По планам московского правительства, первые 2 доходных дома должны появиться в Москве уже до конца этого года, а еще 23 таких дома мэрия собирается сдать в следующем. Однако уже на данном этапе, по всей видимости, у московских властей появились определенные сложности с реализацией этого плана. Но, похоже, что московское правительство это не смущает. И причина, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, достаточна проста.

Об основных проблемах со строительством доходных домов «Индикаторы рынка недвижимости» писали в заметке «Мэрия займется воспитанием очередников». Однако помимо экономических, оказывается, есть еще и правовые проблемы для возведения такого рода строений. В частности, до сих пор считалось, что сдавать помещения в наем город может только юрлицам. Но, по словам заместителя руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Валентины Логуновой, эту проблему решить просто. Действительно, кто может помешать городу самому себе разрешить сдавать помещения физлицам? Для этого достаточно внести соответствующие поправки в законодательство.

Однако, это не самое страшное. Дело в том, что большинство объектов, которые строятся в столице, городу не принадлежат, они принадлежать застройщику, а городу принадлежит земля, на которой идет строительство. Эту землю для строительства на ней дома, город сдает застройщику в аренду в обмен на определенную плату за инвестконтракт. И хотя в ближайшее время город планирует получить эффективный контроль над всеми новостройками (75% возводимых домов будет строить город), пока за счет Москвы строится только половина. И по всем законам город не имеет права диктовать застройщику, что делать с построенным жильем, которое не принадлежит городу. Застройщик вполне может его продать, а не сдавать в наем. При этом, по словам той же г-жи Логуновой, девелоперы и застройщики уже на стадии обсуждения проекта проявили полное отсутствие интереса к инициативе властей строить доходные дома.

Тут же возникает вопрос, а в связи с чем в истории с социальным жильем возникают частные инвесторы? Ведь так называемые доходные дома, по своей сути, доходными не являются, так как переселять туда хотят очередников, готовых платить за съем жилья немногим больше, чем по социальному найму. Дело в том, что с точки зрения инвестиций доходные дома в нынешних условиях абсолютно не выгодны, так как доход, который они приносят не превышает 5% годовых. Только в случае постоянного подорожания недвижимости доходность от содержания домов становится привлекательной. Но даже в этом случае застройщикам гораздо выгоднее строить и продавать, так как себестоимость строительства ниже, чем расходы на содержание дома. Именно этот фактор, видимо, осознало во всей его полноте московское правительство. И решило хотя бы частично переложить ответственность на плечи инвесторов.

Кроме того, на московский рынок недвижимости надвигается новая волна стагнации, которая может существенно снизить уровень прибыльности строительного бизнеса. На этом фоне сокращение предложения за счет того, что застройщики перестанут продавать свои дома, а начнут их только сдавать внаем, может на некоторое время оттянуть начало этой волны или сократить период стагнации. Однако, как неоднократно писали «Индикаторы рынка недвижимости», чем дольше оттягивается период стагнации, тем более глубоким и продолжительным он, в конце концов, будет. И тем больший ущерб понесут те же самые власти Москвы в качестве инвесторов. Конечно, можно предположить, что углубляя потенциальный кризис они тем самым борются за повышение уровня доступности жилья для населения. Однако все же такое предположение кажется весьма маловероятным.

Но пока власти настаивают на своей способности все-таки привлечь инвесторов к строительству доходных домов. По крайней мере, по словам представителей правительства Москвы для этого достаточно внести определенные поправки в московское законодательство. При этом надо учитывать, что мэр Москвы Юрий Лужков намерен оставить для застройщиков возможность строить коммерческое жилье только на земле, не принадлежащей городу. В таком случае, достаточно прописать в законе, что все здания, возведенные на земле принадлежащей городу должны использоваться только по согласию с городом. Тогда, естественно, у застройщиков и девелоперов просто не останется выбора. И, по мнению аналитического центра www.irn.ru, политической мощи для создания в Москве таких правил игры у московской мэрии вполне может хватить. Единственным вопросом остается, хватит ли у самой Москвы в случае отказа инвесторов сотрудничать на таких условиях с властями столицы экономической и производственной мощности, чтобы осуществить намеченные планы. Гораздо более рационально было бы социальные проекты осуществлять без помощи частных инвесторов.