Новостройки Москвы и Подмосковья: не исключено снижение цен

Если стагнация спроса на рынке новостроек Подмосковья продлится еще месяц-два, возможно, мы увидим некоторую коррекцию цен вниз – через различные акции и скидки. А вот в Москве, где высокие цены поддерживает дефицит предложения, на массовые скидочные кампании по крайней мере до конца года рассчитывать не стоит, считает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

В первые месяцы 2014 г. отмечался всплеск активности покупателей на первичном и вторичном рынках Московского региона. Из-за резкого падения курса рубля под давлением событий вокруг Украины, «зачистки» банковского сектора, инициированной Центробанком, люди спешили побыстрее решить квартирный вопрос или просто искали способ сохранить обесценивающиеся рублевые капиталы – недвижимость традиционно считается защитным активом.

Однако финансовые возможности большинства потенциальных покупателей недвижимости остаются крайне ограниченными, и ажиотаж быстро сошел на нет, попутно исчерпав спрос будущих периодов.

«Часть спроса, которая могла быть реализована в мае или в летние месяцы, была реализована в начале года», – пояснила Татьяна Калюжнова в интервью программе «Экономика» на телеканале «Москва 24».

Уже в конце апреля – в мае риелторские и девелоперские компании сообщали о падении числа сделок с квартирами на 20% и более, на рынке наступила стагнация. (См. «Прогноз рынка недвижимости на 2014-2015 годы».)

На фоне ажиотажа в начале года подмосковные новостройки подорожали в среднем примерно на 3%, однако уже во втором квартале цены замерли в связи с падением спроса. Дальнейшая динамика стоимости жилья зависит именно от этого ключевого показателя. Если покупательский интерес активизируется, цены останутся на месте. Но в случае продолжения стагнации в течение месяца–двух подмосковные застройщики, по-видимому, будут вынуждены пойти на некоторое снижение стоимости квартир в новостройках через различные скидочные кампании, полагает Татьяна Калюжнова.

Дело в том, что цены на новостройки Московской области гораздо чувствительнее к изменению платежеспособного спроса, чем в столице. В Подмосковье строят больше, и потому конкуренция на рынке новостроек выше, а норма прибыли с метра жилья меньше, чем в московских проектах. Подмосковные девелоперы в основном зарабатывают на обороте, а значит, должны продавать много и быстро. По данным «ИРН-Консалтинг», на жилые комплексы площадью от 200 000 до 1 млн кв. м и более уже приходится примерно 50% рынка Подмосковья и Новой Москвы (относительно недавно, в начале 2000-х, такие масштабные проекты можно было пересчитать по пальцам). А срок экспозиции небольших и недорогих квартир-студий, однокомнатных и двухкомнатных скромных метражей составляет в среднем один-два месяца.

Соответственно, когда продажи падают, подмосковным застройщикам выгоднее чуть-чуть уступить в цене и тем самым привлечь новых покупателей (потенциальный спрос на жилье в Московском регионе огромен), чем ждать, когда у людей появятся деньги на приобретение жилья по прежним ценам.

В Москве ситуация иная. Во-первых, столица уже давно страдает от дефицита предложения жилья, что, естественно, препятствует снижению цен на квартиры. Фактически свободных земель под жилую застройку в городе почти не осталось – большинство проектов, которые анонсируются сейчас и будут выходить на рынок в ближайшие годы, планируется реализовать на территории бывших промзон. Во-вторых, маржа в строительном бизнесе в Москве значительно выше, чем в области, столичные девелоперы не так зависимы от оборота, как их подмосковные коллеги, и вполне могут позволить себе взять паузу на несколько месяцев, ожидая восстановления спроса (см. «Москва – лучший город земли для девелоперов, если не считать Китая»). Кроме того, сроки экспозиции жилья в Москве длиннее, чем в области. Конечно, если покупатели не вернутся и осенью, то к концу года не исключены скидки и на московские новостройки, резюмировала эксперт.