Обзор московского рынка недвижимости по итогам октября 2009 года

Подводя итоги октября на рынке недвижимости Москвы можно сделать вывод об окончательной стабилизации цен на квартиры. Заметно просевший курс доллара сделал свое дело: долларовые цены на недвижимость в октябре пошли в рост, в то время как рублевые пока «топчутся на месте». Таким образом, окончание уверенной тенденции к снижению стоимости жилья, преобладавшей почти весь последний год, добавляет рынку оптимизма и способствует повышению покупательской активности. Но с другой стороны, этот оптимизм носит довольно осторожный и сдержанный характер, ведь скорого возобновления ажиотажного спроса на недвижимость и существенного роста цен осень так и не принесла. Более того, очередная коррекция макроэкономических показателей, разразившаяся к концу октября, и новое усиление доллара вполне могут снова вернуть на рынок недвижимости пусть и незначительный, но отрицательный тренд.

Положительная динамика долларовых цен на квартиры в Москве в течение октября была незначительной. Так прирост среднемесячного значения индекса стоимости жилья ИРН за октябрь к среднемесячному значению сентября составил всего 0,3%. Впрочем, рост более динамичного еженедельного индекса оказался чуть выше. Так от минимального значения в конце сентября, составлявшего 3.858$ за квадратный метр, индекс вырос к концу октября до 3.933$, то есть почти на 2%. Таким образом, провалившись в начале лета ниже «круглого» уровня поддержки в 4.000$ за метр, стоимость московских квартир получила шанс слегка отыграть падение. Подробнее смысл уровня цен на столичное жилье в 4.000$ за метр объясняется в статье «Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза».

С другой стороны, рублевые цены на московское жилье пока не торопятся идти даже в минимальный рост. За октябрь рублевый квадратный метр потерял чуть более 1.000 рублей, постепенно сползая с 116 до 115 тысяч. Впрочем, это незначительное изменение на уровне 1% вполне можно рассматривать как стабилизацию стоимости жилья, наравне со столь же незначительным ростом долларового индекса.

Примечательно, что наибольший прирост долларовых цен в октябре испытали современные монолитно-кирпичные дома. Не удивительно, что с окончанием падения цен на жилье именно наиболее современные и качественные дома пытаются первыми отыграть потери. При этом в наибольшем минусе оказались сталинские дома, цековские дома и иные кирпичные дома советского периода застройки. Это жилье нередко не соответствует современному уровню качества, в частности, является морально устаревшим и физически изношенным, обычно не имеет нормальной парковки, но по стоимости старается не отставать от современного бизнес-класса. Отсюда и продолжение коррекции в данном сегменте.

Округа Москвы и районы Москвы также разделились в октябре по динамике стоимости жилья – примерно половина из них в плюсе, а остальные, по прежнему, в минусе. Наибольший прирост цен на квартиры испытали районы: Таганский, Беговой, Теплый стан, Царицыно, Москворечье-Сабурово, Щукино, Покровское-Стрешнево, Куркино, Молжаниновский, Коньково, Обручевский, Бабушкинский, Южное Медведково. Наибольшее снижение – Красносельский, Лефортово, Замоскворечье, Мещанский, Головинский, Лосиноостровский, Ярославский, Строгино, Крылатское, Кунцево. По округам: набольший прирост показали районы за МКАД и Юго-Западный округ, а наибольшее снижение – Центральный округ.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в октябре 2009 года>>

Динамика цен на недвижимость в Москве в течение ближайших месяцев представляется довольно предсказуемой. С одной стороны, осень не принесла заметного подорожания жилья и появления четкого тренда возврата цен на квартиры к докризисному уровню. Значит пока для этого, действительно, нет оснований – слишком уж сильно был перегрет рынок недвижимости Москвы до кризиса и довольно мало времени прошло для восстановления ситуации. Стоит отметить, что после дефолта 1998 года недвижимость отыгрывала потери не один, а четыре года, а заметное подорожание жилья пришло только с осенью 2001 года, а не 1999.

С другой стороны, падение стоимости жилья сейчас полностью остановилось. А значит, даже если и существуют причины дальнейшей коррекции цен на квартиры в Москве вниз, то она начнет развиваться не сразу. Так даже в те периоды, когда спрос на недвижимость носил ажиотажный характер, подорожание квадратного метра происходило не все время, а поэтапно. Каждый этап подорожания сменялся стагнацией – рынку нужно было 6-9 месяцев на то, чтобы «устояться» на новом уровне цен и только после этого двинуться дальше. Следовательно, и при движении вниз рынку нужно время, чтобы «устояться» после недавнего падения цен.

А учитывая, что окончательная стабилизация стала намечаться с конца лета – начала осени 2009 года, то и новое заметное движение цен на рынке недвижимости как вверх, так и вниз, вряд ли начнется раньше, чем спустя полгода с этой отметки. То есть новые тренды на рынке недвижимости станут формироваться в начале 2010 года и, скорее всего, получат развитие в течение весны, но не сейчас. Поэтому, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», до конца 2009 года цены на недвижимость Москвы и Подмосковья будут испытывать незначительные конъюнктурные колебания на уровне плюс-минус несколько процентов, но не более того. Также динамика цен на недвижимость может отыгрывать нестабильность курсов валют, но в целом стоимость квадратного метра будет оставаться вблизи своего нынешнего уровня.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>