Рыночный налог на недвижимость окажет благотворное влияние на рынок жилья – в отличие от прогрессивной шкалы налогообложения физлиц, введение которой может обрушить не только цены на квартиры, но и всю ипотечную систему вкупе с банковской, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Платежеспособный спрос – один из важнейших факторов, определяющих ситуацию на рынке недвижимости. Уровень спроса в свою очередь напрямую зависит от доходов населения, на размер которых самое непосредственное влияние оказывает налоговая политика властей. Чем меньше государство забирает себе, тем больше у человека шансов скопить на квартиру или взять ипотечный кредит. Поэтому отказ от «плоской» шкалы налогообложения, ударив по среднему классу, основному покупателю жилья в России, нанесет непоправимый ущерб рынку недвижимости, отмечает эксперт в статье «Будет ли недвижимость «тихой гаванью?».

Сторонники введения прогрессивной шкалы мотивируют необходимость такого шага заботой о социальной справедливости: мол, более высокие налоги на зарплаты богачей помогут хотя бы чуть присыпать пропасть между богатыми и бедными, которая уже достигла совершенно неприличных размеров. Идея вроде бы хороша, есть только одна загвоздка – действительно богатые люди в России налогов практически не платят.

Олигархи живут не на зарплату, а на прибыль своих компаний, оформленных, как правило, на заграничные офшоры, где ставка налогов колеблется в районе нуля. Следовательно, от попытки обложить повышенным налогом их несуществующую формальную зарплату абрамовичи с дерипасками ничуть не пострадают.

Зато представителям среднего класса - специалистам высокого уровня, руководителям среднего звена и т. д. - достанется по полной. Попав в категорию «очень богатых», они будут вынуждены отдавать казне не 13%, как сейчас, а уже 35-45% дохода. Соответствующим образом сократятся и их возможности собрать деньги на покупку жилья или обслуживать ипотечный кредит.

Отечественной экономике вообще и рынку недвижимости в частности это не сулит ничего хорошего. Средний класс – основной «клиент» риелторов и девелоперов: малоимущим жилье не по карману, а олигархи покупают только «элитку», причем не в наших палестинах. Поэтому результатом борьбы за «социально справедливую» систему налогообложения может стать не только очередная волна утечки мозгов из страны, но и глобальные проблемы в строительной и банковской сферах.

Банкиров ожидают массовые дефолты по кредитам: ипотеку в России часто берут на пределе возможностей, поэтому, столкнувшись с резким сокращением доходов, большинство заемщиков моментально окажутся неплатежеспособными. У застройщиков встанут продажи – много ли компаний смогут сразу на треть сбросить цены на квартиры, пропорционально снижению благосостояния потенциальных покупателей? В итоге властям придется срочно спасать не только банки, но и решать проблемы сотен тысяч безработных строителей и обманутых дольщиков, чьи дома будет некому достраивать.

Надо отметить, что с негативными последствиями увеличения налоговой нагрузки рынок недвижимости столкнулся уже в 2011 году. Несмотря на развитие президентской гонки, «лихорадку» на финансовых рынках и другие факторы, в предыдущие годы обеспечивавшие бурный рост цен на недвижимость, столичные квартиры в прошедшем году подорожали лишь на 9,5% при официальной инфляции в 6,1%. По мнению руководителя www.irn.ru, одной из причин этого стало повышение налогов с фонда заработной платы с 26% (для малого бизнеса – с 14%) до 34% - многие компании были вынуждены переложить эти расходы на сотрудников, и в результате у людей стало меньше возможностей заработать на жилье.

Возвращаясь к идее введения прогрессивной шкалы, можно утешиться только тем, что повышенные налоги на зарплаты государству собрать, скорее всего, не удастся: бизнес просто вернется к практике выдачи зарплаты в конвертах, и налоговые поступления в казну сократятся вместо того, чтобы вырасти.

Иное дело – рыночный налог на недвижимость, который через год планируют ввести в регионах, завершивших кадастровую оценку капитальных строений (пока в форме налога на имущество, рассчитываемого исходя из его рыночной стоимости). Особняк на Рублевке или дворец в Сочи в карман не спрячешь и в офшор не выведешь, не говоря уже о том, что собственники подобных объектов - люди очень и очень не бедные и могут без всякого ущерба для личного бюджета поделиться с обществом частью нажитого непосильным трудом. При этом владельцы типовых квартир и скромные садоводы пострадать не должны: жилплощадь до 55 кв. м и дачные участки в 6 соток от налога обещают освободить. Таким образом, именно налог на недвижимость, сыграв роль налога на роскошь, может стать инструментом снижения социального неравенства.

Более того, существенное увеличение расходов на содержание жилья заставит инвесторов задуматься о продаже купленной впрок недвижимости. Это будет способствовать увеличению предложения и, соответственно, уменьшению стоимости метра - особенно в регионах, где велика доля инвестиционных квартир: в Москве, Подмосковье, Петербурге, Сочи. Однако в отличие от описанного выше сценария с введением дифференцированной шкалы НДФЛ внезапного обвала цен не произойдет: очевидно, что далеко не все инвесторы поспешат избавиться от «лишних» квадратных метров, едва узнав о введении налога. Многие, стиснув зубы, будут платить государству еще год-два-три… Пока дебет окончательно не перестанет сходиться с кредитом. Зато те, кому жилье нужно для жизни, в итоге смогут купить его дешевле.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке

ПроектРасположениеГКЦена за квартируМин ставка, %
Новые ВатутинкиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки4 кв. 2022 г.от 4 913 200 руб.от 5%
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки1 кв. 2021 г.от 11 485 670 руб.от 1.2%
ЛицаМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. ЦСКАСданот 20 793 489 руб.от 5.9%
Летний садМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская4 кв. 2020 г.от 7 658 576 руб.от 1.2%
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская1 кв. 2021 г.от 14 000 000 руб.от 0.5%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 12 369 800 руб.от 5.85%
Жилой квартал ВТБ Арена паркМосква, Северный округ, район Аэропорт, м. Динамоот 21 926 845 руб.от 0.1%
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево4 кв. 2021 г.от 8 074 950 руб.от 5.8%
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2022 г.от 7 517 271 руб.от 0.1%
Румянцево-ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский2 кв. 2020 - 2 кв. 2023 г.от 5 313 600 руб.от 0.1%
Городской квартал BIGTIMEМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Полежаевская4 кв. 2020 г.от 11 795 760 руб.от 6%
МетрополияМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК3 кв. 2023 г.от 7 089 000 руб.от 4.7%
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 10 283 800 руб.от 5.85%
City BayМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Мякинино2 кв. 2023 г.от 7 417 312 руб.от 4.7%
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино1 кв. 2023 г.от 5 151 745 руб.от 0.1%
HideМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская1 кв. 2023 г.от 17 133 715 руб.от 4.7%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все