Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» еще более года назад в статье «Рынок жилья России похож на испанский» сопоставил испанский и российский рынки жилья. Учитывая, что проблемы на испанском рынке начались минимум на год раньше, чем в России, вполне логично сравнить динамику этих рынков в очередной раз.

По данным одной из ведущих оценочных компаний Испании – Tinsa – недвижимость в Испании в среднем подешевела за первые девять месяцев 2009 год примерно на 15%, а к концу года вполне можно ожидать падения на уровне 20%. При этом падение ВВП Испании за 2009 год ожидается на уровне 4%. В то же время в 2008 году ВВП Испании сократился примерно на 2%, а недвижимость подешевела примерно на 11%. В свою очередь, в 2007 году ВВП Испании вырос чуть менее чем на 1%, а стоимость жилья – на 4%. Таким образом, в течение последних 3 лет четко прослеживается взаимосвязь между динамикой ВВП Испании и динамикой цен на жилье в целом по стране. Коэффициент равен примерно 5 – при росте или падении ВВП страны на некий процент, изменение цен на недвижимость повторяет его с пятикратным усилием.

Схожая зависимость наблюдается и в России. В 2007 году ВВП России вырос примерно на 7%, а стоимость жилья в среднем по стране увеличилась примерно на 30%. В 2008 году российский ВВП увеличился примерно на 5%, а цены на недвижимость в России – примерно на 20%. По итогам 2009 года, по оценкам федерального правительства, ожидается падение российского ВВП на 6%, а падение цен на жилье – примерно на 25%. Единственно, в отличие от Испании, коэффициент взаимосвязи динамики ВВП и динамики общестрановых цен на жилье в России ближе не к 5, а к 4. Это вполне можно объяснить разной долей сегмента недвижимости в структуре испанского и российского ВВП, а также разной обеспеченностью населения жильем. Но, тем не менее, параллели прослеживаются.

А значит, логично было бы предположить, что и общая динамика «жесткой коррекции» всей российской экономики, затрагивающей и рынок жилья, может во многом повторить траекторию такой же «жесткой коррекции» испанской экономики. Следовательно, до начала восстановления рынка недвижимости России требуется еще минимум год остаточной коррекции.

При этом, по оценкам правительства России, в следующем году ВВП нашей страны может вырасти на 0,3%. И если следовать найденному соответствию, то цены на жилье в России в среднем могут подняться за 2010 год на 1%-1,5%. В то же время следует понимать, что ни один из предварительных прогнозов не оправдался, а реальность оказывалась обычно хуже, нежели о ней предполагали власти. Но даже если в 2010 году и наметится незначительный рост ВВП, то возможный рост цен на жилье на уровне 1% или нескольких процентов за год на фоне роста предыдущих лет скорее следует расценивать как переход к стабилизации. А с учетом инфляции, которая составит в 2010 году не менее 8%, стабилизация или даже повышение на несколько процентов цен на жилье в России все равно нельзя будет считать реальным ростом.

По мнению аналитического центра www.irn.ru рынки других стран еще раз показывают, что за кризисом и снижением цен на недвижимость никогда не следует скорый рост. Так и в 2010 году нас, скорее всего, ожидает остаточная коррекция или окончательная стабилизация стоимости жилья в стране. На примере дефолта 1998 года, 2010 год аналогичен 2000 году – роста цен на квартиры в Москве и России тогда еще никакого не было, но и снижение полностью сошло на нет. При этом в 2000 году рынок только начал накапливать потенциал для последующего роста 2001-2002 годов, позволившего недвижимости отыграть потери, вызванные дефолтом. Похоже, что и роль 2010 года будет аналогичной.