Инфраструктура в жилых комплексах: где жители содержат бассейны и рестораны — IRN.RU
Наличие или отсутствие объектов внутренней инфраструктуры в том или ином проекте может трактоваться двояко. И как несомненный «плюс» (в нашем поселке есть своя инфраструктура, не надо далеко ехать), и как увесистый «минус» (придется оплачивать дополнительные счета на содержание развитой инфраструктуры).
И с тем, и другим трудно спорить. Поэтому специалисты аналитического центра www.irn.ru, решили разобраться, для каких объектов сегодня характерно иметь развитую внутреннюю инфраструктуру, а какие объекты в ней не слишком нуждаются. В основу анализа легли результаты исследований:
1. Исследование рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса центральной части Москвы,
2. Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
3. Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
4. Исследование рынка загородных жилых комплексов.
Начнем наш обзор с объектов, где или нет внутренней инфраструктуры, или она находится на минимально возможном уровне, который необходим для функционирования поселка или комплекса.
Объекты с минимальной инфраструктурой *
| Тип объекта | Количество объектов в 2007, шт. | Доля рынка % | Изменение доли рынка 2007 к 2006 % | |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | |||
| Дома внутри ТТК | 36 | 75 | 71,2 | 3,8 |
| Коттеджные поселки | 107 | 55,2 | 53,5 | 1,7 |
| Загородные ЖК | 3 | 13,6 | 13,3 | 0,3 |
| Поселки таунхаусов | 29 | 38,2 | 37 | 1,2 |
| (Источник: исследования рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU ) | ||||
* Минимальная инфраструктура для дома внутри ТТК и загородных ЖК – ограниченное количество объектов инфраструктуры, направленных на удовлетворение основных потребностей жителей дома, например, магазин, службы сервиса, аптека.
Минимальная инфраструктура для коттеджных поселков и поселков таунхаусов – наличие базовых элементов инфраструктуры, присутствующих практически во всех поселках. А именно – детская площадка, гостевой паркинг, минимальные службы эксплуатации и охраны.
Значительная часть жилья бизнес-класса и элитных домов (75%), расположенных внутри ТТК, обходится минимальной инфраструктурой. Если в 90-е годы представления о подобных объектах сводились к образу турецкого пятизвездочного отеля, внутри которого было все необходимое для полноценной жизни, то сегодня классический элитный дом в Москве – это небольшое здание от 10 до 40 квартир.
Элитное жилье, прежде всего, подразумевает следующие параметры: эксклюзивность, индивидуальность, камерность и клубность. Все они находятся в историческом центре города, где за последние годы успела сформироваться довольно плотная инфраструктура. Поэтому такие дома не особенно нуждаются в собственных объектах соцкультбыта.
Остальные 25% (где более-менее развита внутренняя инфраструктура) приходятся на дома бизнес-класса, расположенные ближе к ТТК. В таких объектах больше квартир, а значит, и больше клиентов посетит рестораны, кафе, салоны красоты, бассейны и т.д. К тому же местные жильцы более лояльны к своему социальному окружению и спокойно относятся к тому, что их внутренней инфраструктурой могут воспользоваться люди из соседних домов.
Совершенно противоположная картина складывается вокруг загородных жилых комплексов (ЗЖК). Только 3 из 22 объектов обходятся минимальным количеством инфраструктуры. В первую очередь, это связано с некоторой спецификой, характерной для данного типа жилья.
Стоимость средней квартиры в ЗЖК составляет около $425 тыс. При этом сами комплексы обычно расположены за городом или у окраин городов-спутников Москвы, где наблюдается дефицит инфраструктуры, соответствующей сложившемуся социальному уровню жильцов.
Объекты с необходимой инфраструктурой *
| Тип объекта | Количество объектов в 2007, шт. | Доля рынка % | Изменение доли рынка 2007 к 2006 % | |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | |||
| Дома внутри ТТК | 3 | 6,25 | 18,20 | -11,95 |
| Коттеджные поселки | 54 | 27,8 | 25,2 | 2,7 |
| Загородные ЖК | 8 | 36,4 | 33,3 | 3 |
| Поселки таунхаусов | 18 | 23,7 | 26,1 | -2,4 |
| (Источник: исследования рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU ) | ||||
*Необходимая инфраструктура для домов внутри ТТК и загородных ЖК – минимальная инфраструктура, частично дополненная объектами общественного питания, развлекательного, спортивно-оздоровительного назначения.
Необходимая инфраструктура для коттеджных поселков и поселков таунхаусов – наличие основных элементов инфраструктуры, делающих жизнь в поселке приближенной к городской. А именно – административный центр, магазин, кафе-бар, базовые спортивные и развлекательные объекты (спортзал, корты, детская комната и т.п.)
Надо отметить, что кроме городских домов внутри ТТК необходимыми объектами инфраструктуры обладает от 23,7% до 36,4% всех загородных объектов, находящихся в свободной продаже.
Объекты с развитой инфраструктурой *
| Инфраструктура | Тип объекта | Количество объектов в 2007, шт. | Доля рынка % | Изменение доли рынка 2007 к 2006 % | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | ||||
| Развитая | Дома внутри ТТК | 9 | 18,75 | 10,60 | -8,15 |
| Коттеджные поселки | 33 | 17 | 21 | -4,4 | |
| Загородные ЖК | 11 | 50 | 53,3 | -3,3 | |
| Поселки таунхаусов | 29 | 38,2 | 37 | 1,2 | |
| (Источник: исследования рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU ) | |||||
* Развитая инфраструктура для домов внутри ТТК и загородных ЖК – полная инфраструктура, включающая спортивно-оздоровительный комплекс, аква-парк, бассейн, центр Spa, салон красоты, рестораны, кафе.
Развитая инфраструктура для коттеджных поселков и поселков таунхаусов – наличие полной инфраструктуры, включая торгово-развлекательный и спортивно-оздоровительный комплексы (фитнес-центр, бассейн, сауны, рестораны, кафе, бильярд, боулинг, гостиница и т.п.). Часто в этой категории присутствуют дополнительные элементы инфраструктуры: яхт-клуб, детский сад, школа и др.
Сегодня наиболее неоднозначная ситуация с выявлением оптимального количества объектов внутренней инфраструктуры складывается в сегменте коттеджных поселков и таунхаусов. С одной стороны, внутренняя инфраструктура придется им весьма кстати. С другой стороны, большие площади домовладений и невысокая плотность заселения помогают счетам за эксплуатацию отдельного домика, вырасти до $800 в месяц. Причем значительную долю в этих расходах составляет содержание объектов внутренней инфраструктуры.
Прежде всего, и застройщику, и покупателю следует определиться, что именно они хотят построить или приобрести. Если речь идет о месте для постоянного проживания то, скорее всего, следует ориентироваться на объекты, расположенные вблизи МКАД. При этом, если направление уже хорошо развито (Рублево-Успенское и Новорижское шоссе), то необязательно излишне перегружать поселок внутренней инфраструктурой. Жильцы вполне могут пользоваться уже созданными благами цивилизации, расположенными по соседству.
Когда же поселок сильно удален от МКАД, скорее всего, он будет использоваться, как «дальняя дача повышенной комфортности». Учитывая относительную ценовую доступность таких предложений и место «дачи» в семейном бюджете, можно заключить, что строить развитую инфраструктуру в таких поселках не очень выгодно. Скорее всего, расходы по ее эксплуатации лягут бременем на жильцов, а сами объекты будут простаивать большую часть времени из-за сезонного характера отпусков.
Характерно, что поселки таунхаусов используются в качестве основного жилья чаще, чем коттеджные поселки. Поэтому и развитая внутренняя инфраструктура распространена в них шире (38,2% и 17% соответственно).
Развитая внутренняя инфраструктура более характерна для небольших клубных коттеджных поселков, ориентированных, например, на то, что жители будут заниматься здесь любимыми видами спорта (поселки «на большой воде», с собственным яхт-клубом или со своим полем для гольфа). Также развитая внутренняя инфраструктура распространена в больших поселках на несколько сотен домовладений.
