Цены на квартиры в Москве были бы раза в два ниже
Если бы российская столица была обычным городом для жизни, считает руководитель IRN.RU
Основная причина низкой доходности арендного бизнеса в Москве – завышенные цены на недвижимость в столице, связанные с притоком внешних капиталов. Снимают квартиры в столице обычные граждане, чьи доходы не позволяют платить за жилье еще больше, а покупают с нуля – те, кто не испытывает недостатка в финансах, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, выступая на заседании «Клуба руководителей агентств недвижимости».
Доход от сдачи в аренду жилья в Москве находится на «общемировом» уровне в 5-6% от стоимости недвижимости в год, а за вычетом расходов на амортизацию, налоги и т.п. прибыль от такой деятельности снижается до 2-3%. Однако в Европе ставки по банковским вкладам, считающиеся безрисковыми инвестициями, обычно не превышают 2%, поэтому бонус за бизнес-риски в размере 3-4% – это совсем неплохо. Соответственно, если рассчитывать доходность от сдачи квартир в Москве по традиционной для Запада формуле, учитывающей уровень ставок по вкладам, то получается, что сдача в наем недвижимости в российской столице должна приносить процентов 11-12% в год (в больших банках ставка по крупным рублевым депозитам, сравнимым со стоимостью квартиры, составляет в среднем примерно 8% годовых при размещении на длительный срок, плюс премия за риск и управление в 3-4%).
«В начале 2000-х доходность от аренды действительно составляла в Москве 12%, но тогда ставка рефинансирования у нас была 20% с лишним, а банки давали процентов 15 по вкладам», – напомнил эксперт.
Почему же в Москве уровень доходов от сдачи недвижимости в аренду не соотносится со ставками по вкладам? Как пояснил эксперт, в России, в отличие от Европы население не доверяет финансовым организациям и считает безрисковым не вклад в банке, а сдачу квартиры в аренду – потому что банки у нас периодически лопаются. Соответственно, покупка квартиры и сдача ее в аренду рассматриваются в качестве способа сохранения капитала, а не как выгодная инвестиция, которая должна приносить хороший доход. Кроме того, в целях снижения издержек большинство московских арендодателей не платят налоги и перекладывают расходы на коммунальные услуги на квартиросъемщиков.
Однако проблема не только и не столько в состоянии финансовой системы страны. Столь низкая доходность арендного бизнеса свидетельствует о том, что цены на жилье в Москве сильно завышены относительно доходов населения вообще и квартиросъемщиков в частности.
Напомним, жилье считается доступным при условии, что стоимость метра примерно соответствует среднемесячной зарплате. Средняя зарплата в столице – 50 000 – 60 000 руб. в месяц, а квадратный метр по индексу www.irn.ru стоит сейчас 172 495 руб. ($4870). И это в среднем, с учетом дешевых районов за МКАД (без Новой Москвы), а цены внутри Московской кольцевой еще выше.
Стоимость аренды квартир – от 30 000 руб. за «единичку» в спальном районе – тоже никак нельзя назвать низкой. Таким образом, подавляющее большинство тех, кто нуждается в столичном жилье, платят за аренду максимум возможного, и повысить плату за наем, чтобы увеличить доходность бизнеса, хозяева недвижимости не могут при всем желании.
Однако, несмотря на заоблачный уровень цен, спрос на жилье в старой Москве стабильно превышает предложение. Кто же покупает квартиры в столице, если большинству работающих в столице граждан местная недвижимость не по карману?
Во-первых, отметил руководитель IRN.RU, большинство сделок купли-продажи жилья в Москве – альтернативные, то есть люди приобретают новые квартиры на средства от продажи старых. Во-вторых, Москва имеет исключительный экономический и политический статус, притягивая миграционные и финансовые потоки не только из российских регионов, но и со всего ближнего зарубежья. Иначе говоря, значительную долю квартир в Москве покупают люди с доходами, на порядок превышающими средний уровень зарплат в городе, что и обеспечивает инвестиционную надбавку в цене столичной недвижимости.
Фактически те, кто арендует квартиры, и те, кто покупает их с нуля, живут в разных, слабо пересекающихся друг с другом мирах, отсюда и огромный разрыв между арендными ставками и ценами на недвижимость.
«Кто у нас снимает квартиры? Те, кто сильно ограничен по деньгам, народ, и они не могут платить за аренду еще больше. А кто покупает? Тот, кто имеет шальные доходы, не только из Москвы, но и из регионов и ближнего зарубежья. Поэтому цены покупки в отличие от цен аренды выглядят завышенными», – пояснил Олег Репченко.
Если бы Москва была обычным городом для жизни, скорее всего, квартиры бы здесь стоили в разы дешевле. Например, в Германии, где нет какого-то одного центра экономической, политической и социальной активности – все города неплохо развиты, жилье стоит около $3000 за метр, притом что зарплаты там выше, чем в Москве.
Ситуация в российской столице во многом схожа с тем, что происходит в Лондоне, Монако, на Манхэттене, где приток внешнего капитала делает жилье недоступным для местных жителей. Только Лондон и Нью-Йорк притягивают деньги со всего мира, а Москва – с территории, где Россия традиционно имеет существенное влияние.
Надо отметить, что инвестиционная надбавка в ценах на недвижимость не является чем-то неизменным и сильно зависит не только от экономики, но и от геополитики. И подвижки в этой сфере могут оказать самое серьезное влияние на рынок недвижимости.
