Руководитель IRN.RU: массовая приватизация памятников в Москве неизбежна
Отреставрировать все исторические здания за счет бюджета московские власти никогда не смогут, поэтому к данному процессу неизбежно придется привлекать частных инвесторов. Но чтобы заинтересовать девелоперов такими проектами, необходимо внести серьезные изменения в законодательство, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в эфире программы «Новости» на телеканале «Эксперт».
В Москве множество старинных зданий, в том числе имеющих статус памятника, находятся в ужасающем состоянии, отметил Репченко. Реставрация и реконструкция исторических объектов стоит огромных денег, которых в городской казне нет и никогда не будет – если только, конечно, москвичи из любви к старине не согласятся на кратное повышение налогов. Рассчитывать на столь острый приступ гражданской сознательности вряд ли стоит, поэтому единственный выход из создавшегося положения – переложить расходы на поддержание исторической недвижимости в приличном виде на плечи частных инвесторов. Благо такая практика широко распространена в мире.
В Европе, продолжил эксперт, государство строго следит за соблюдением охранного законодательства, но при этом позволяет девелоперам приспосабливать памятники для коммерческого использования и тем самым «отбивать» вложенные в них средства. Например, старинные замки часто превращают в роскошные отели, которые пользуются огромной популярностью среди туристов, даже если расположены где-нибудь в глухомани. В итоге хорошо и муниципалитету, не только освободившемуся от забот о дорогостоящей собственности, но и получающему с нее солидный доход в виде налогов, и отельерам, взимающим с постояльцев повышенную плату - «за аромат эпохи», и самому замку, от состояния которого зависит благосостояние его владельцев.
В московских зданиях-памятниках, которые сейчас нередко служат приютом для бомжей и гастарбайтеров, тоже можно разместить прекрасные гостиницы, офисы или доходные дома – это наиболее адекватные и распространенные форматы использования исторической недвижимости. Такой бизнес был бы очень интересен консервативным инвесторам, рассчитывающим на небольшой, но стабильный доход. По оценке Репченко, срок окупаемости исторических зданий составляет 10-20 лет. Например, сдача в аренду жилья приносит примерно 5-7% годовых, поэтому доходный дом окупится лет за 15-20. Офисы, на которых можно заработать 10% годовых, - более выгодный инвестиционный инструмент, но и более рискованный: в отличие от крыши над головой офис не является базовой человеческой потребностью, а потому с большей вероятностью будет пустовать в период экономических пертурбаций.
Впрочем, пока девелоперы в большинстве своем предпочитают не ввязываться в реконструкцию объектов культурного наследия в Москве – экономику таких проектов очень сложно просчитать, а реализовать их, чего-нибудь при этом не нарушив, практически невозможно.
«В Москве сложилась парадоксальная ситуация в отношении памятников архитектуры. С одной стороны, у властей нет средств на их содержание, с другой - городская политика в этой области так сложна, а в законодательстве столько пробелов и противоречий, благоприятных для чиновников-коррупционеров, что инвесторы просто боятся иметь дело с объектами культурного наследия. Несмотря на то что такие здания, как правило, находятся в центре города, а значит, очень привлекательны для девелоперского бизнеса», - подчеркнул руководитель аналитического центра.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
По мнению эксперта, положение могло бы поправить появление ясных и понятных правил, регулирующих сферу реконструкции и реставрации, а также гарантий для инвесторов. Чтобы, с одной стороны, не происходило «случайных» обрушений исторических зданий, а с другой – девелопер знал, что у него не отнимут объект под надуманным предлогом после того, как он вложил в него кучу денег.
«Чем четче пропишут в законе, что можно делать с историческими памятниками, а что нельзя, тем меньше будет простора для коррупции, и девелоперу будет легче просчитать предполагаемую стоимость проекта», - отметил Репченко.
Возможно, нуждаются в пересмотре и сами списки объектов культурного наследия. «Складывается ощущение, что при составлении реестра памятников туда включили все по максимуму, - сказал руководитель аналитического центра. - Нередко здание не представляет собой ничего особенного с точки зрения архитектуры или истории, однако считается объектом наследия».
Как отметил эксперт, стремление наделить охранным статусом все, что можно и нельзя, совсем не обязательно свидетельствует о страстной любви к истории и архитектуре. Подчас это делается исключительно для расширения коррупционных возможностей. Ведь даже для того, чтобы провести перепланировку квартиры в здании-памятнике, требуется множество дорогостоящих бумажек с автографами чиновников.
Большинство обывателей рассказ о злоключениях девелоперов скорее порадует, чем огорчит. В массовом сознании предприниматель, превративший старинный особняк, где 200 лет назад танцевала на балу молоденькая Натали Гончарова, в гостиницу с клубом для современных нуворишей, - если и не святотатец, то, безусловно, персонаж отрицательный. Не будем греха таить, господа-коммерсанты сами дали массу поводов для такого к себе отношения: вспомнить хотя бы недавние истории с усадьбой Орлова-Денисова или храмом в Кадашах. Однако, как показывает европейская практика, бизнес и бережное отношение к архитектуре вполне совместимы. Если есть нормальные законы и механизмы контроля их соблюдения, то в приватизации памятников нет ничего страшного. Пусть лучше в усадьбе князя N веселится Ксюша Собчак, чем здание превратится в руины, не правда ли?
