Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)
Авг 05 Июл 05
Индекс стоимости жилья, Р/м2 55 650 +1,2%
Индекс стоимости жилья, $/м2 1 954 +2,0%
Индекс стоимости жилья, €/м2 1 589 -0,1%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)
Авг 05 Июл 05
Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье
+2,0 %/мес. -0,6%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом
2,8 б.деп. +0,1 б.д.

Индексы рынка недвижимости г. Москвы (www.irn.ru) Авг05 Июл05
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 1954 $/кв.м. +2.0 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) +1.98 %/мес +0.2 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) 3.15 б/деп +0.3 б/д


Можно ли ожидать возобновления покупательского ажиотажа на московском рынке недвижимости, подобно происходившему в прошлые годы? По крайней мере, предсказаний о подобном развитии событий в последнее время звучит немало. С одной стороны поводом для этого служит многократно обсуждавшийся закон о долевом участии в строительстве, якобы сделавший жизнь застройщиков необычайно тяжелой, в результате чего они станут строить значительно меньше, а построенное жилье продавать заметно дороже. Согласно этой логике скоро может наступить дефицит нового жилья, а цены на него могут взлететь «до небес», особенно принимая во внимание дефицит свободных площадок под застройку. С другой стороны неоднократно звучит тема о повышении цен на цемент, а также о росте прочих издержек при строительстве. При этом о платежеспособности населения, которая в конечном счете определяет экономически обоснованный уровень рыночных цен на жилье, заботятся в меньшей степени. Стабильный поток нефтедолларов, рост социальных выплат и уровня жизни в столице, а также развитие ипотеки, казалось бы, должны сами собой решать эту проблему.


Цены на жильё по типам домов

(www.irn.ru)
 РУБ  USD EUR Авг 05 Июл 05
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 48 160 +1,5%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 49 470 +1,1%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 53 457 +1,0%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 52 802 +1,3%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 65 988 +0,8%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 60 662 +0,5%
Все панельные и блочные дома 50 362 +1,2%
Все монолитные и кирпичные дома 59 817 +0,9%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)
 РУБ  USD EUR Авг 05 Июл 05
Однокомнатные квартиры 53 172 +1,2%
Двухкомнатные квартиры 55 508 +2,0%
Трехкомнатные квартиры 54 226 +1,3%
Многокомнатные квартиры 59 666 +1,8%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)
 РУБ  USD EUR Авг 05 Июл 05
Центральный округ 80 940 +0,4%
Юго-Западный округ 63 710 +2,4%
Западный округ 62 485 +0,9%
Северный округ 56 390 +1,9%
Северо-Западный округ 53 258 +0,5%
Восточный округ 50 894 +1,5%
Северо-Восточный округ 50 808 +1,1%
Южный округ 47 647 +1,1%
Юго-Восточный округ 46 081 +1,5%
Все районы старой Москвы за МКАД 43 489 +1,6%

 

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru)  РУБ  USD EUR Авг 05 Июл 05
Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир
85 668 +1,8%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир
41 410 +1,2%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
2,07 +0,5%

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Насколько обосновано оптимистичное или пессимистичное виденье тенденций столичного рынка недвижимости в обозримой перспективе? Постараемся объективно посмотреть на эти вопросы, опираясь на цифры и факты. Так по данным аналитического центра www.irn.ru за последний месяц лета общегородской индекс стоимости жилья вырос почти на 2% и составил 1954$ за квадратный метр. Это означает, что средняя цена предложения, как правило, завышенная по отношению к индексу стоимости (скорректированному к ценам реальных продаж) не только достигла, но и уже преодолела психологический барьер в 2000$ за квадратный метр. И продолжающееся повышение цен показывает, что эта психологическая планка оказалась неспособной сдержать рынок от роста.

Много ли это 2% месячного прироста цен на жилье или нет? В жизни все относительно, и по сравнению с темпами роста прошлых лет, составлявших по 3%-5% в месяц, текущие показатели могут казаться большинству участников рынка скромными. Однако следует понимать, что они соответствуют 20%-25% годовых просто при спекулятивных операциях перепродажи квартир. Если добавить еще и доход от сдачи жилья в аренду – около 10% годовых, то общая доходность рынка жилья составит 30%-35%. Именно поэтому индекс доходности жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, сейчас в несколько раз превышает номинальную доходность по банковским депозитам.

Однако на текущие показатели столичного рынка недвижимости можно посмотреть и с другой стороны. Во-первых, повышенные темпы роста цен, имевшие место в прошлые годы, привели год назад к серьезной стагнации рынка. И в этом году рынок преодолевал стагнацию очень медленно и с большим трудом. Если раньше заметный скачок цен мог возникнуть всего за 2-3 месяца, то в этом году темпы роста цен выросли до 2% в месяц лишь постепенно за период с января по август. Подобное поведение рынка еще раз позволяет сделать утверждение, что потенциала для заметного повышения цен на жилье в столице уже нет.

Во-вторых, прирост уровня стоимости московского жилья в августе оказался примерно таким же, как и в июле. Месяцем ранее было ясно, что в августе цены тоже будут расти, но исходя из сложившейся тенденции, можно было бы ожидать еще большего прироста. Однако этого не случилось и, несмотря на все усилия застройщиков и многочисленные разговоры о неизбежности резкого подорожания жилья, пока рост цен продолжает оставаться на уровне 2% в месяц. Это служит еще одним показателем ограниченности потенциала для дальнейшего роста цен.

 

Индексы "дорогого" и "дешевого" жилья (www.irn.ru) Авг05 Июл05
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир) 3008 2,5%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир) 1454 2,0%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") 2,07 0,5%

 

Индексы стоимости жилья по сегментам, $ за кв.м. (www.irn.ru) Авг05 Июл05
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 1691 2,2%
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади) 1737 1,9%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 1877 1,8%
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 1854 2,1%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) 2317 1,6%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 2130 1,3%
     
Все панельные и блочные дома 1768 2,0%
Все монолитные и кирпичные дома 2100 1,6%

 

Индексы ст-ти жилья по кол-ву комнат, $ за кв.м. (www.irn.ru) Авг05 Июл05
Однокомнатные 1867 1,9%
Двухкомнатные 1949 2,8%
Трехкомнатные 1904 2,0%
Многокомнатные 2095 2,5%

 

  • Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Рейтинги округов и районов Москвы в августе 2005 >>

Что наиболее вероятно ожидать от московского рынка недвижимости этой осенью? Очевидно, что цены на жилье продолжат свой рост. Однако сказанное выше означает, что этот рост будет ограниченным. По мнению аналитиков www.irn.ru большинство утверждений о заметном подорожании квартир в ближайшей перспективе преувеличены. В течение осени темпы роста цен на жилье в Москве будут оставаться примерно на том же уровне, что и сейчас, и вряд ли достигнут 3% в месяц и более. Впрочем, следует понимать, что даже двухпроцентный месячный прирост – это уже немало.