Государство делает ипотеку доступной

Недавно в рамках совещания в Министерстве регионального развития Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) заявило, что процентная ставка может быть снижена на 3-4 процентных пункта. Для этого необходимо лишь выделить в помощь АИЖК от государства дополнительно 200-300 млрд руб. И судя по всему эти деньги АИЖК будут предоставлены. Вопрос о снижении ипотечной ставки возник в связи с тем, что жилищное кредитование, по словам министра регионального развития Виктора Басаргина, практически прекратилось, и такое положение дел срывает программу «Доступного жилья». Если предложение АИЖК будет принято, то средняя ставка может снизиться до 15%. Однако, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, такие меры не смогут восстановить ипотечное кредитование в том объеме, который имел место до кризиса.

Сложность восстановления ипотечного кредитования на уровне докризисных объемов состоит из нескольких аспектов. Для начала, у АИЖК нет в достаточном объеме средств, чтобы предоставить их банкам для дальнейшего кредитования. Если до кризиса за 12 месяцев выдавалось порядка 1,5 трлн руб. кредитов, то теперь АИЖК готово предоставить лишь порядка 530 млрд руб. и еще примерно 160 млрд руб, по оценкам генерального директора АИЖК Александра Семеняки, готовы предоставить частные банки. Так что объем ежегодного кредитования в любом случае сократится вдвое относительно докризисного уровня.

И в этом случае, даже если условия будут мягкими для клиентов, многим из желающих будут отказывать в кредите по каким-либо дополнительным критериям. Схожая картина наблюдается уже сейчас. Даже на новых жестких условиях есть люди, готовые взять кредит для покупки жилья, но если раньше в банках отказывали в кредите примерно 10%-15% потенциальных заемщиков, то сейчас доля таковых достигает по разным оценкам от 70% до 90% от всех подавших заявку.

Кроме того, как писал аналитический центр www.irn.ru в статье «Деньги АИЖК не спасут рынок», значимого улучшения доступности жилья снижение процентной ставки на 3-4 процентных пункта не принесет. Процентная ставка в основном влияет на размер ежемесячного платежа. А при условии падения цен на жилье в России на 20%-30% относительно конца сентября 2008 года – начала октября 2008 года, когда средняя стоимость 1 кв. м жилья достигла своего пика, соотношение минимального ежемесячного платежа по кредиту к средней заработной плате вернется на докризисный уровень. При этом к концу этого года среднее снижение цен в целом по России относительно начала IV квартала 2008 года ожидается как раз на уровне 20%-30%. В итоге, главным препятствием по улучшению доступности ипотечных кредитов остается уровень минимального первоначального взноса, который сейчас составляет порядка 30% от общей стоимости приобретаемого жилья, тогда как до кризиса он находился на уровне 10%. Однако речь о его снижении не идет.

Но даже если допустить, что минимальный размер первоначального взноса уменьшат в 2 раза – до 15% от общей стоимости приобретаемого жилья, – то для восстановления докризисного среднего срока накопления этого взноса (порядка 2 лет) потребуется снижение цен на 40%-50% от пикового уровня. Но этого при сегодняшней макроэкономической ситуации в стране вряд ли стоит ожидать. Таким образом, по оценке аналитического центра www.irn.ru, меры государства по поддержанию ипотеки носят скорее характер попытки сохранения этого института, нежели по его восстановлению на докризисном уровне. И рассчитывать на то, что ипотека вновь будет оказывать столь же активную поддержку по росту цен на жилье в течение ближайших 2-3 лет, вряд ли стоит.