Правительство выкупит недвижимость без скидок
Премьер-министр Владимир Путин на заседании правительства в понедельник 27 октября 2008 года заявил, что государство будет выкупать жилье у строительных компаний по текущим ценам, без скидок в целях частичного замещения падающего спроса на недвижимость. Госсредства поступят на рынок уже в ноябре 2008 года. Казалось бы, подобные заявления должны полностью развеять «миф» о падении цен на жилье. Однако, как пояснил позже первый вице-премьер Игорь Шувалов, правительство направит на эти цели около 100 млрд. руб. По оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», подобная сумма вряд ли сможет оказать серьезную поддержку ценам на недвижимость в рамках всей России.
По словам Игоря Шувалова, на выкуп государством объектов недвижимости у строительных компаний из фонда ЖКХ будет направлено 50 млрд. руб. Еще около 21 млрд. руб. будут потрачены из средств, предназначенных для покупки жилья военнослужащим. Кроме того, 11,6 млрд. руб. выделит по различным программам Минрегионразвития. Остается непонятным, откуда возьмутся еще 17,4 млрд. руб. Но даже если предположить, что на рынок недвижимости поступит именно 100 тыс. руб., то их не хватит даже для выкупа объектов по текущим рыночным ценам в Московской области.
Следует отметить, что к Москве инициатива правительства России не имеет никакого отношения, так как выкупаться будет, скорее всего, жилье эконом-класса для осуществления социальных программ. Между тем, в Москве жилье эконом-класса уже, начиная с 2005 года, на первичный рынок не поступает, а полностью реализуется правительством столицы в рамках тех же социальных программ. Если бы в Москве на свободный рынок поступало жилье эконом-класса, оно бы распродавалось бы «на ура». Но на данный момент на первичном рынке Москвы представлено жилье только бизнес-класса и элитного сегмента, на покупку которого у большинства москвичей и жителей других регионов просто нет денег.
В Московской области на первичный рынок ежегодно поступает не меньше 2 млн кв.м. жилья в многоэтажных домах. Средняя стоимость жилья в московском регионе составляет около $3 тыс. Таким образом ежегодный объем рынка составляет $6 млрд. Государство же планирует выкупить недвижимость общей стоимостью не более $3,7 млрд (по текущему курсу Банка России). Таким образом, выделяемых средств хватит только на выкуп половины годового объема первичного рынка Московской области. При этом следует иметь в виду, что в России не 1, а 83 региона. И если указанная сумма будет распределена между всеми регионами пропорционально объемам возводимого в каждом из них жилья за год, то 100 млрд. руб. хватит только для того, чтобы осуществить выкуп жилья на первичном рынке по рыночным ценам в объеме от 1% до 5% от объема квадратных метров, поступающего на первичный рынок ежегодно. Между тем, сокращение спроса по данным многих участников рынка составило на данный момент от 30% до 50%. В итоге, выкуп жилья по рыночным ценам в масштабах всей России за счет 100 млрд руб. не возможен. Данная сумма покрывает только от 1/6 до 1/10 возникшей у застройщиков потребности во внешнем финансировании.
В то же время, Игорь Шувалов заметил, что правительством также рассматривается возможность приобретения жилья в рамках аукционов на понижение или по схеме, когда цена формируется из себестоимости и согласованной нормы доходности. Следует отметить, что 18 сентября 2008 года Минрегион утвердил среднюю рыночную стоимость 1 кв.м. общей площади по субъектам России на IV квартал 2008 года для расчета субсидий из федерального бюджета. Средняя стоимость 1 кв.м. жилья по России в целом составляет 29,9 тыс. руб., а по Московской области, для сравнения с рыночными ценами, – 43,6 тыс. руб. или около $1,6 тыс. Но даже если исходить из указанной средней цены по России в целом, то выделенных денег хватит только для того, чтобы выкупить 3,3 млн кв.м. При этом в России на свободный рынок поступает не менее 20 млн кв. м в многоэтажных домах. И даже если считать, что жилье будет выкупаться по минимальной средней стоимости 1 кв.м. – 14,2 тыс. руб. (норма, установленная Минрегионом для Карачаево-Черкессии) – то и в этом случае денег хватит лишь на 7 млн кв.м.
Таким образом, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, денег на выкуп жилья в масштабе всей России не хватит. И правительство России вряд ли обойдется без скидок или же будет выкупать недвижимость по текущим рыночным ценам только у избранного числа компаний. В итоге, данная мера не сможет восполнить сокращения платежеспособного спроса со стороны населения на покупку жилья. И переломить наметившуюся тенденцию к снижению цен на жилье правительству России за счет «вбрасывания» на рынок недвижимости 100 млрд руб. вряд ли удастся. Так что подобную меру следует считать скорее психологической поддержкой рынка, нежели реальной финансовой помощью.
