Возрождение ЖСК – один из самых сложных путей к доступному жилью
В правительстве РФ заговорили о возможности возрождения жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Как считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости», при наличии хорошо отлаженного механизма ЖСК могли бы стать интересной альтернативой другим способам покупки жилья. Но на данном этапе эта схема требует огромной организационной работы – гораздо большей, чем доработать механизмы ипотеки и продажи квартир по закону о долевом участии в строительстве (ФЗ-214).
На прошлой неделе помощник президента РФ Игорь Шувалов заявил, что правительство РФ планирует вернуться к используемому ранее механизму жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) для людей, стоящих в очереди на квартиры. «Нам для всего этого в течение 2009 года предстоит создать нормативную базу, провести организационную работу по формированию таких граждан, которые готовы приобретать жилье, в кооперативы», - заявил он. По его словам, такая форма строительства жилья существовала в советское время. «То есть формируются кооперативы, и под эти кооперативы местные власти выделяют земельные участки, а государственные банки кредитуют тех, кто будет участвовать в строительстве. Ничего нового в этом нет, мы просто модифицируем опыт, который существовал в Советском Союзе, к тем современным реалиям, которые существуют, и к тем банковским возможностям, которые есть», - считает Игорь Шувалов.
По мнению специалистов www.irn.ru, на данный момент в том, как будет организована работа ЖСК, больше вопросов, чем ответов. Основной вопрос – выделения земельных участков. Как известно, получение участка под строительство – будь он в Москве или в городе с населением менее 100 тыс. человек – стоит девелоперу огромных усилий. В большинстве регионов простаивают участки, на которых можно было бы начать строительство на коммерческих условиях. А о массовом выделении участков на строительство по социальным программам в регионах слышно пока не было. Поэтому пока не видится серьезных оснований предполагать, что ЖСК будут получать эти участки быстрее, чем получают обычные девелоперы.
Вопрос следующий – как будет построена работа кооператива. Кто станет разрабатывать планировки зданий, заниматься согласованиями, находить и контролировать работу подрядчиков? По всей вероятности, для этого кооператив должен привлекать профессиональных менеджеров с опытом работа в девелопменте. Но тогда неясно, чем деятельность кооператива будет отличаться от деятельности девелоперской компании. И если ничем, то не исключено, что у такого ЖСК может возникнуть соблазн работать и продавать жилье не на льготных условиях, а на тех же, на которых работают обычные девелоперские компании.
Еще один важный вопрос – кредитование. На каких условиях банки будут выдавать кредиты? Если правительство постановит кредитовать по льготным процентным ставкам, вряд ли можно ожидать массового кредитования. Ведь гораздо выгоднее банкам будет работать с ипотечными заемщиками на рыночных условиях. Не исключено, что федеральные власти попытаются установить жесткий контроль за ходом выдачи льготных кредитов. Однако как показывает практика последних нескольких месяцев, когда банкиров постоянно обвиняют, что выделенные федералами деньги не доходят до реального сектора, власти не всегда могут заставить финансистов совершать не очень выгодные для них операции. Даже если эти финансисты – государственные банки.
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Увеличенные скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
И, наконец, самое главное – в какую сумму будут обходиться квартиры членам жилищно-строительных кооперативов. В крупных городах, по оценке аналитического центра www.irn.ru, чтобы приобретение квартир в ЖСК очередниками стало массовым, стоимость квадратного метра должна быть ниже существующей в разы. Но пока продавцы не готовы к таким условиям. Например, как уже писал www.irn.ru в статье «Отказ властей от прямых покупок жилья не страшен для девелоперов», власти уже рассматривали возможность выкупа жилья у застройщиков для очередников по сниженным ценам. Правительство РФ готово было платить 30 тыс. рублей за квадратный метр, правительство Москвы - 65 тыс. рублей за квадратный метр квартиры в Москве и 54 тыс. кв. м – в Московской области. Но, по всей видимости, активных предложений продавать по таким ценам от девелоперов не поступало и властям пришлось отказаться от этой идеи.
Получается, чтобы запустить механизм ЖСК на льготных для пайщиков условиях, властям придется сделать так, чтобы все стороны этого процесса работали в нерыночных, а значит, менее выгодных для себя условия, чем при обычных, коммерческих сделках. По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, это труднореализуемо. К тому же запуск механизма ЖСК требует колоссальной подготовки, которая может растянуться на годы. Гораздо быстрее было бы доработать механизм долевого строительства по ФЗ-214, который позволил бы с минимальным риском приобретать жилье на ранних стадиях строительства, а значит с определенным дисконтом. А более активная продажа местными властями земельных участков на торгах позволит сделать жилье более доступным для очередников и без помощи ЖСК.
