Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2011 года

В августе 2011 года на рынок недвижимости Москвы и Подмосковья наконец-то пришло долгожданное оживление, вновь показав низкую значимость фактора сезонности. Причины этого можно искать и в нашумевших планах по расширению Москвы, и в начале предвыборного ажиотажа, однако, по мнению аналитического центра www.irn.ru, основной причиной стала давно назревшая коррекция на финансовых рынках, которая в полной мере развернулась в начале августа.

Связь кризиса на фондовом рынке и активизации рынка недвижимости достаточно прозрачна. Последние 2 года правительство России, как и руководство США и Евросоюза, пытались побороть кризис вливанием ликвидности в экономику. Однако все это время до реального сектора все эти деньги не доходили, а аккумулировались высоколиквидным финансовым сектором. И банки, и инвестиционные фонды, и частные инвесторы предпочитали вкладываться в ценные бумаги, которые в случае чего можно было скинуть за 2 минуты, нежели кредитовать строительство жилья или же инвестировать в покупку недвижимости. В результате за последние 2 года фондовый рынок рос как на дрожжах, а до рынка недвижимости деньги не доходили.

Но жесткая коррекция финансовых рынков в августе 2011 года наконец-то окончательно переломила ситуацию. Многие поняли, что прежнего роста здесь, скорее всего, в обозримом будущем уже не будет, и деньги начали растекаться в другие сферы экономики. Инвесторы, боясь развития системного кризиса, задумались о более надежных и стабильных вложениях, начав скупать золото, а также вспомнили и про недвижимость. Удачливые игроки биржи, зафиксировав вовремя прибыль, теперь вполне в состоянии улучшить собственные жилищные условия или же купить квартиру с инвестиционными целями. Но еще важнее, что население, напуганное возможным приходом новой волны кризиса, обесценением денег и наблюдая очередной виток нестабильности курсов валют, активизировалось вокруг рынка недвижимости, если не для того, чтобы заработать на возможном подорожании жилья, как это было до 2008 года, то хотя бы сберечь нажитое.

Примечательно, что аналитический центр IRN.RU указал на подобное развитие событий еще весной. Обзор рынка недвижимости за апрель 2011 года прогнозировал: «Финансовые рынки уже порядком перегреты, и это обстоятельство признает все больше экспертов. Более того, программы накачки рынков ликвидностью подходят к концу, а значит, фондовый рынок, как и цены на нефть, ожидает как минимум закономерная коррекция, а также поиск инвесторами иных сфер для инвестирования». А далее следовал вывод: «Достижение фондовым рынком текущего потолка роста вполне может привести к перетоку средств на рынок недвижимости Москвы в ближайшие месяцы. Более того, по срокам этот процесс может совпасть с началом предвыборного ралли... Соответственно, эти процессы вместе вполне могут привести к нарастающему ценовому тренду... во 2 половине 2011 года. В итоге к весне 2012 года жилье может прибавить в цене, как и в аналогичные предвыборные периоды ранее, еще 20-25%».

Динамика долларовых цен на недвижимость в Москве за август незначительна. Так, индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru прибавил за август почти столько же, сколько и за июль, – чуть более 1%, составив 5.107$ за квадратный метр. Но куда важнее другое – если все прежние месяцы доллар обычно терял в цене и рост долларовых цен сопровождался топтанием на месте цен рублевых, то в августе курс доллара заметно подскочил. В итоге именно в августе наметился довольно существенный прирост рублевых цен на квартиры в Москве. В частности, журнал www.metrinfo.ru приводит такую статистику: средний уровень цен в июле – примерно 141 тысяча рублей за метр, а в августе – 147 тысяч. Итого средний прирост более 4%, что подтверждает также и заметный рост ценников на многие новостройки Москвы и Подмосковья в августе.

Примечательно также и распределение динамики цен по типам квартир. Как показывают приведенные ниже таблицы, в большинстве случаев лидирует более дорогой сегмент. Так, при среднем приросте за август 2011 года в размере 1,1% прирост индекса стоимости «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир) составил 1,7%, а «недорогого» жилья (20% самых дешевых квартир) только 0,8%. В разрезе комнатности лидируют большие квартиры – многокомнатные, а также трехкомнатные квартиры. По типам домов один из лидеров – современные монолитно-кирпичные дома.

Как уже не раз отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», такое поведение рынка обычно характерно для периода стагнации, а не оживления. Но в данном случае оно является скорее подтверждением факта прихода на рынок недвижимости инвестиционной активности, направленной на дорогой сегмент. Вряд ли белые воротнички станут приобретать для себя или с целью инвестирования убитые квартиры в пятиэтажках. Вполне очевидно, что деньги с фондового рынка в первую очередь оживят рынок квартир бизнес-класса, а также элитное жилье, что и показывают цифры за август.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в августе 2011 года >>

Нечто подобное уже происходило в начале 2008 года. Первая жесткая коррекция фондового рынка, разразившаяся в январе 2008 года после нескольких лет систематического роста всех показателей, привела к аналогичному перетоку средств в недвижимость. Тогда за 4 месяца стоимость жилья в Москве прибавила 20-25%. Те события также пришлись на предвыборный период 2008 года, что делает аналогии с текущей ситуацией еще прозрачнее. Поэтому вполне естественно полагать, как было отмечено еще в упоминавшемся выше обзоре за апрель, что в ближайшие месяцы, а именно до конца президентской гонки, цены на недвижимость могут вырасти в схожей пропорции. Более того, сейчас квадратному метру не хватает как раз примерно 20% до докризисного максимума, достигнутого в начале осени 2008 года. (Смотрите график цен на недвижимость.)

По этим причинам специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» продолжают считать, что до весны 2012 года стоимость жилья может прибавить 15-20-25% в зависимости от сегмента, что выведет цены на докризисный уровень. Однако после этого уже рынку недвижимости вряд ли удастся избежать жесткой коррекции или как минимум периода стагнации. Так, нестабильность курсов валют 2003 года, когда впервые за долгое время курс доллара к рублю начал снижаться, привела к «бегству» населения от доллара, в том числе в пользу рынка недвижимости. Это привело к существенному подорожанию жилья в 2003 году и в первые 4 месяца 2004 года. Данный процесс наложился на предвыборный период 2003-2004 годов, а вся ситуация и ее причины очень напоминают нынешнее положение дел. Исход тогда известен: с конца весны – начала лета 2004 года рынок недвижимости ушел в стагнацию до конца 2004 года.

Чем закончился взрывной рост цен первых 4 месяцев 2008 года, также совпавший с президентским ралли, все тоже хорошо помнят. Поэтому очередной раз, потирая руки при повышении ценников к былым максимумам, следует помнить прописные истины. Покупательский ажиотаж не вечен, переток инвестиционных денег также будет носить временный характер, а значит, чем выше уйдет ценовая планка за ближайшие месяцы, тем сильнее ей придется припасть потом. В этом отношении не теряет актуальность пророческое интервью руководителя IRN.RU Олега Репченко, данное в феврале 2008 года под названием «Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости!».

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>