Руководитель IRN.RU: изменение закона об ипотеке будет сдерживать цены на жилье

Кредиты станут менее доступными, но более надежными

Ограничение ответственности ипотечных заемщиков стоимостью залога приведет к ужесточению условий выдачи кредитов, что в итоге будет работать против роста цен на жилье, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Финансовый ликбез» на 3-м канале.

На днях Госдума приняла поправку к закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой, если стоимость заложенной квартиры из-за падения цен на рынке не покрывает всех обязательств должника перед банком-кредитором, то «задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается».

Такая практика принята в США: там несостоятельный заемщик, передав жилье банку, может считать себя абсолютно свободным от всех финансовых обязательств перед кредитором – даже если стоимость недвижимости не покрывает сумму кредита, отметил эксперт. А в России заемщик ранее должен был полностью расплатиться с банком при любых обстоятельствах. Поэтому в кризис, когда жилье резко подешевело (в Москве – на 35%), нередко получалось так, что человек оставался без квартиры, но с огромным долгом перед банком.

Принятием этой поправки депутаты переложили финансовые риски с заемщиков – физических лиц – на кредиторов, то есть банки, подчеркнул Олег Репченко. И это правильно: граждане в отличие от кредитных учреждений не обязаны разбираться в экономике и уметь правильно оценивать ситуацию на рынке. Кроме того, если банк будет понимать, что ничего, кроме залога, с заемщика не получит, он будет заинтересован продать недвижимость дороже и выгоднее. Сейчас кредитные учреждения нередко сбывают жилье по дешевке, зная, что клиент в любом случае возместит им убытки.

Таким образом, поправка в принципе улучшает положение заемщиков. Однако есть одно но: чтобы компенсировать возросшие риски, банки обязательно пересмотрят условия выдачи ипотеки: ужесточат требования к заемщикам, увеличат первоначальный взнос до по крайней мере 20%, а в идеале - 30% (сейчас есть программы с нулевым первоначальным взносом), поднимут ставки. Впрочем, последние рыночная конъюнктура, а именно дефицит ликвидности, и без того толкает вверх («Руководитель IRN.RU: дефицит ликвидности заставит банки поднять ставки по ипотеке»).

Хорошо это или плохо – вопрос философский. Если ставить целью внедрение ипотеки в массы, то очевидно, что новая поправка сделает эту задачу еще более трудновыполнимой.

«С другой стороны, надо понимать, что люди мечтают не об ипотечных кредитах, а о собственном жилье. Причем таком, которое у них не заберут. И в этом отношении защита заемщика с принятием поправки оказывается более серьезной, потому что с него снимаются дополнительные рыночные риски», - сказал руководитель www.irn.ru. Банки просто перестанут предоставлять кредиты людям, желающим взять ипотеку на пределе возможностей и, соответственно, рискующим в итоге лишится квартиры.

Еще одним следствием изменения закона станет сокращение платежеспособного спроса на недвижимость. Во-первых, в связи с ужесточением условий кредитования уменьшится число граждан, которые могут позволить себе такую роскошь, как покупка жилья. А во-вторых, те, кому банки все-таки дадут ипотеку, будут вынуждены приобретать более дешевые квартиры из-за роста расходов на обслуживание кредита. В результате поправка станет дополнительным фактором, работающим против роста цен на жилье, а возможно, даже на их снижение.

При этом повысится качество банковских ипотечных портфелей, что снизит вероятность повторения в России волны дефолтов по американскому образцу. Осознав, что теперь, как и в Америке, все финансовые риски лежат на них самих, российские банкиры поостерегутся следовать печальному опыту заокеанских коллег, раздававших кредиты кому ни попадя. Во всяком случае, надо на это надеяться...