Шеф-редактор IRN.RU: рынок недвижимости России начался еще до развала СССР
Принято считать, что второе[1] пришествие капитализма в Россию случилось лишь после развала СССР, в лихие 1990-е гг., и всеми благами и проклятиями рыночной экономики, в том числе свободным рынком жилья, мы обязаны исключительно шоковым ельцинским реформам. Однако факты свидетельствуют об обратном. Например, право выкупать квартиры у государства россияне получили еще в 1988 г. на основании постановления Совета Министров СССР «О порядке продажи гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда». А все ограничения на распоряжение недвижимостью снял закон «О собственности в СССР» от 6 марта 1990 г., согласно которому в стране появлялась частная собственность.
Впрочем, если рассматривать фактическую, а не юридическую сторону вопроса, даже до выхода этого закона частной собственности на жилье в СССР не было примерно в той же степени, что и секса. То есть людям вполне официально дозволялось владеть домами, но называлась такая собственность не частной, а личной. Разницу между этими терминами могут объяснить только знатоки теории марксизма-ленинизма, а мы напомним лишь, что простые обыватели и в 60-е годы могли позволить себе купить домик в деревне. Да, домик мог быть только один на семью и только в деревне или небольшом городе с населением менее 100 000 человек, но, во-первых, второй дом всегда можно было записать на родителей (братьев, сестер, внуков, племянников и т.п.), а во-вторых, согласитесь, и сейчас лишь мизерный процент населения может позволить себе иметь сразу несколько объектов недвижимости. Ну а коттедж в черте большого города тем более по карману только единицам.
Распоряжаться квартирами в многоквартирных домах при советской власти было сложнее, чем отдельными домами, но тоже, в принципе, можно. Практически весь жилой фонд, за исключением ЖСК и тех самых домиков в деревне, был государственным, и обитающие в нем граждане формально считались квартиросъемщиками. Соответственно, покупать и продавать жилье они не могли, но зато меняться квартирами никто запрещал. Причем при обмене неравноценных квартир одна из сторон доплачивала деньгами (или борзыми щенками) за улучшение жилищных условий, а проводить сделки помогали квартирные маклеры, ныне называемые риелторами. Все это позволяет говорить о том, что рынок жилья в СССР все-таки был, правда, несвободный и по большей части нелегальный…
Легализоваться эта сфера экономики начала в 1988 г. 2 декабря 1988 г. выходит постановление Совета Министров СССР № 1400 «О порядке продажи гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда», разрешающее заключать сделки по купле-продаже квартир в принадлежащих государству многоквартирных домах. А 21 апреля 1989 г. Совет Министров РСФСР и ВЦСПС принимает постановление № 134 «Об утверждении Положения о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт», уточняющее вышеназванный документ.
Согласно постановлениям союзного и республиканского правительств, гражданам могли быть проданы в собственность занимаемые ими квартиры в домах государственного и общественного жилищного фонда; незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, все квартиры в которых предназначены для продажи, а также освобожденные за выездом граждан квартиры и квартиры во вновь построенных или реконструированных домах – после их заселения в установленном порядке. Ограничение по количеству недвижимости не снималось – одна семья могла владеть только одним домом или квартирой, а преимущественное право выкупа незаселенных квартир получали льготники – очередники, обитатели коммуналок, переселенцы с Крайнего Севера и т.п.
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Увеличенные скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Цена выкупаемого жилья устанавливалась «на основании сметной стоимости по проектам на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт жилых домов, утвержденным в установленном порядке, с учетом остаточной стоимости в действующих нормах». То есть, проще говоря, на основе оценок БТИ.
Выкладывать всю сумму сразу было необязательно. Оплатив 50% квартиры, остальное можно было отдавать равными долями в течение 10 лет. Для многодетных и малообеспеченных семей первоначальный взнос мог быть снижен до 30%, а срок погашения долга – продлен до 15 лет.
Однако, даже несмотря на низкие выкупные цены и возможность рассрочки, граждане не спешили воспользоваться открывшимися перед ними перспективами. Незаселенных квартир, которые могли бы купить нуждающиеся в жилье люди, было мало, а зачем тратить деньги на выкуп жилья, где и так живешь, народ решительно не понимал.
Ограничения на распоряжение и владение недвижимостью снял вышедший 6 марта 1990 г. закон «О собственности в СССР», согласно которому в стране появлялась частная собственность, в том числе на дома, дачи и квартиры. А 19 мая 1990 г. появляется указ президента СССР Михаила Горбачева «О новых подходах к решению жилищных проблем в стране и мерах по их практической, реализации». В нем глава государства ставит перед Совминами СССР и союзных республик задачу разработать систему мер, обеспечивающих «формирование рынка жилья, чтобы каждый гражданин мог на узаконенной основе свободно, по своему выбору, в соответствии с потребностями семьи приобрести квартиру или дом, в том числе путем их выкупа, долгосрочного найма или аренды в домах государственного и общественного жилищного фонда».
В это время открываются и первые официальные риелторские агентства. Однако торговать им пока было практически нечем – на рынок попали только квартиры членов ЖСК, полностью выплативших пай, да немногие квартиры, выкупленные на основе постановления Совмина РСФСР от 1989 г.
Ситуация кардинально изменилась после того, как государство решило отдать гражданам квартиры не за деньги, а просто так. 4 июля 1991 г. выходит закон «О приватизации жилищного фонда в РФ», положивший начало массовой приватизации жилья в стране. Надо отметить, что квартиры (а также заводы, газеты и пароходы…) в то время продавались буквально за копейки. В 1991 году 1 кв. м в Москве и Петербурге стоил примерно… $20–50[2]. Впрочем, цены росли очень быстро: уже к концу 1992 г. за московский «метр» платили в среднем $700, а петербуржский – около $300. В настоящее время, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», 1 кв. м жилья в Москве обойдется в среднем в $5122.
Тот факт, что либерализация экономики, в том числе формирование рынка жилья, началась еще в советскую эпоху, с одной стороны, общеизвестен, с другой – о нем почему-то постоянно забывают. Отмечавшаяся на днях 20-я годовщина путча ГКЧП для представителей не в меру либеральной общественности вновь стала поводом для заявлений на тему необходимости развала государства в целях построения свободной рыночной экономики. Однако котлеты (экономические реформы) все-таки надо отделять от мух в лице советских аппаратчиков, жаждущих власти и личного обогащения.
[1] Первое состоялось в XIX веке
[2] Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб: Питер, 2000. с.82.
