Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Методология аналитического центра IRN.RU шагнула за пределы Москвы

Философия и методология исследования рынка недвижимости, разработанная аналитическим центром IRN.RU, получила закономерное развитие. Недавно наши коллеги из Киева адаптировали подходы IRN.RU к реалиям своего рынка и начали расчет индексов рынка недвижимости украинской столицы.

Индексы рынка недвижимости Киева представлены на украинском информационно-аналитическом портале Domik.net. Еженедельно обновляемые значения индексов киевского рынка недвижимости можно посмотреть в разделе графиков. Это первый опыт применения подхода индексов, разработанного на примере московского рынка недвижимости, к рынкам других городов. Хотя за последнее время на www.irn.ru приходит много писем с просьбами дать разрешение и оказать помощь в создании аналогичных продуктов в регионах. Это служит показателем существования явного интереса и потребности в новых методах анализа рынка недвижимости.

Для облегчения применения методов, разработанных аналитическим центром IRN.RU, к рынкам других регионов было существенно расширено описание методологии расчета индексов рынка недвижимости на соответствующей странице портала www.irn.ru/methods/. Теперь в этом разделе помимо описания общей идеологии индексов даны все основные формулы, а также суть алгоритмов их практической реализации. Мы надеемся, что эта информация будет полезной для всех специалистов, заинтересованных в усовершенствовании методов исследования рынка недвижимости и построения его моделей.

Другая причина расширения раздела методологии состоит в желании сделать алгоритм расчета индексов рынка недвижимости более прозрачным и понятным участникам рынка. А также снять большинство часто задаваемых вопросов и причин недопонимания. Более того, за прошедшие два года было опробовано и введено в работу много усовершенствований методологии, а местами и упрощений. Также за этот период выработалось более уравновешенное отношение к самому подходу и его результатам.

К философии индексов рынка недвижимости можно относиться по-разному. Фактом служит лишь то, что этот подход является, пожалуй, первой и единственной альтернативой старинному методу прямого вычисления средней цены, который практикует большинство аналитиков. Методу, который при всей своей простоте и формальной правильности часто может давать неадекватные результаты. И одним из ярких примеров служит наличие статистического шума в любом графике средней цены, в результате которого цены в одном месяце могут сильно подпрыгнуть, в следующем – упасть, а потом подпрыгнуть опять. В частности, такие данные можно найти в работах некоторых аналитиков за апрель-июнь этого года.

Очевидно, что высокая инерционность рынка недвижимости делает такие результаты более чем странными. А созданные на их основе «события» о падении рынка в одном месяце, а потом взлете в следующем, или наоборот, вводят всех людей в заблуждение. Методология индексов рынка недвижимости, напротив, сглаживает все подобные статистические скачки, в результате чего изменения общерыночного уровня цен становятся плавными. Так в апреле-июне этого года темп роста цен в модели индексов снижался плавно с более чем 4% весной вплоть до полной остановки летом.

Такой результат представляется более адекватным поведению рынка в целом, нежели кривая средней цены, в значительной степени отражающая статистические скачки. Хотя общерыночная кривая может и отличаться от динамики цен на отдельную квартиру или дом-новостройку. Более того, при переходе к более оперативным еженедельным (а не ежемесячным) расчетам роль статистического шума в методе средней цены возрастает еще больше и практически стирает всякий логический смысл результатов.

Принципиальное различие методов вычисления индексов рынка и средней цены приводит к тому, что их значения и темпы их изменения иногда не совпадают, особенно когда на рынке происходит заметная перемена тенденций, как в апреле-июне этого года. Хотя в большинстве случаев они являются похожими. Это очевидное следствие различия методов нередко тоже представляется за «событие».

Также странным является противопоставление значений индексов и набора средних цен, вычисленных разными аналитиками. Очевидно, что средние цены разных авторов будут совпадать больше, так как все они считаются по одной и той же формуле среднего значения и, как правило, даже по одним и тем же базам. Странным является скорее то, что даже значения этих средних цен и темпов их изменения, вычисленные разными авторами по одной и той же формуле, нередко отличаются друг от друга больше, чем от значений индексов!

Еще одним объектом нарекания является индекс ценового ожидания, а точнее то обстоятельство, что любой прогноз может быть только приблизительным. Индекс ожидания представляет собой текущий темп изменения цен и с учетом высокой инертности рынка недвижимости только в первом приближении может рассматриваться как прогноз изменения цен на следующий месяц. Дополнительной корректировкой к прогнозу изменения цен в следующем месяце является темп изменения самого индекса ожидания. Если он падает, значит текущие темпы роста цен надо корректировать в меньшую сторону, если растет – то в большую. Странной является «сенсация», построенная на основе «открытия», что индекс ожидания – текущий темп роста цен – прогнозирует завтрашний темп роста цен только «с натяжкой», зато хорошо соответствует текущему темпу роста.

Специалисты аналитического центра IRN.RU философски относятся к подобным «сенсациям». Идеальных методов не бывает, и каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. А основным недостатком любой аналитики является отсутствие новых идей и усовершенствования подходов. Методология индексов рынка недвижимости, напротив, содержит много новых идей и постоянно совершенствуется. А любая критика может являться обоснованной только в том случае, если  взамен предлагается что-то лучшее.

Так система индексов рынка недвижимости смогла устранить ряд существенных проблем формального подхода прямого вычисления средней цены. И сделала мониторинг тенденций рынка недвижимости оперативным, удобным и наглядным. Доступным более широким слоям населения, нежели узкий круг специалистов рынка. Хотя это и не означает, что она идеальна. Но на сегодняшний день третьего подхода к анализу рынка недвижимости не существует.


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
178 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 23 104 500
до 76 207 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК CITY PARK Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 61 - 211 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Выставочная, 10 мин. пешком Мантулинская ул., вл. 7, к.1 (3 оч.) Мантулинская ул., вл. 7, к.2 (2 оч.) Мантулинская ул., вл. 7, к.3 (2 оч.) Мантулинская ул., вл. 7, к.4 (1 оч.) Мантулинская ул., вл. 7, к.5 (1 оч.) Застройщик: Монарх.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону Квартал на набережной NOW Москва, Южный округ, район Даниловский Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Технопарк, 5 мин. пешком Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 23 900 000
до 815 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 46 - 719 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком м. Деловой центр, 2 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте