Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)
Ноя 14 Окт 14
Индекс стоимости жилья, Р/м2 192 762 +4,2%
Индекс стоимости жилья, $/м2 4 375 -6,3%
Индекс стоимости жилья, €/м2 3 486 -5,1%

Ноябрь усилил все тенденции, сложившиеся на рынке недвижимости ранее. Во-первых, курс доллара в ноябре пошел вертикально вверх и обновил свои максимумы. Это еще сильнее подтолкнуло людей к ускорению решения квартирного вопроса, а также к бегству от денежных сбережений в недвижимость с целью вложиться во что-то материальное. Степень активизации спроса пока оценить проблематично – данные из разных источников противоречивы. Но некоторую активизацию продаж ноябрь принес.

Во-вторых, за ноябрь еще сильнее провалились цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в валютном выражении, показывая, что квадратный метр не готов отыгрывать ослабление рубля. Долларовый индекс цен, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, упал за ноябрь более чем на 6% - с 4.667$ за квадратный метр до 4.375$. Это среднемесячные значения индекса. Более динамичный еженедельный индекс показал на последней неделе ноября еще более низкую отметку – 4.237$ за «квадрат». Для сравнения: после кризиса 2008 года индекс опускался до минимального значения 3.858$ летом 2009 года.

Динамика цен на квартиры в Москве в ноябре по типам жилья и по географии полностью повторяет статистику октября (см. обзор рынка недвижимости за октябрь). По-прежнему в наибольший минус ушли все «народные» типы жилья, районы и округа, полностью привязанные к рублю. А дорогой сегмент, продавцы которого традиционно пытаются привязаться к доллару, пока продолжает демонстрировать бОльшую устойчивость.

Так, лучше рынка показали себя только современные монолитно-кирпичные дома, среди которых немало жилья бизнес-класса, а также многие такие дома – недавние новостройки. По комнатности жилья лучше рынка снова многокомнатные квартиры. По географии тройку лидеров по устойчивости цен возглавляют Центральный округ, Западный округ и Юго-Западный округ.

Впрочем, в ближайшие месяцы следует ожидать «утряски» стоимости квадратного метра на новых ценовых уровнях. Уже не раз привязанный к доллару дорогой сегмент демонстрирует бОльшую устойчивость по цене только первое время. Этот сегмент более инертен и продавцы здесь готовы дольше ждать покупателя. Однако, как показывает опыт прежних кризисов, несмотря на попытку привязаться к выросшему доллару, в итоге им все равно приходится переписывать ценники с понижением.

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» проанализировал поведение цен на жилье в разных сегментах за продолжительный период времени. Оказалось, что при резком росте курса доллара дорогой сегмент испытывает коррекцию стоимости в той же пропорции, что и недорогие квартиры, но только спустя некоторое время. Подробное описание этого эффекта приведено в статье (вторая часть статьи) «Разгонит ли девальвация рубля цены на недвижимость в Москве и Подмосковье».


Рейтинги округов и районов г. Москвы в ноябре 2014 года >>

За минувшие месяцы цены на недвижимость в Москве и Подмосковье существенно снижались в долларах, но немного подрастали в рублях. Аналогичное поведение рынка имело место и в последние месяцы 2008 года. Однако в 2009 году квадратный метр показал снижение цен не только в валюте, но и в рублях. По данным www.irn.ru, к концу лета 2009 года снижение долларовых цен на квартиры в Москве составило в среднем 30-35%, рублевых – 10-15%.

Нынешнее развитие событий очень напоминает 2008-2009 годы по многим причинам. Все начиналось с геополитических конфликтов (тогда вокруг Грузии и Южной Осетии, сейчас вокруг Украины и Донбасса) и с ухудшения отношений с Западом. Потом следовали проблемы с ликвидностью, существенный рост курса доллара, ослабление рубля, рост процентных ставок. Подробнее все аналогии нынешних событий и прошлого кризиса описаны в заметке «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье могут просесть в масштабах кризиса 2008-2009 годов».

Эти аналогии заставляют задуматься, что полная коррекция цен на недвижимость еще впереди и в полной мере оценить ее масштабы можно будет ближе к середине следующего года. Пока рынок поддержала активизация спроса и паника вокруг роста курса доллара и ослабления рубля. Но вряд ли эта активизация продлится долго. Ситуация с платежеспособностью потенциальных покупателей жилья, как и с параметрами экономического роста в целом, выглядит пока крайне слабой.

Не менее существенным является в нынешней ситуации и фактор удорожания денег (рост процентных ставок). Дело даже не в том, что рост ставок в той или иной степени скажется на удорожании ипотеки и еще больше подрежет платежеспособность покупателей. Следует учитывать и более фундаментальные факторы: стоимость недвижимости определяется ее потенциальным доходом (доход от аренды, как правило), поделенным на стоимость денег (процентные ставки). Если стоимость денег возрастает, то снижается ее оценочная стоимость, как подробнее указано в статье «Рост ставок должен способствовать удешевлению недвижимости в 2015 году».


Цены на жильё по типам домов

(www.irn.ru)
РУБ USD  EUR  Ноя 14 Окт 14
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 992 -6,9%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 3 114 -7,0%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 3 349 -5,9%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3 322 -6,0%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 3 960 -5,4%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 4 289 -2,2%
Все панельные и блочные дома 3 152 -6,6%
Все монолитные и кирпичные дома 3 857 -4,4%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)
РУБ USD  EUR  Ноя 14 Окт 14
Однокомнатные квартиры 3 430 -6,1%
Двухкомнатные квартиры 3 442 -5,2%
Трехкомнатные квартиры 3 398 -5,0%
Многокомнатные квартиры 3 993 -2,3%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)
РУБ USD  EUR  Ноя 14 Окт 14
Центральный округ 5 802 -3,0%
Юго-Западный округ 4 184 -4,1%
Западный округ 3 977 -4,6%
Северо-Западный округ 3 585 -5,2%
Северный округ 3 466 -5,0%
Северо-Восточный округ 3 227 -5,6%
Восточный округ 3 191 -5,1%
Южный округ 3 016 -6,4%
Юго-Восточный округ 2 908 -6,5%
Все районы старой Москвы за МКАД 2 741 -5,1%

 

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ USD  EUR  Ноя 14 Окт 14
Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир
5 521 -2,0%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир
2 538 -6,0%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
2,18 +4,2%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)
Ноя 14 Окт 14
Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье
+3,1 %/мес. +0,8%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом
2,8 б.деп. +0,6 б.д.

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>