Ипотечный кризис в США набирает обороты. При этом его сценарий в точности повторяет историю кризиса США 20-летней давности, так же связанного с многочисленными дефолтами по ипотеке. По оценке «Индикаторов рынка недвижимости», августовский кризис прошлого года и мартовский этого года на международных финансовых рынках только начало большого финансового кризиса США, который неминуемо отразится на ценах на российскую недвижимость.

Ровно 20 лет назад ипотечный кризис в США был связан с той же причиной, что и сейчас: ряд заемщиков одновременно не смог расплатиться по своим кредитам. Банки попытались реализовать заложенную недвижимость – и возник «эффект домино». При этом, естественно, на фоне падающих цен на недвижимость банки не могли расплатиться по собственным кредитам, так как реализуемое жилье не приносило им ожидаемого дохода.

Тогда первой попыткой спасти положение было решение правительства США выделить федеральной ассоциации ссудно-сберегательных систем бессрочный кредит для того, чтобы она могла поддержать специализированные банки. Однако в результате этого спустя некоторое время у крупнейшей на тот момент региональной ссудно-сберегательной системы – системы Техаса – возникли проблемы с федеральной прокуратурой. А еще спустя несколько месяцев она признала себя банкротом. А спустя полтора года правительство США признало банкротом и федеральную ассоциацию. В итоге, последствия этого кризиса США смогли преодолеть только к концу 1992 года, потратив на это порядка $1 трлн.

Всего месяц назад правительство США объявило, что будет поддерживать в условиях разрастающегося кризиса Fannie Mae и Freddie Mac – две компании федерального уровня, которые выкупают у частных банков ипотечные закладные. Казалось бы, это вполне естественно. Однако, при этом стоит иметь в виду, что в прошлом году Fannie Mae и Freddie Mac уже понесли убытки на общую сумму $9 млрд. А в этом году правительство США уже выкупило облигационные транши этих компаний, которые инвесторы не решились приобретать, так как эти облигации были обеспечены печально известными кредитами sub-prime (наиболее рискованными).

И вот, спустя месяц после обещания правительства США поддерживать Fannie Mae и Freddie Mac, одной из крупнейших ипотечных компаний США – Countrywide Financial – прокуратуры Флориды, Иллинойса и Калифорнии предъявили обвинение в мошенничестве. Прокуратуры обвинили Countrywide Financial ее гендиректора Анджело Мозило в том, что компания намеренно обманывала заемщиков, выдавая ипотечные кредиты, мало заботясь об уровне платежеспособности потенциальных покупателей квартир. При этом рядовым менеджерам руководство Countrywide угрожало увольнением за попытку проверить платежеспособность заемщика или за любое другое препятствие одобрению займа.

Кроме того, Countrywide обвинили в том, что она кредитовала первоклассных заемщиков по завышенным ставкам, а также прибегала к нечестным маркетинговым и торговым практикам и не указала этого в годовом отчете. Если при выдаче назначалась плавающая ставка, клиентам все равно говорилось, что ставки фиксированы.

Такая политика означает, что компания была очень заинтересована в сохранении еще совсем недавно имевших место высоких объемов кредитования. Ведь платежи по ним позволяли избежать кассового разрыва. В итоге, по версии представителей прокуратур штатов Флорида, Иллинойс и Калифорния, такая политика привела к резкому росту дефолтов по ипотечным кредитам.

Как уже говорилось, после первых серьезных претензий к крупнейшему частному участнику рынка проходит немного времени, прежде чем его признают банкротом. 20 лет назад для этого понадобилось несколько месяцев. В текущей ситуации – меньше недели. Дело в том, что спустя буквально 6 дней после предъявления прокуратурами 2 штатов претензий в адрес Countrywide представители Bank of America сообщили, что покупают Countrywide Financial всего за $2,5 млрд, тогда как еще в начале этого года ипотечная компания оценивалась специалистами этого банка в $4 млрд.

20 лет назад после банкротства ссудно-сберегательной системы Техаса прошло полтора года до банкротства федеральной системы. Насколько хватит в этот раз Fannie Mae и Freddie Mac, покажет время, однако ясно одно, что кризис только начинает набирать обороты. Тогда цены на недвижимость в США падали в течение 3 лет. По самым оптимистичным прогнозам, цены на недвижимость в США будут падать еще полтора года. Учитывая тот факт, что уже сейчас цены на жилье в Москве выше, чем в Нью-Йорке, можно смело предположить, что кризис в США, безусловно, отразится на ценах на российское жилье. При этом надо иметь в виду, что кризисы на западных рынках перекидываются на Россию с годичным запаздыванием. Цены на жилье в США начали снижаться в середине прошлого года. Таким образом, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, российский рынок находится уже в непосредственной близости от начала стагнации.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке

ПроектРасположениеГКЦена за квартируМин ставка, %
Новые ВатутинкиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки4 кв. 2022 г.от 4 913 200 руб.от 5%
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки1 кв. 2021 г.от 11 485 670 руб.от 1.2%
ЛицаМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. ЦСКАСданот 20 793 489 руб.от 5.9%
Летний садМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская4 кв. 2020 г.от 7 658 576 руб.от 1.2%
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская1 кв. 2021 г.от 14 000 000 руб.от 0.5%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 12 369 800 руб.от 5.85%
Жилой квартал ВТБ Арена паркМосква, Северный округ, район Аэропорт, м. Динамоот 21 926 845 руб.от 0.1%
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево4 кв. 2021 г.от 8 074 950 руб.от 5.8%
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2022 г.от 7 517 271 руб.от 0.1%
Румянцево-ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский2 кв. 2020 - 2 кв. 2023 г.от 5 313 600 руб.от 0.1%
Городской квартал BIGTIMEМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Полежаевская4 кв. 2020 г.от 11 795 760 руб.от 6%
МетрополияМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК3 кв. 2023 г.от 7 089 000 руб.от 4.7%
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 10 283 800 руб.от 5.85%
City BayМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Мякинино2 кв. 2023 г.от 7 417 312 руб.от 4.7%
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино1 кв. 2023 г.от 5 151 745 руб.от 0.1%
HideМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская1 кв. 2023 г.от 17 133 715 руб.от 4.7%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все