Год спецоперации на рынке недвижимости: люди дождались снижения цен на жилье
Но продолжают верить, что ценовое дно еще не достигнуто
На протяжении года потенциальные покупатели квартир верили в снижение стоимости жилья в Московском регионе и таки дождались его: за восемь месяцев 2022 г. метр на вторичном рынке подешевел на 7-8% в зависимости от сегмента. С учетом скидок и торга цены просели более существенно, но ценовой пузырь на рынке жилье еще не рассосался. Покупатели чувствуют это и, как выяснил Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», продолжаются небезосновательно надеяться на дальнейшую коррекцию цен вниз.
Год с надеждой на снижение
Согласно регулярным экспресс-замерам потребительских настроений на www.irn.ru, доля тех, кто верит в снижение цен на жилье в Московском регионе, стабильно росла на протяжении всего прошлого года.
До начала спецоперации падения стоимости квартир весной 2022 г. ждали около 45% участников онлайн-голосования на IRN.RU. Это неудивительно: опрос проводился в январе 2022 г., когда экономика была достаточно стабильна, а темпы роста цен на жилье били рекорды (в «старой» Москве» вторичные квартиры подорожали на 37,7% с начала 2020 г.).
Но уже в начале марта, сразу после объявления СВО, доля тех, кто надеется на снижение цен, выросла на 13% (почти до 58%). Падения стоимости метра летом 2022 г. ожидали уже 68% опрошенных, осенью – 73%, а в снижение цены жилья зимой стали верить уже 78% участников очередного экспресс-замера. Это максимальное значение не только с начала СВО, но и в целом за всю историю наблюдений. Предыдущий максимум тех, кто ждал снижения цен, отмечалось в конце 2015 года (69%) – тогда жилье дешевело на фоне кризиса 2014-2015 гг.
Вопрос: «Что будет с рублевыми ценами в ближайшие три месяца?»
Результаты за весну 2022 – весну 2023 гг.
Источник: Онлайн-голосования IRN.RU
При этом на протяжении всего прошлого года увеличивался процент приверженцев именно существенного падения цен (более 5%). До начала СВО в значительное снижение стоимости метра верили 22%, сразу после – 36%, летом и осенью существенную коррекцию ждали около 38% ответивших, зимой – 45%.
Ожидания респондентов по уровню снижения цен в ближайшие три месяц
Результаты за весну 2022 – весну 2023 гг.
Источник: Онлайн-голосования IRN.RU
Настроение покупателей квартир вполне объяснимы: после скачка цен весной 2022 г. на фоне ажиотажа после начала спецоперации рынок недвижимости сменил курс в сторону снижения. До этого, в 2020 – 2021 гг., цены на жилье в Московском регионе стабильно смотрели вверх и выросли в зависимости от сегмента в 1,5 – 2 раза на фоне мягкой денежно-кредитной политики Центробанка, низких ставок по депозитам и кредитам. Доступная ипотека и переток денег с подешевевших депозитов в недвижимость привели к росту спроса на жилье. Объем предложения не увеличился, начала расти стоимость метра, раздулся ценовой пузырь – см. «Власти сами спровоцировали рост цен на жилье».
Весной 2022 г., в период ажиотажа после начала СВО, квадратный метр прибавил еще 7,3%, что было аномально на фоне падающих доходов населения, растущих объемов предложения и общей неопределенности – см. «Застройщики и их потенциальные покупатели живут в разных реальностях». Но затем цены развернулись. Покупатели квартир, всегда глубоко в душе надеющиеся на снижение стоимости метра, стали смелее в своих ожиданиях. И не прогадали: за восемь месяцев 2022 г. Индекс стоимости жилья IRN.RU снизился в зависимости от сегмента на 7-8%. С учетом скидок и торга, размер которых достигал в конце прошлого года 10-15% на вторичном рынке, снижение было значительнее.
Квартиры с отделкой. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Развитая инфраструктура. Звоните!
Бизнес, комфорт и стандарт-класс. Квартиры с отделкой и балконами. Выгода до 1,2 млн ₽. Рядом метро. Звоните
Старт продаж нового корпуса! Квартиры с отделкой в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин
Видовые квартиры с балконами. Есть отделка. Развитая инфраструктура. Школы и детские сады. Рядом метро
Весеннее затишье
Сейчас доля людей, ожидающих снижения стоимости жилья в Московском регионе, незначительно снизилась. По большому счету за счет тех, кто чувствует стабилизацию цен, а не их рост.
Так, по данным последнего экспресс-замера потребительских настроений от IRN.RU, падение цен на жилье весной 2023 года прогнозируют 64,5% опрошенных. Зимой снижения стоимости метра ожидали 78,2% (-13,5%). При этом если зимой большинство опрошенных верили в значительное падение цен, то сейчас в лидеры вырвались сторонники умеренного снижения: 34,1% считают, что цены на квартиры весной могут потерять около 5%, а 30% надеются на более существенную коррекцию.
Порядка 20% проголосовавших придерживаются мнения, что ценник на жилье в ближайшие три месяца не изменится, что почти на 10% больше, чем три месяца назад. В начале зимы стагнацию цен ожидали 10,7%.
Доля приверженцев роста цен в марте по сравнению с предыдущим экспресс-замером сильно не изменилась: повышение стоимости квартир ближайшие три месяца ожидают чуть больше 15% участников опроса (на 4,1 п.п. больше, чем в начале зимы). В умеренный рост – в пределах 5% за весну – верят 10,9%. Еще 4,2% считают, что подорожание будет более чем на 5%.
Действительно, сейчас вторичный рынок консолидируется после существенного снижения цен в 2022 г.: на протяжении двух последних месяцев стоимость метра топчется на месте. Впрочем, глобальный тренд на сползание цен вниз сохраняется, и пока причин для его разворота нет: на стоимость метра все еще давят слабый спрос и огромные объемы предложения. По мнению руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, надувшийся за 2020-2021 гг. ценовой пузырь на рынке недвижимости продолжит постепенно сдуваться – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2023 год от IRN.RU».
