Обзор московского рынка недвижимости по итогам 1 полугодия 2009 года

Доступен свежий обзор рынка недвижимости Москвы по итогам ноября
Цена метра застыла на месте
Перейти

Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)
Июн 09 Мая 09 Дек 08
Индекс стоимости жилья, Р/м2 128 557 -4,2% -18,7%
Индекс стоимости жилья, $/м2 4 139 -1,3% -26,3%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 953 -4,1% -29,0%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)
Июн 09 Мая 09
Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье
-5,8 %/мес. +2,2%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом
-2,3 б.деп. -0,8 б.д.

Похоже, что рассчитывать на скорый отскок цен на недвижимость вверх и возвращение на рынок восходящего тренда пока не приходится. Как и следовало ожидать, оживление рынка недвижимости в апреле-мае, а также рост макроэкономических показателей оказались непродолжительными, и на рынок снова вернулась неопределенность. При этом, несмотря на относительную стабилизацию, цены на квартиры в Москве продолжают пусть и незначительно сползать вниз и, похоже, что этот тренд сохранится до конца лета.

Так индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru снизился за июнь на 1,3%. Всего за первое полугодие 2009 года падение цен на жилую недвижимость в Москве составило 26,3%, а с начала кризиса – с октября 2008 года – 33,2%. На этом фоне 1%-2% снижения, характерные для последних двух месяцев, разумеется, выглядят незначительно. Основное падение цен по 5%-8% в месяц пришлось на конец 2008 года и начало 2009 года, после чего московский рынок жилья начал притормаживать, и цены почти стабилизировались на уровне поддержки в 4.000$-4.200$ за квадратный метр. Высокую вероятность реализации такого сценария www.irn.ru отмечал еще в начале апреля в статье «Когда цены на недвижимость в Москве нащупают дно?».

Примечательно, что в течение апреля-мая складывался позитивный макроэкономический фон, дающий основания полагать, что уровень поддержки в 4.000$ за метр окажется для московского рынка недвижимости окончательным «дном». Так, цены на нефть постепенно отыграли часть своего прошлогоднего падения и выросли с 40$ до 70$ за баррель. Курс доллара откатился назад с 36 рублей до менее, чем 31 рубля, а индекс РТС вернулся со «второго дна» (порядка 500 пунктов) на уровень «первого дна» (порядка 1100-1200 пунктов). Казалось бы, паника и самый сложный период кризиса миновали а, следовательно, и недвижимость должна постепенно начать «приходить в себя».

Впрочем, июнь слегка поубавил оптимизма и напомнил, что немало серьезных экономических проблем, которые стали причиной финансового кризиса, пока никуда не делись. Так восходящие тренды основных макроэкономических показателей сменились колебательным движением, фондовый рынок испытал заметную коррекцию, а цены на недвижимость пока продолжают пусть и меньшими темпами, но сползать вниз. И явных признаков перемены тенденций в сфере недвижимости пока нет.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в июне 2009 года >>

Как неоднократно показывала аналитика, в наибольшей степени недвижимость и цены на нее зависят от макроэкономики, которая на текущий момент пребывает в неопределенном состоянии. Достаточно очевидно, что стоимость квадратного метра вряд ли удержится даже на нынешнем уровне, если случится заметное ухудшение макроэкономической ситуации и получит развитие вторая волна кризиса. В этом случае не исключен сценарий дальнейшего снижения цен на недвижимость, в частности в Москве – до следующего уровня поддержки около 2000$ за метр, о чем говорилось в статье «Будет ли на рынке недвижимости второе дно?».

С другой стороны, потенциальная потребность людей в жилье никуда не исчезла. Более того, население в этот кризис, в отличие от дефолта 1998 года, не потеряло свои сбережения а, напротив, смогло даже увеличить их за счет плавной девальвации рубля, возможности переложиться в другие валюты и заработать на росте курса евро или доллара. Разумеется, что при отсутствии должной активности на рынке с каждым месяцем происходит накопление отложенного спроса на жилье. Казалось бы, на фоне ограниченного предложения активизация покупателей вполне могла бы привести к тому, что стоимость квартир постепенно стала бы отыгрывать свои потери.

Однако не следует забывать, что решение человека купить недвижимость в этих условиях ограничено рядом факторов. У большинства потенциальных покупателей банально нет нужной суммы денег даже в условиях просевших цен. Раньше многие рассчитывали на ипотечный кредит, и хотя до покупки квартиры по ипотеке доходили далеко не все, множество потенциально интересующихся покупкой граждан создавали эффект ажиотажа. Сейчас рассчитывать на заметную поддержку рынка за счет ипотеки вряд ли следует.

Для активизации покупок жилья со стороны платежеспособных покупателей необходима стабильность и уверенность в завтрашнем дне, которые пока отсутствуют. Даже имея необходимую сумму денег, человек вряд ли решится на крупную покупку, не имея уверенности в будущих доходах и в устойчивости цены покупаемого объекта. А, следовательно, пока можно рассчитывать лишь на локальную активизацию спроса причем преимущественно в сегментах недорогой недвижимости, таких как новостройки эконом-класса, в частности, новостройки Подмосковья, недорогие дачи, земельные участки без подряда, недорогие гаражи.

Как неоднократно отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», прямой и однозначной связи между ценами на нефть и ценами на недвижимость нет. Эта связь опосредованная, через макроэкономические процессы. И если цены на нефть удержатся на уровне порядка 70$ за баррель или пойдут выше, то это сделает российский бюджет профицитным, что обеспечит финансовые вливания в экономику и социальную сферу. Разумеется, что часть этих денег, так или иначе, выйдет на рынок недвижимости, способствуя восстановлению восходящего тренда.

Аналогично, связь между рынком недвижимости и фондовым рынком еще более запутанная и неоднозначная. Но наличие постоянного положительного тренда на рынке акций способствует формированию в обществе инвестиционного, а не накопительного настроя, позитива в отношении ожиданий будущих доходов и готовности делать крупные покупки, в том числе, в кредит. Впрочем, нередко рынок недвижимости в фондовый рынок движутся в противофазе, как например, в начале 2008 года, когда падение цен на акции вызвало резкий взлет цен на недвижимость за счет перетока инвестиций.

Однако в нынешний период существенных перемен в экономике эти рынки, по мнению специалистов www.irn.ru, будут двигаться во многом синхронно. Наступление кризиса привело к заметному падению цен как на акции, так и на недвижимость в Москве и России. Некоторый отскок фондовых индексов вверх в апреле-мае совпал с началом стабилизации цен на жилье. Вполне естественно, что общий позитивный настрой в экономике приведет к росту цен как на акции, так и на недвижимость, а негативный – к дальнейшему снижению обоих рынков.

Основная интрига заключается в том, что ни на государственном, ни на макроэкономическом уровне сейчас не существует определенности в дальнейших тенденциях. Существует множество аргументов как в пользу позитивного, так и негативного сценария, что не позволяет сделать каких либо определенных прогнозов, в том числе, в отношении рынка недвижимости. По мнению аналитиков www.irn.ru большая определенность начнет появляться ближе к концу лета – началу осени, и такие индикаторы, как цены на сырье и фондовые индексы могут стать показателями того, куда с задержкой по времени пойдут цены на недвижимость – вверх или вниз.


Цены на жильё по типам домов

(www.irn.ru)
 РУБ  USD EUR CNY Июн 09 Дек 08
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 117 935 -19,3%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 120 389 -18,4%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 126 725 -18,4%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 127 750 -18,3%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 155 083 -15,8%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 141 447 -20,8%
Все панельные и блочные дома 121 683 -18,7%
Все монолитные и кирпичные дома 141 427 -18,3%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)
 РУБ  USD EUR CNY Июн 09 Дек 08
Однокомнатные квартиры 126 911 -19,9%
Двухкомнатные квартиры 129 396 -18,0%
Трехкомнатные квартиры 126 725 -18,8%
Многокомнатные квартиры 136 322 -18,5%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)
 РУБ  USD EUR CNY Июн 09 Дек 08
Центральный округ 205 772 -15,2%
Юго-Западный округ 148 218 -20,7%
Западный округ 144 025 -17,6%
Северный округ 128 899 -18,2%
Северо-Западный округ 128 806 -18,0%
Северо-Восточный округ 120 295 -19,4%
Восточный округ 119 612 -19,1%
Южный округ 117 034 -19,3%
Юго-Восточный округ 110 946 -20,2%
Все районы старой Москвы за МКАД 106 412 -18,8%

 

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru)  РУБ  USD EUR CNY Июн 09 Дек 08
Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир
194 808 -17,2%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир
100 883 -18,5%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
1,93 +1,5%

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>
Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер.
Постоянный адрес этого материала: https://www.irn.ru/news/33204-obzor-moskovskogo-rynka-nedvizhimosti-po-itogam-1.html
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1 360
Спецпредложения декабря
Наш научный партнер:
Книга «Полевая физика или как устроен Мир?» – официальный сайт