Очередникам предложили строить жильё самостоятельно
В октябре московские власти официально признались, что не в состоянии обеспечить жильём все категории очередников. Дефицит городского бюджета вынудил столичных чиновников пересмотреть статьи расходов. Так категории граждан, которой по закону полагаются субсидии на приобретение жилья, глава департамента жилищной политики и жилищного фонда (ДЖПиЖФ) Петр Сапрыкин предложил вступать в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и строить дома самостоятельно. В департаменте поясняют: это предложение не означает окончательное сворачивание одной из городских социальных программ. Эксперимент с ЖСК – дело добровольное и он призван помочь тем гражданам, которые не хотят стоять в очереди на получение жилья 10-15 лет, а в состоянии самостоятельно купить квартиру на льготных условиях. По мнению экспертов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» новая инициатива московских чиновников – показательна, т.к. является ещё одним подтверждением слишком высоких социальных обязательств, взятых городом ранее.
Аббревиатура ЖСК появилась на свет во времена застоя. Тогда граждане, не желавшие стоять в очереди на жильё пару десятилетий, объединялись и вступали в кооперативы. Общий дом строили на собственные сбережения, а также используя долговременную ссуду от государства. Кооперативное движение нынешнего века предполагает примерно такую же схему: создаёт ЖСК - мэрия, денежные средства пайщик получает в «Московском ипотечном агентстве». Распоряжается деньгами и контролирует строительство жилья ГУП «Агентство по реализации жилищных займов и субсидий». По словам Петра Сапрыкина, участник такого ЖСК получает жильё фактически по себестоимости, т.к. сегодня социальная ипотека может быть предоставлена на докризисных условиях: на 30 лет под 11,7% годовых с минимальным первоначальным взносом в 10%.
Вспомнить хорошо забытое старое и выдвинуть идею возрождения кооперативов, московские власти, как уже было сказано, вынудил дефицит бюджета. Заметно «похудевшая» городская казна сегодня не справляется с многочисленными социальными программами, которые город принял в эпоху экономического подъёма. Но что заставило самый благополучный с социальной точки зрения город в России, всего за год с небольшим в срочном порядке пересмотреть статьи расходов? Иными словам, как за столь короткий срок профицитный бюджет Москвы перешёл в категорию дефицитных?
Несомненно, фактор номер один – экономический спад. С приходом кризиса завершился длительный период «шальных» денег и инвестиционного бума, когда вложения в недвижимость приносили баснословную прибыль. Заморожена часть возводимого в столице жилья. После того, как многие банки свернули свои программы ипотечного кредитования, заметно упала и покупательская способность москвичей. Спрос на недвижимость, который в разы отстаёт от предложения, провоцирует падение цен на квартиры в Москве.
Но кроме макроэкономических факторов, на ситуацию с нехваткой денежных средств в городской казне, по мнению экспертов www.irn.ru влияет и так называемый человеческий фактор. Достаточно долгий период с 2005 по 2009 гг. Москва жила не по средствам. Профицит горбюджета и амбиции столичных чиновников позволяли строить долгосрочные грандиозные планы и включать в состав социальных программ всё новые и новые категории граждан. Тем самым количество квадратных метров, которые город ежегодно выкупал под реализацию социальных проектов, неуклонно росло. С 2002 по 2005 гг. доля социальных квартир от общего объема вводимого жилья составляла от 20% до 30%. В 2005, когда начался ажиотажный спрос на жилые квадратные метры, эта доля стала стремительно возрастать: в 2007 - достигла 50%, к началу кризиса 2008 – уже 70%. И речь идёт о самом ходовом товаре – недорогих квартирах эконом-класса.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
С одной стороны, увеличение количества социального жилья, несомненно, благо. Ведь очередь на получение льготной жилплощади тянется ещё с советских времён. По данным www.irn.ru, приведённым в статье «Социальное жилье: хорошо или плохо?» на середину 2007 года в Москве насчитывалось 192 тыс. семей очередников, а ключи от новых квартир получали горожане, вставшие в очередь на жильё в 1984-1985 годах. Но при этом не стоит забывать, кто оплачивает многочисленные социальные программы большого города. Ведь почти все муниципальные квартиры строятся силами и на средства коммерческих застройщиков, а им, в свою очередь, должна «отбивать» расходы продажа квартир на свободном рынке.
А, следовательно, если одним жильё даётся «задаром», то другим приходится за него переплачивать. К примеру, если доля социального жилья составляет около 30%, то покупка квартиры на свободном рынке требует переплаты в пользу льготника примерно 50% стоимости жилья (два покупателя квартир оплачивают одну квартиру льготника). Если же этот процент растёт и город забирает уже около 70% жилого фонда, то покупатель квартиры на рынке оплачивает уже две квартиры льготников, т.е. переплачивает 200% стоимости. Такой перекос в сторону именно социальных приоритетов города в период с 2002 по 2008 привел к тому, что цены на квартиры в Москве выросли в 6 раз.
К этой ситуации как нельзя лучше подходит выражение «хотели как лучше, а получилось как всегда». Выстроив амбициозные планы по увеличению количества социальных программ, московские власти попали в замкнутый круг. С одной стороны строить социальное жилье – необходимо. С другой – при неверном расчёте доли этого самого жилья легко отсечь от жилищного рынка почти весь пресловутый средний класс, который состоит из наиболее социально-активной части населения, сам зарабатывает на собственное жильё, а заодно и оплачивает новоселье льготнику. Как говориться, всё в природе взаимосвязано. Позволяя улучшить жилищные условия одним (причем на льготных условиях), можно сделать жилье недоступным для всех остальных.
В своих материалах эксперты Аналитического центра www.irn.ru не раз говорили, что изменение приоритетов в формуле «социальное – коммерческое» жильё в сторону социального может спровоцировать рост цен, снижение спроса на свободном рынке, уменьшение поступлений в городской бюджет и, как следствие, сворачивание части социальных программ. Подтверждение этих прогнозов мы и наблюдаем сегодня в виде эксперимента по возрождению ЖСК. Но, по мнению специалистов www.irn.ru, жилищно-строительные кооперативы – всего лишь один из возможных, но не основополагающих инструментов, позволяющих хоть как-то сократить количество очередников.
В ситуации нехватки денежных средств в городском бюджете, правильнее было бы как можно скорее вернуться к увеличению доли коммерческого жилья, то есть возвратить баланс «социальное – коммерческое» жильё к соотношению 30:70. Ведь именно эта формула проверена временем и является оптимальной величиной, когда имеет место разумная дополнительная нагрузка на покупателей квартир, а параллельно решаются и социальные задачи города.
