В начале этой недели Российский совет торговых центров (РСТЦ) дал ответ на призыв Ассоциации предприятий индустрии моды (АПИМ) перейти всем арендаторам к оплате аренды по формуле, привязанной к проценту от оборота с продаж. Аналитический центр www.irn.ru писал об этом в заметке «Арендную плату начинают считать по формуле». Представители РСТЦ заявили, что тотальный переход на арендную плату, рассчитанную как процент от оборота с продаж, может привести к обвалу всего рынка торговых центров (ТЦ), в связи с которым у многих ТЦ могут смениться собственники. Управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский призвал своих коллег не соглашаться на демпинг. Однако избежать этого в полном смысле слова, по оценке «Индикаторов рынка недвижимости», вряд ли удастся. И некоторые утверждения г-на Войцеховского это подтверждают.

Как сообщил Олег Войцеховский ИА «Интерфакс», РСТЦ призвал владельцев ТЦ огульно не соглашаться на требования арендаторов по снижению арендной платы и требовать документов, подтверждающих, что ритейлер испытывает трудности. Одним из главных показателей, подтверждающих сложности, которые испытывает ритейлер, является размер оборота с продаж. Однако г-н Войцеховский категорически не согласился на предложение АПИМ увязать арендную плату и оборот с продаж, чтобы первый рассчитывался как процент от второго. По его словам, для ТЦ, построенных в последние 3-4 года, это будет означать увеличение периода окупаемости. При этом надо иметь в виду, что многие из них строились в кредит, и изменение условий окупаемости проекта может привести к margin calls (требование досрочного погашения части кредита).

Дело в том, что при кредитовании строительства ТЦ зачастую одним из условий получения средств был залог будущего ТЦ у банка. А сейчас рыночная стоимость ТЦ снижается. Обычно в такой ситуации у банка есть право требовать дополнения стоимости залога. Одним из условий, которое может воздержать банк от такого требования, является отсутствие задержек по возврату инвестиций. Именно поэтому г-н Войцеховский предлагает своим коллегам воздержаться от перехода на новый формат оплаты. Ведь это создает прецедент, который вполне может привести к «эффекту домино».

Между тем представители АПИМ именно на это и рассчитывают. И по всей видимости, им удастся в том или ином виде «продавить» арендодателей. Это признает и сам г-н Войцеховский. По его словам, удержаться от снижения арендных ставок, закрытия или продажи своих ТЦ не смогут собственники «не очень удачных магазинов». И таковых, по мнению главы РСТЦ, «у каждой сети до 40%». При этом Олег Войцеховский уверен, что это не отразится на всем рынке, а приведет к его расслоению. Арендная плата будет снижаться только в «не очень удачных магазинах», а в «серьезных торговых центрах» она останется «практически на тех же» уровнях.

Однако, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, ожидать, что снижение арендной платы почти в половине объектов, присутствующих сейчас на рынке, никак не отразится на остальных объектах, слишком уж оптимистичный сценарий. Скорее всего, расслоение на рынке между объектами разного класса, действительно, усилится. Однако это произойдет, по всей видимости, не за счет того, что у одних арендная плата останется на прежнем уровне, а у других будет снижаться. Расслоение усилится за счет того, что арендная плата в одних объектах будет снижаться значительно, а в других – не очень. Но полностью избежать снижения арендной платы владельцам ТЦ вряд ли удастся. Ведь, по заявлениям представителей АПИМ, если собственники ТЦ не пойдут навстречу ритейлерам, многие из них уже готовы рассматривать вариант закрытия многих крупных торговых точек. В таком случае срок окупаемости ТЦ увеличится еще больше, чем при снижении арендной платы, так как найти нового арендатора в условиях кризиса будет крайне сложно. Так что выбор у владельцев ТЦ, по сути, не очень велик.