, состоящих из крайне разнородных земельных активов с точки зрения стоимости и ликвидности. И эти активы в большинстве случаев просто лежали «под паром», то есть не генерировали положительные денежные потоки. И это не удивительно, ведь на фоне активного спроса на землю возник эффект завышенной оценки всех активов, в том числе и низколиквидных. На это наложилось также возникновение мифа о повышенном интересе к российской земле со стороны иностранных инвесторов, что привело к еще большему «задиранию» цен.

Когда же у участников рынка возникло ощущение, что темпы роста цен замедляются и есть опасность стагнации, а просто продать землю после первых прощупываний в 2005 году оказалось не так уж легко, они решили реализовать свои громадные участки через столь же громадные проекты. Но деньги для этих мегапроектов у самих собственников не было, а «выбить» под них бюджетирование у государства удалось далеко не всем. В итоге, на фоне финансового кризиса срочно распродавать активы понадобилось сразу многим.

Но говорить о повальном падении цен на земли нельзя, считает Алексей Тонконогов. Ликвидных участков – дефицит, поэтому они сохранят свою стоимость, а некоторые даже продолжат дорожать. Прежде всего, это маленькие участки под дачи с уже развитой инфраструктурой площадью не более 30 соток.

В то же время, по мнению Антона Белобжеского, коррекция цен коснется, прежде всего, коттеджных поселков и таунхаусов. По его оценкам, элитный сегмент просядет на 10% до конца I квартала 2009 года. Бизнес-класс - от 30% до 50% , а эконом-класс – на 10-15%. По мнению же Алексея Тонконогова, больше всего пострадает элитный сегмент. По его данным, объем загородной элитной недвижимости нераспродан и составляет 95% всего рынка. С ним согласен и директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков. По его оценкам, элитное загородное жилье «просядет» в цене уже в ближайшие месяцы. При этом из направлений загородного элитного жилья наибольшая вероятность снижения цен есть у Новорижского шоссе, где недвижимость может подешеветь на 5-10%.

Однако, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», вряд ли можно говорить, что крупные собственники окажутся в убытке. Многие из них просто заморозят свои проекты, а спустя 1-1,5 года, после преодоления кризиса ликвидности, начнут перепрофилировать неликвидные участки. Итогом этого будет увеличение доли на рынке земли участков под коммерческую недвижимость, промышленные объекты и жилье эконом-класса. А цены на землю к концу 2010 года, по всей видимости, выйдут снова на докризисный уровень, если не сделают этого раньше.