Руководитель IRN.RU: в 2013 году цены на недвижимость стояли на месте
Потенциальный спрос на жилье есть, но денег у людей нет
В уходящем году цены на недвижимость колебались в диапазоне плюс-минус 3-5% в зависимости от сегмента, то есть фактически топтались на месте, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Экономика» на телеканале «Москва 24».
Учитывая инфляцию, которая даже, по официальным данным, составляет 6-7%, традиционные скидки от застройщиков и торг на вторичном рынке, о существенном изменении стоимости недвижимости можно говорить только в том случае, если величина ценовых колебаний превышает 10% в ту или другую сторону, пояснил эксперт.
В 2013 г. спрос на жилье был в основном сосредоточен в экономклассе, что свидетельствует о поддержке рынка со стороны реальных покупателей. Большая часть сделок, как и все последние годы, приходится на так называемые «альтернативы» (это когда человек продает старую квартиру и на вырученные деньги с небольшой доплатой одновременно покупает новое жилье). До кризиса, в эпоху бурного роста стоимости жилья, «склеить» альтернативные цепочки было практически невозможно, поэтому на рынке правили бал спекулянты-инвесторы с живыми деньгами, а люди, которым нужно было что-то продать, прежде чем что-то купить, не могли выйти на сделку – цены менялись слишком быстро. Со стабилизацией цен в посткризисный период этот огромный отложенный спрос выплеснулся на рынок, благодаря чему количество транзакций достигло рекордных значений.
В высокобюджетном сегменте в последнее время тоже наблюдается всплеск спроса, что связано с нестабильностью банковской системы: отзыв лицензии у ряда банков подорвал доверие к депозитам, и состоятельные граждане принялись искать другие способы сохранения капитала. Однако оживление вряд ли продлится долго – перевод средств с банковских счетов в недвижимость займет месяц-два, не дольше, и если проблемы в банковском секторе будут разрастаться, то это нанесет серьезный удар по всей российской экономике и, в частности, рынку недвижимости. (См. «Неустойчивость банковской системы чревата большими проблемами для рынка недвижимости».)
В 2013 г. продолжился рост ипотечного рынка. По данным Центробанка, объем ипотечного кредитования за январь-октябрь 2013 г. (более свежих данных пока нет) увеличился в 1,17 раза в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении относительно аналогичного периода прошлого года. За 10 месяцев российские банки выдали 639 005 ипотечных кредитов на общую сумму 1,04 трлн руб., отмечается в отчете АИЖК.
В разных сегментах рынка доля ипотечных сделок достигла 25-35%. По сравнению с западными странами, где в кредит покупается до 90-100% жилья, это совсем немного, отметил эксперт. Однако еще не так давно данный показатель на отечественном рынке равнялся лишь примерно 10%.
Будет ли расти объем ипотечного кредитования в дальнейшем или стабилизируется на нынешнем уровне, сейчас сказать сложно. С одной стороны, доходы большинства потенциальных покупателей жилья не соответствуют сложившемуся уровню цен, что вынуждает граждан обращаться за кредитными ресурсами. С другой – ипотека в России остается крайне дорогим инструментом, люди берут кредит от безысходности, когда иного выхода нет. Необходимо также учитывать и то, что значительная часть заемщиков, оформляя ипотеку на 15-20 лет, рассчитывают вернуть долг досрочно, чтобы не выплачивать банку двух-трехкратную стоимость квартиры. Соответственно, вычислить долю классических ипотечных заемщиков на рынке достаточно проблематично. (См. «Ипотека в России – инструмент краткосрочного кредитования».)
Более того, в условиях нестабильности банковской системы сами банки могут изменить кредитную политику, ужесточив требования к заемщикам, что, естественно, приведет к снижению объемов выдачи кредитов.
В принципе, ценовая стабильность выгодна большинству участников рынка: население имеет возможность, не торопясь, купить или продать квартиру, риелторы зарабатывают на росте числа сделок, для девелоперов, строящих большие объемы недвижимости, важна стабильность сбыта. Кроме того, отсутствие существенного роста цен на недвижимость увеличивает привлекательность арендного бизнеса в глазах инвесторов – заработать много денег на перепродаже жилья сейчас невозможно, но ренту от сдачи недвижимости в наем никто не отменял.
Однако проблем на рынке по-прежнему хватает, и главной остается низкий платежеспособный спрос.
«Спрос на жилье в Московском регионе есть, но у людей мало денег. Те, кто неплохо зарабатывает, уже все себе купили. Те, кому жилье нужно, не могут его себе позволить – ипотека дорогая, доходы не растут. То есть потенциально жилье необходимо, но платежеспособный спрос очень ограничен», – пояснил руководитель www.irn.ru.
При таком положении дел девелоперы, по всей видимости, будут стремиться работать в сегменте относительно недорогого жилья и создавать объекты, оптимальные по соотношению цены и качества, полагает эксперт.
Предложение в границах старой Москвы, скорее всего, останется примерно на нынешнем уровне – «город не резиновый, строить будут, но в ограниченном объеме». А вот в Подмосковье и Новой Москве предложение будет увеличиваться более высокими темпами. Не исключено, что тамошним застройщикам придется продавать новые объекты по более низким ценам, чем существующие, – в противном случае на всех спроса может и не хватить.
В целом самочувствие рынка недвижимости в 2014 г. будет зависеть главным образом от макроэкономики. Очевидно, что в случае развития второй волны кризиса стабильность на рынке сменится более жесткой стагнацией и просадкой цен. С другой стороны, улучшение макроэкономического фона может привести к активизации рынка недвижимости – взрывного роста цен, конечно, не произойдет, но может увеличиться число сделок и проектов.
Также по теме:
Рынок недвижимости: факторов неопределенности больше, чем когда-либо ранее
