Кризис в США входит в новую стадию
Ипотечный кризис в США набирает обороты. При этом его сценарий в точности повторяет историю кризиса США 20-летней давности, так же связанного с многочисленными дефолтами по ипотеке. По оценке «Индикаторов рынка недвижимости», августовский кризис прошлого года и мартовский этого года на международных финансовых рынках только начало большого финансового кризиса США, который неминуемо отразится на ценах на российскую недвижимость.
Ровно 20 лет назад ипотечный кризис в США был связан с той же причиной, что и сейчас: ряд заемщиков одновременно не смог расплатиться по своим кредитам. Банки попытались реализовать заложенную недвижимость – и возник «эффект домино». При этом, естественно, на фоне падающих цен на недвижимость банки не могли расплатиться по собственным кредитам, так как реализуемое жилье не приносило им ожидаемого дохода.
Тогда первой попыткой спасти положение было решение правительства США выделить федеральной ассоциации ссудно-сберегательных систем бессрочный кредит для того, чтобы она могла поддержать специализированные банки. Однако в результате этого спустя некоторое время у крупнейшей на тот момент региональной ссудно-сберегательной системы – системы Техаса – возникли проблемы с федеральной прокуратурой. А еще спустя несколько месяцев она признала себя банкротом. А спустя полтора года правительство США признало банкротом и федеральную ассоциацию. В итоге, последствия этого кризиса США смогли преодолеть только к концу 1992 года, потратив на это порядка $1 трлн.
Всего месяц назад правительство США объявило, что будет поддерживать в условиях разрастающегося кризиса Fannie Mae и Freddie Mac – две компании федерального уровня, которые выкупают у частных банков ипотечные закладные. Казалось бы, это вполне естественно. Однако, при этом стоит иметь в виду, что в прошлом году Fannie Mae и Freddie Mac уже понесли убытки на общую сумму $9 млрд. А в этом году правительство США уже выкупило облигационные транши этих компаний, которые инвесторы не решились приобретать, так как эти облигации были обеспечены печально известными кредитами sub-prime (наиболее рискованными).
И вот, спустя месяц после обещания правительства США поддерживать Fannie Mae и Freddie Mac, одной из крупнейших ипотечных компаний США – Countrywide Financial – прокуратуры Флориды, Иллинойса и Калифорнии предъявили обвинение в мошенничестве. Прокуратуры обвинили Countrywide Financial ее гендиректора Анджело Мозило в том, что компания намеренно обманывала заемщиков, выдавая ипотечные кредиты, мало заботясь об уровне платежеспособности потенциальных покупателей квартир. При этом рядовым менеджерам руководство Countrywide угрожало увольнением за попытку проверить платежеспособность заемщика или за любое другое препятствие одобрению займа.
Кроме того, Countrywide обвинили в том, что она кредитовала первоклассных заемщиков по завышенным ставкам, а также прибегала к нечестным маркетинговым и торговым практикам и не указала этого в годовом отчете. Если при выдаче назначалась плавающая ставка, клиентам все равно говорилось, что ставки фиксированы.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Такая политика означает, что компания была очень заинтересована в сохранении еще совсем недавно имевших место высоких объемов кредитования. Ведь платежи по ним позволяли избежать кассового разрыва. В итоге, по версии представителей прокуратур штатов Флорида, Иллинойс и Калифорния, такая политика привела к резкому росту дефолтов по ипотечным кредитам.
Как уже говорилось, после первых серьезных претензий к крупнейшему частному участнику рынка проходит немного времени, прежде чем его признают банкротом. 20 лет назад для этого понадобилось несколько месяцев. В текущей ситуации – меньше недели. Дело в том, что спустя буквально 6 дней после предъявления прокуратурами 2 штатов претензий в адрес Countrywide представители Bank of America сообщили, что покупают Countrywide Financial всего за $2,5 млрд, тогда как еще в начале этого года ипотечная компания оценивалась специалистами этого банка в $4 млрд.
20 лет назад после банкротства ссудно-сберегательной системы Техаса прошло полтора года до банкротства федеральной системы. Насколько хватит в этот раз Fannie Mae и Freddie Mac, покажет время, однако ясно одно, что кризис только начинает набирать обороты. Тогда цены на недвижимость в США падали в течение 3 лет. По самым оптимистичным прогнозам, цены на недвижимость в США будут падать еще полтора года. Учитывая тот факт, что уже сейчас цены на жилье в Москве выше, чем в Нью-Йорке, можно смело предположить, что кризис в США, безусловно, отразится на ценах на российское жилье. При этом надо иметь в виду, что кризисы на западных рынках перекидываются на Россию с годичным запаздыванием. Цены на жилье в США начали снижаться в середине прошлого года. Таким образом, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, российский рынок находится уже в непосредственной близости от начала стагнации.
