Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2010 года

Апрель никогда не приносил рынку недвижимости перемены. Все прежние годы без исключения в апреле получали развитие те тенденции, которые возникали в первые месяцы года и, как правило, усиливались в марте. Так в 2009 году в апреле активно продолжалась вызванная финансовым кризисом коррекция цен на недвижимость, наметившаяся еще с конца 2008 года. В 2008 году апрель стал апогеем резкой волны подорожания жилья, начавшейся в январе-марте. Аналогичным образом в апреле 2003-2006 годов рост цен на недвижимость становился логическим продолжением подорожания первых месяцев этих лет. А в 2007 году в апреле набирала силу стагнация и коррекция цен вниз, начавшаяся, опять же, с начала года. Не стал исключением и апрель 2010 года.

Впрочем, того же самого нельзя сказать про май, который нередко становился как раз месяцем перелома тенденций. Так в мае 2009 года темпы коррекции цен на жилье, наконец-то, пошли на спад, что отмечалось в отчете по рынку недвижимости за май 2009 года. А в мае 2008 года, по сути, «захлебнулась» последняя предкризисная волна подорожания жилья, и рынок оказался на пороге, как минимум, новой стагнации. В этом плане показательна статья «Недвижимость Москвы: итоги мая 2008 года». Похожим образом в 2004 году именно с мая резкий рост цен на квартиры в Москве прежних двух лет довольно быстро перерос в полугодовую стагнацию. Не исключено, что и нынешний май может оказаться переломным в плане тенденций на рынке недвижимости, особенно учитывая растущую неопределенность, как в российской, так и в мировой экономике.

По данным аналитического центра www.irn.ru индекс стоимости жилья вырос за апрель 2010 года на 2,8% с 4.186$ до 4.302$ за метр, что даже несколько выше мартовского прироста. Впрочем, сразу же следует отметить, что в течение апреля по-прежнему происходило систематическое ослабление доллара, который «сполз» еще примерно на полрубля или полтора процента. (Курс доллара снизился с 29,5-29,6 рублей за доллар в конце марта до 29,0-29,1 рублей за доллар в конце апреля. При этом некоторый отскок курса доллара вверх в последние дни апреля, очевидно, уже не сказался на апрельских ценах). Соответственно, прирост рублевых цен на квартиры в Москве по статистике журнала о недвижимости Metrinfo.Ru оказывается более умеренным, тем не менее, он есть.

Апрельское распределение прироста цен по типам жилья не сильно отличается от февраля и марта. Лидируют в основном недорогие квартиры эконом-класса: панельные и блочные дома, однокомнатные квартиры. Впрочем, следует отметить, что разрыв с подорожанием более дорогих сегментов сократился и стал уже не столь существенным, как в прежние месяцы. Как не раз отмечали аналитические статьи от ИРН это – один из признаков перехода рынка к стабилизации, который имеет все шансы получить развитие в следующие месяцы.

В разрезе районы Москвы лидируют по темпам роста цен на жилье тоже в большей степени недорогие «спальники»: Водный стадион, Головинский, Марфино, Петровско-Разумовская, Владыкино, Печатники, Алтуфьево, Очаково-Матвеевское, Беляево, Коньково, Калужская, Проспект Вернадского, Митино, Крылатское. В аутсайдерах больше престижных и дорогих районов, хотя и не только они: Таганская, Марксистская, Курская, Чкаловская, Охотный ряд, Китай-город, Кузнецкий мост, Лубянка, Площадь революции, Театральная, Сокол, Аэропорт, Войковская, Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Арбатская, Библиотека имени Ленина, Смоленская, Боровицкая, Александровский сад.

Округа Москвы показывают схожую картину. В лидерах по темпам роста – Юго-западный округ, Северо-западный округ и Юго-восточный округ. В отстающих – Центральный округ.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в апреле 2010 года >>

На основании данных по итогам апреля 2010 года вполне можно было бы прогнозировать продолжение роста цен на недвижимость на весь 2010 год и, возможно, даже нарастающими темпами. Так было в 2003, 2005 и 2006 годах, однако примеры заметных перемен тенденций с приходом мая и переходы рынка недвижимости к стагнации, как было в 2004 или 2008 годах, заставляют задуматься о текущей ситуации более широко. А она пока располагает, в лучшем случае, к умеренному оптимизму, но никак не к эйфории.

Если говорить, о макроэкономическом фоне, то на финансовых рынках позитив в этом году, похоже, оказался недолгим. Непродолжительное «ралли» февраля-апреля 2010 года, как на российской бирже, так и на мировых площадках, оказалось куда скромнее, нежели наблюдалось даже в посткризисном 2009 году. А в последних числах апреля биржи выглядят готовыми уйти в жесткую коррекцию, что, разумеется, будет сопровождаться и отскоком доллара вверх. Более того, подливают «масла в огонь» и растущие экономические проблемы Греции и Португалии, которые уже вызвали заметный обвал курса евро, а также грозят финансовыми проблемами всему Евросоюзу. Разумеется, что в подобных условиях падает спрос и потребление, цены на энергоносители, а инвесторы больше предпочитают уходить в деньги, нежели в низколиквидные активы, каковыми является недвижимость. А значит, эта ситуация грозит российскому рынку недвижимости отсутствием долгожданного финансирования и кредитования, как строительной отрасли, так и продаж квартир по ипотеке, а также вялым потребительским спросом.

В этих условиях застройщики будут вынуждены все больше уходить в дешевый сегмент, в котором, во-первых, граждане могут купить квартиру на «живые» деньги, без привлечения ипотеки, а во-вторых, хорошая интенсивность продаж позволяет строить в большей степени на оборотные, а не на кредитные деньги. Более того, происходящие сейчас перемены на рынке земли, связанные с активными действиями властей по вовлечению в оборот неиспользуемых площадок, а также заметное падение оптовой цены на землю, позволяют строить много и недорого. Аналитический центр www.irn.ru уже отмечал это обстоятельство в статьях «Дефицит жилья отменяется» и «Россию завалят дешевым жильем».

Примечательно, что дефицит жилья в столице является, по сути, единственной причиной, вызвавшей некоторый отскок цен на квартиры в Москве и Московской области вверх последние полгода. Так, по информации аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», почти во всех остальных регионах России никакого подорожания жилья последние месяцы не наблюдалось: в лучшем случае имеет место стабилизация цен или продолжается небольшое «сползание» вниз. Похожая картина имеет место и в других сегментах рынка недвижимости даже в Москве, где отсутствует дефицит предложения – в частности, это коммерческая недвижимость. Как отмечалось в статьях «Рынок пока не готов переварить все построенные офисы» и «Торговые центры Москвы: худшие времена позади», хотя падение цен купли-продажи и ставок аренды офисов и торговых помещений закончилось, никакого повышения цен не наблюдается.

А значит, и стоимость жилья в Москве сейчас вряд ли имеет существенный потенциал для быстрого роста. Скорее, в свете происходящих перемен рынок имеет возможность расти по объемам, что еще больше должно обуздать цены. Другими словами, в отличие от последефолтного периода 1998-2002 годов сейчас обстоятельства таковы, что рост цен на недвижимость до прежних максимумов может оказаться более продолжительным, что отмечалось в докладе руководителя аналитического центра www.irn.ru Олега Репченко «Недвижимость Москвы: сценарий до 2012 года». Следовательно, и рост цен последних месяцев, начиная с мая вполне может сойти на нет и смениться стабилизацией.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>