Картина маслом: загородная недвижимость Подмосковья стремится к платежеспособному покупателю. Часть II

Пока элитная недвижимость демонстрирует неликвидность, мультиформат демонстрирует устойчивость, отмечает аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Значительная часть поселков Подмосковья выходила на рынок еще до кризиса 2008 г. и долгое время приходила в себя, чтобы сменить заявленный элитный облик на доступный формат. И такой период прожили многие проекты – как на не самых дорогих направлениях, так и на престижных.

На новорижском направлении около 40% нового предложения приходится на мультиформатные малоэтажные проекты. На новорижском направлении мультиформатная застройка представлена не только в бюджетном сегменте, но и в бизнес- и элитном. Поселки: Park Avenu, Павлово, Маленькая Италия, Коровино, Новахово и др.

В результате развития мультиформатной застройки Новорижское шоссе все больше смещается в бизнес-сегмент, а Рублевское шоссе сохранит за собой статус главного элитного пространства, прогнозируют аналитики IntermarkSavills.

Но основной тренд на ближайшие несколько лет – малоэтажное строительство в ближнем Подмосковье.

В 2014 г. на рынке элитной загородной недвижимости обострится борьба за покупателя. Платежеспособный спрос будет сокращаться: покупатели не хотят рисковать и приобретают зарубежную недвижимость (достаточно посмотреть статистику оттока капиталов из России). Но в Москве и области оценочно проживает 25 млн человек, и это число увеличится до 30-38 млн в ближайшие пять лет: в московской агломерации будет проживать почти четверть населения России, если следовать тенденциям переписи населения.

Программа развития малоэтажной застройки будет способствовать смещению спроса в пригородную зону, а нестабильность ситуации в банковской сфере может вызвать кратковременную волну инвестиций в недвижимость.

Активность девелоперов в малоэтажном сегменте Подмосковья за последний год заметно увеличилась. Если к концу 2012 г. в продаже насчитывалось 77 таких комплексов, то сейчас их число достигло 97. Проекты по территории области распределены крайне неравномерно – большинство ЖК сосредоточено на трех основных направлениях.

По данным группы компаний «Глубина», направлением - лидером по количеству строящихся малоэтажных жилых комплексов сегодня является северо-запад Подмосковья. Всего к концу 2013 г. на северо-западе Московской области насчитывалось 19 малоэтажных ЖК, сосредоточенных в радиусе 20 км от МКАД. Самая высокая стоимость квартир в жилых комплексах северо-запада Подмосковья в Красногорске - благодаря удачному расположению и близости к МКАД. Второй город с дорогим жильем на данном направлении – Химки, отмечают в www.irn.ru.

На втором месте по «малоэтажности» – запад Московской области. «Запад Московской области традиционно ценится и девелоперами, и покупателями, – комментирует Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина». – Главные плюсы этого направления – благоприятная экологическая обстановка, поскольку роза ветров не допускает сюда московский смог. В декабре 2013 г. на западных шоссе – Минском, Можайском и Рублевском – продажи велись в 12 малоэтажных комплексах в пределах 20 км от МКАД. Впрочем, в ближайшее время их число может еще увеличиться: введенная в ноябре нынешнего года трасса около Одинцово существенным образом улучшила транспортную ситуацию на этом направлении».

Третье место в рейтинге «самых малоэтажных» занимает юг Подмосковья, где покупателям предлагаются квартиры в 10 малоэтажных проектах в пределах 20 км от МКАД.

В целом, по данным ГК «Глубина», общее количество малоэтажных жилых комплексов в Подмосковье за год увеличилось более чем на четверть – с 77 до 97 проектов. Число домов в этих ЖК превысило 1000. А по количеству корпусов в продаже сегмент малоэтажного строительства постепенно догоняет областной сегмент многоэтажного жилья, где сейчас экспонируется порядка 1200 объектов.

Правда, отмечают эксперты, у позитивной тенденции развития Подмосковья как классического комфортного пригорода есть и обратная сторона – это рост числа некачественных проектов в малоэтажном сегменте. «Сегодня многие считают, что построить малоэтажный комплекс легко, – говорит Дмитрий Гусев. – Это, в сочетании с более низкой ценой входа на рынок, побуждает многих непрофессионалов попробовать себя в качестве девелоперов. В результате объемы предложения «малоэтажки» растут, но вместе с тем увеличивается и число проектов, которые априори обречены на провал. Поэтому выбор квартиры в малоэтажном жилом комплексе в скором времени может превратиться в выбор застройщика».

Эти выводы подтверждают исследования департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». Популярность квартир в малоэтажных домах по сравнению с началом года выросла на 7%, и на сегодняшний день около 26% сделок проходит с этим форматом. А объем предложения за 12 месяцев увеличился на 30%. Наиболее востребованы среди покупателей небольшие одно- и двухкомнатные квартиры площадью 40-60 кв. м по цене не более 2,5 - 3 млн руб. «В целом за последний год такие предложения стали более доступными. Девелоперы выводят на рынок все больше проектов, соответствующих требованиям покупателей: с небольшими площадями и ценой. В дальнейшем мы ожидаем сохранения данной тенденции», – резюмирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ».