Алексей Кудрин ошибся в прогнозах?
Вчера вице-премьер российского правительства и по совместительству министр финансов России Алексей Кудрин на коллегии Федеральной налоговой службы заявил, что цены на недвижимость в ближайшее время не поднимутся на докризисный уровень. Кроме того, по его словам ожидать новой волны роста цен в ближайшие 5-10 лет вообще не стоит. Однако, по мнению аналитического центра www.irn.ru, за словами российского вице-премьера может скрываться, скорее, некое указание участникам рынка, нежели реальный прогноз.
Всем известно, за какое время цены на жилье вновь достигли докризисного уровня после дефолта в 1998 году. А именно – за 4 года, к середине 2002 года. Между тем, тогда в стране не было соответствующей финансовой подушки безопасности, какая есть сейчас. Кроме того, все экономические показатели говорят, что сейчас ситуация далеко не так плоха, как может показаться. Аналитический центр www.irn.ru писал об этом в статье «Объемы строительства вырастут». При этом инфляция ожидается в этом и следующем году порядка 15%. И даже если допустить, что после падения цен на московское жилье в 2008-2009 годах примерно на 40%-50% от пикового уровня недвижимость будет дорожать темпами инфляции, то цены на жилье достигнут докризисных рубежей примерно за 3 года.
При этом надо учитывать, что падение цен на квартиры в Москве традиционно было наибольшим, по сравнению с остальной Россией. Таким образом, другим регионам может потребоваться для восстановления даже еще меньше времени. А для того, чтобы цены на жилье вернулись на докризисный уровень лишь спустя 10 лет, недвижимость должна дорожать не более, чем на 5% в год, что в принципе мало реалистично при условии сохранения рыночных правил игры, учитывая ожидаемый уровень инфляции и общую нехватку жилья на рынке. По оценкам экспертов компании «Индикаторы рынка недвижимости», московскому рынку для восстановления цен к докризисному уровню потребуется не более, чем 2-3 года.
Однако считать, что Алексей Кудрин в данном случае допустил глубокий просчет, было бы крайне самонадеянно. Особенно учитывая основной аргумент, который он использовал для обоснования своего тезиса. Речь шла о том, что не будут расти цены на цемент. Дело в том, что строители до кризиса традиционно использовали в качестве одного из основных аргументов в пользу дальнейшего роста цен на жилье подорожание цемента. Между тем, цемент, начиная с июля прошлого года, стал дешеветь. И Алексей Кудрин, фактически, использовал аргумент строительных компаний против них же.
В то же время, многие застройщики признавали, что доля затрат на цемент не превышает в общей себестоимости строительства 10%. При этом рыночные цены в среднем превышали уровень себестоимости строительства в 2 раза. Таким образом, динамика цен на цемент не могла серьезно повлиять на динамику рыночной стоимости жилья. И Алексей Кудрин не мог этого не знать. Скорее всего, его реплика является своего рода сигналом для застройщиков, которые не соглашаются на условия выкупа готовых квартир, предложенные правительством России. Дело в том, что в планы правительства входит увеличение объемов жилищного строительства в этом году до 65 млн. кв.м. Одним из значимых инструментов для выполнения этого плана правительство считает госзаказ.
Однако девелоперы уже однажды сорвали чиновникам их планы: вместо 15 тыс. квартир продали лишь 3 тыс., объяснив это нерыночными ценами. Между тем цены, предложенные правительством, были лишь на 10% ниже, чем при аналогичной акции в III квартале 2008 года, когда был зафиксирован максимальный уровень цен на рынке. В ответ правительство утвердило максимальным уровнем цену, которая была на 5% ниже уровня III квартала прошлого года.
По всей видимости, слова Алексея Кудрина следует относить к тому, что может произойти с рынком, если девелоперы не примут условия правительства. Ведь сейчас главным держателем средств является именно правительство. И в его власти разорить или поддержать те или иные компании. Между тем, именно из-за отказа правительства Испании поддержать одного из главных девелоперов в связи с его несговорчивостью, падение цен на недвижимость в этой стране приобрело дополнительное ускорение. Аналитический центр www.irn.ru писал об этом в статье «Рынок жилья России похож на испанский».
Таким образом, формальный повод для беспокойства есть. Однако, следует учитывать то обстоятельство, что ряд компаний, например, ПИК и СУ-155, пошли на соглашение с правительством Москвы и продали им квартиры по цене 50 тыс. – 60 тыс. руб. за 1 кв. м. В итоге, по оценкам специалистов компании «Индикаторы рынка недвижимости», можно утверждать, что и остальные последуют их примеру, и испанский сценарий Россию не ждет. При этом возвращение цен на жилье к докризисному уровню произойдет конечно же раньше, чем через 5-10 лет, а примерно через 2-3 года.
