Торговые центры Москвы могут снизить свой уровень
По итогам августа 2009 года по данным некоторых обозревателей средний размер месячной платы за аренду торговых помещений в Москве впервые продемонстрировал вполне ощутимый рост – порядка 5%. Однако, по мнению аналитического центра www.irn.ru, называть это подорожание началом возрождения рынка, по меньшей мере, преждевременно. Как всегда, важно понять, что вызвало это подорожание, и к каким последствиям все это может привести.
Так, по информации RRG средняя месячная плата за аренду торговых помещений в Москве по итогам августа 2009 года снова вплотную приблизилась к $990 за 1 кв. м. Однако данный рост цен, вряд ли можно назвать фундаментальным. И именно потому, что в процентном выражении он выглядит солидно, есть все основания называть его чисто спекулятивным, то есть связанным с временными трудностями некоторых участников рынка оптово-розничной торговли и общей конъюнктурой, возникшей вокруг некоторых недавних событий.
Следует отметить, что первыми о росте арендной платы на торговую недвижимость заявили арендаторы торгового центра (ТЦ) «Москва» в Люблино. Связано это было с закрытием Черкизовского рынка и переходом значительной части оптовых торговцев на территорию этого торгового центра. Администрация ТЦ, понимая всю сложность, в которой оказались представители китайской торговой диаспоры в Москве, предложила им места по ценам в 7 раз превышающим среднерыночные. И многие из бывших торговцев Черкизовского рынка с этим согласились. В итоге доля торговцев – представителей Китая выросла в ТЦ «Москва» с 12% до 40%.
Конечно, всех бывших торговцев Черкизовского рынка разместить на территории ТЦ «Москва» вряд ли удастся. И в свете этого многие из них попытают счастья в других местах, что, естественно, может вызвать там столь же значимое увеличение арендной платы. Однако стоит учитывать, что повсеместно распространиться по Москве бывшим представителям Черкизовского рынка вряд ли удастся, так как основу их торговли составлял оптовый товар, а большинство ТЦ торгует в розницу, и маловероятно, чтобы все владельцы московских торговых центров решили бы поменять тип торговли в своих ТЦ. Наконец, далеко не во всех торговых центрах Москвы есть соответствующие условия для оптовой торговли. И решение правительства Москвы запретить оптовую торговлю в ТЦ «Москва» в этом смысле вполне обосновано.
Однако в данном случае важно другое. Дело в том, что собой олицетворяет приход в ТЦ «Москва» представителей бывшего Черкизовского рынка. Он серьезно снижает уровень целевой аудитории потенциальных посетителей этого ТЦ. Однако это снижение стало происходить и без участия представителей бывшего Черкизовского рынка. Просто закрытие Черкизовского рынка сделало этот процесс более острым.
Следует отметить, что большинство существующих в Москве торговых центров было возведено уже после кризиса 1998 года, в 2000-х годах. Но возводились они не на пустом месте. В Москве на тот момент уже существовало некоторое количество так называемых торговых центров, возведенных в период с начала 90-х по 1998 год. Эти торговые центры Москвы не соответствовали никаким понятиям об архитектуре и комфортном времяпрепровождении, и тем более, большинство из них не отвечало традиционным санитарным нормам. И именно на своем коренном отличии от них выстраивали свое позиционирование большинство новых московских торговых центров.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
При этом изначально новые ТЦ позиционировали себя исключительно как сервис элитного уровня или как минимум бизнес-класса. Однако с течением времени новых ТЦ становилось все больше. И на фоне роста конкуренции они были вынуждены начать привлекать и публику эконом-класса. И именно за счет повышения качества и комфорта обслуживания новым ТЦ удалось существенно сократить число посетителей оптово-розничных рынков, доминировавших в Москве еще буквально 10 лет назад. Но именно в этом и проявился процесс постепенно снижения уровня целевой аудитории, имевший место еще до кризиса 2008 года.
Однако старые торговые центры не ушли безвестно в прошлое. Их преимущество оказалось в том, что они возводились в годы, когда кредиты было получить практически невозможно, и поэтому в отличие от новых ТЦ над владельцами старых ТЦ не висел «дамоклов меч» ежемесячных выплат банку. Как следствие, они могли себе позволить держать низкие арендные ставки. Это и привлекало к ним арендаторов класса С.
Но сейчас в связи сокращением торгового оборота в целом по рынку ритейла арендные ставки во многих современных ТЦ снизились до уровня вполне сопоставимого с тем, что предлагается в старых ТЦ. На этом фоне многие арендаторы старых ТЦ предпочли занять более комфортные помещения. В свою очередь многие помещения класса С оказались полностью пустыми. Вряд ли их хозяева решат так просто сдавать позиции. И, по всей видимости, им придется снижать арендные ставки. Но, как известно, к хорошему быстро привыкаешь, поэтому данный кризис может серьезно способствовать постепенному превращению современных ТЦ в обыкновенные барахолки. И, таким образом, не исключено, что пример ТЦ «Москва» может стать, по мнению сотрудников www.irn.ru, только «первой ласточкой» в общем снижении класса обслуживания в торговых центрах Москвы.
