Повлияет ли закон о долевом участии в строительстве на стоимость жилья?
Принятие нового закона о долевом участии в строительстве, как и нового жилищного кодекса, стало, пожалуй, самой актуальной темой последних месяцев. В той или иной степени эта проблематика затрагивает каждого, независимо от того, работает ли человек в сфере недвижимости и строительства или нет. Вопросы, обсуждаемые в связи с этими законопроектами, часто имеют отношение к правовой сфере, финансированию строительства, а также взаимоотношениям застройщиков и покупателей жилья в новостройках.
Однако в свете изменений законодательства нередко приходится слышать мнение, что данные шаги непременно приведут к повышению цен на жилье. Насколько справедливы подобные утверждения? И если повышение цен все же произойдет, то насколько сильно? Сотрудники аналитического центра www.irn.ru полагают, что немало заявлений, звучащих в этой связи, безосновательно.
Основным аргументом в пользу неизбежного подорожания жилья после введения новых законов является тезис о повышении затрат застройщиков. С одной стороны вместо сбора денег с покупателей им придется привлекать более дорогие банковские кредиты. С другой стороны, прежде чем начать продажи жилья в новостройках придется сначала собрать все необходимые разрешения, что раньше делалось на более поздних стадиях строительного цикла. А это в свою очередь, - дополнительные финансовые затраты и снова задержки по времени. К тому же согласно новому закону застройщиков ожидают более жесткие условия по соблюдению сроков строительства, а также другие обязательства.
Но с другой стороны, хорошо известно, что стоимость московского жилья уже давно «оторвалась» от себестоимости строительства и определяется исключительно платежеспособным спросом. С середины 2002 года по середину 2004 года цены на жилье в Москве выросли почти вдвое, что нельзя сказать о себестоимости. Поэтому дальнейшее подорожание столичного жилья зависит только от того, готовы ли потенциальные покупатели платить за него больше денег или нет.
Вполне понятно желание застройщиков продавать дороже, особенно в условиях роста их собственных издержек, ведь иначе снижается рентабельность. Но при этом следует понимать, что если люди не имеют средств (или желания) покупать жилье по более высоким ценам, то поднять цены все равно не получится. Ведь когда-то (после экономического кризиса 1998 года, в 1999 году) московские новостройки в Марьино продавались по 400$ за метр, потому что на тот момент платежеспособность населения не позволяла продавать дороже.
Текущее состояние столичного рынка недвижимости также не позволяет говорить о существовании потенциала для заметного роста цен. Стоимость квадратного метра жилья вот уже 9 месяцев остается практически неизменной, несмотря на многочисленные попытки участников рынка способствовать возобновлению роста цен. Это означает, что волевое повышение стоимости жилья в новостройках со ссылкой на увеличение издержек застройщиков, скорее всего, будет «не понято» покупателями. Подобный шаг приведет только к заметному снижению объемов продаж и усилению стагнации рынка, что в итоге потребует отката цен назад в виде скидок, распродаж или других подобных приемов.
По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru закон о долевом строительстве и новый жилищные кодекс в первое время вообще никак не должны повлиять на стоимость московского жилья. Этот пакет законопроектов не направлен на ценовое регулирование и лежит несколько в иной плоскости. Лишь со временем, в среднесрочной и долгосрочной перспективе, когда рынок перестроится на новые правила игры, и станет понятно, какие части нового закона работают, а какие – нет, можно будет судить о степени его влияния на цены. Сейчас же подобные тезисы о непременном повышении стоимости жилья в связи с переменами в законодательстве во многом являются искусственными. Аналогичные выводы можно сделать и в отношении влияния роста себестоимости строительства на конечные цены квартир.
Тем не менее, есть два фактора, связанные с законом о долевом участии в строительстве, которые со временем могут способствовать повышению цен на жилье. Во-первых, изменения в законодательстве уменьшают риски покупателей квартир в новостройках на ранних стадиях строительства. А значит, новый закон способствует стимулированию спроса, делая покупки жилья в новостройках привлекательными для более широких слоев населения. Помимо этого, закон уменьшает риски банков при кредитовании покупки квартиры в новостройки, что должно способствовать развитию ипотеки. Фактор снижения рисков при покупке жилья в новостройках и связанное с этим стимулирование спроса может привести к незначительному росту цен, но не сразу, а в среднесрочной перспективе.
Вторым фактором является возможное сокращение объемов предложения на первичном рынке. По данным последнего масштабного исследования рынка новостроек, проведенного аналитическим центром www.irn.ru, строительство примерно 20% выставленных на продажу домов-новостроек еще не начато. А значит, эти проекты находятся на столь ранней стадии инвестиционного цикла, что у застройщика нет не только всего пакета документов, но и даже разрешения обнести стройплощадку забором. Если же говорить о количестве сегодняшних новостроек, по которым не достает хотя бы одного из необходимых разрешений, то их может оказаться заметно больше 20%.
Впрочем, все это не означает, что с введением закона о долевом участии в строительстве количество домов-новостроек на рынке сразу резко сократится. Застройщики могут использовать альтернативные схемы продаж в обход закона о долевом участии. Поэтому сократится ли объем предложения на первичном рынке после введения нового закона и насколько сильно сократится, пока судить сложно.
По мнению руководителя аналитического центра www.irn.ru Олега Репченко новые законы сразу почти никак не повлияют на стоимость московского жилья. Потенциальное снижение рисков покупателей новостроек и возможное сокращение объемов предложения на первичном рынке могут привести только к постепенному удорожанию столичного жилья через полгода-год, но не сразу. Экспертно прирост цен под влиянием этих факторов можно оценить в дополнительные 10% до конца этого года.
