Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Спекулянтов удвоили

Недавно председатель комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский заявил, что 30% московской недвижимости приобретается не для проживания. И в дальнейшем это соотношение, по его словам, сохранится, так как стоимость квадратного метра на российском строительном рынке продолжит неограниченный рост. Аналитический центр www.irn.ru, считает, что г-н Плескачевский слишком оптимистичен.

«В настоящее время отсутствуют факторы, способные снизить или каким-либо образом остановить рост цен на рынке недвижимости», – подчеркнул г-н Плескачевский. Между тем, по его мнению, в результате роста цен на мировом нефтяном рынке, в стране накапливается избыточная ликвидность, которая не находя применения на рынке ценных бумаг, инвестируется в стабильно растущий рынок недвижимости.

«Рассчитывать на снижение цен мы еще долго не сможем. Следует понимать, что внутри цены должно поместиться огромное количество факторов и рисков, поэтому говорить о каком-то снижении цен не приходится», - сказал председатель комитета.

Среди основных причин, влияющих на рост цен на рынке недвижимости, Плескачевский назвал субсидирование строителями бюджетного жилья. «В Москве и Санкт-Петербурге такие отчисления составляют примерно 30-50% от итоговой цены на недвижимость, то есть, покупая один квадратный метр, например, в Москве каждый гражданин оплачивает второй квадратный метр в пользу города», – цитируют г-на председателя комитета Госдумы по собственности РИА «Новости». Среди других факторов, влияющих на рост стоимости недвижимости, Плескачевский назвал, в частности, дефицит земли под застройку в границах городов.

Рассуждение г-на председателя состоит из трех «китов». Имеющий место дефицит строительных площадок (первый «кит») порождает высокий рост цен на недвижимость (второй «кит»). Второй «кит» привлекает третьего «кита» (спекулянтов, которых порождают высокие цены на нефть). Спекулянты же, в свою очередь, только увеличивают темпы роста цен на недвижимость. Однако при более детальном изучении вопроса оказывается, что тесное взаимодействие «китов» г-на Плескачевского осуществляется исключительно в рамках его представления, а в жизни оно осложнено рядом дополнительных параметров, которые, фактически, сводят это взаимодействие к нулю.

Казалось бы, действительно, второму «киту» расти и расти. Рост цен на нефть продолжается, а ОПЕК с начала года стал снижать объемы добычи, что провоцирует только усиление темпов роста. Но, как известно, существует понятие платежеспособного спроса. И если ОПЕК перейдет эту грань, то продавать нефть будет крайне затруднительно. Европа и Америка могут расконсервировать свои стратегические запасы, что автоматически повлечет падение цен на нефть. При этом падают цены на нефть гораздо быстрее, чем растут.

Но, даже если допустить, что ОПЕК будет аккуратен и станет сокращать добычу нефти таким образом, что платежеспособный спрос будет успевать за ростом цен на энергоносители, существуют и другие ограничения для роста цен на российскую недвижимость помимо платежеспособности. Понятие «платежеспособного спроса» состоит из двух частей – платежеспособности и спроса, причем главным и определяющим понятие целиком является именно спрос как содержательный параметр понятия, а не платежеспособность как формальный критерий понятия в целом. Даже если платежеспособность будет расти, а спрос – нет, то «платежеспособный спрос» в целом тоже расти не будет.

В то же время расслоение общества в России на богатых и бедных только усиливается. Получается, что дорожающее жилье окажется по зубам только тем, у кого уже оно есть и кому дополнительное не нужно. Именно поэтому г-н председатель уверен, что число спекулянтов составляет не меньше 30% от общего числа покупателей. Но при более внимательном рассмотрении это число становится, как минимум, существенно ниже.

Как было только что показано, претендовать на жилье в России могут только богатые, то есть платежеспособностью обладают именно они. Но чтобы они обладали платежеспособным спросом, у них помимо платежеспособности, как мы только что сказали, должно быть желание купить московскую недвижимость. Между тем, спрос, как всякий содержательный критерий, определяется качеством и познается в сравнении. Качество недвижимости в России далеко от европейского и американского. Между тем, средняя стоимость квадратного метра жилья сейчас в Москве выше, чем в Нью-Йорке. Получается абсурдное утверждение, что за менее качественный товар люди должны платить больше. Именно поэтому давно замечено, что те, у кого жилье в России и в Москве есть, покупают его себе не в России, а в других местах, например, в Лондоне, на Багамах и еще где-нибудь, где качество выше, а цены ниже.

Фактически, сама ситуация, когда какой-то качественный товар оказывается вдруг дешевле менее качественного, всегда приводит к тому, что качественный товар снова становится дороже менее качественного. Либо на менее качественный падают цены, либо на более качественный вырастают настолько, что обгоняют цены товара менее качественного. Это означает, что инвестировать сейчас в российское жилье богатым гражданам стратегически не выгодно. На российском рынке недвижимости есть более интересные с этой точки зрения сегменты, например, коммерческий.

Кроме того, схожая, хоть и не столь абсурдная, ситуация с распределением цен образовалась и в самой Москве, где разница в стоимости квадратного метра между дорогим и дешевым жильем продолжает сжиматься. Существует стабильное соотношение, при котором цены на недвижимость могут расти сравнительно долго: цена квадратного метра в элитном жилье в среднем дороже квадратного метра жилья эконом-класса в 10 раз. Вплоть до 2005 года это соотношение имело место и в России. Однако уже к началу 2007 года оно сжалось примерно до 8. Казалось бы, за время стабилизации разрыв в ценах должен был существенно увеличиться, но к осени 2007 года, когда началась новая волна роста цен, это соотношение выросло лишь примерно до 8,5. На данный момент оно сократилось примерно до 7.

Наконец, даже если взглянуть на небогатых граждан, то и среди тех, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия внутри России платежеспособный спрос, не так велик. Спрос у них есть, но платежеспособностью они не обладают. Хорошая трехкомнатная квартира, которая считается минимальным нормальным условием для проживания полноценной семьи, в Москве в новостройке стоит около $1 млн. Однако долларовых миллионеров во всей России насчитывается не более 250 тыс. человек, то есть они далеко не могут составить целиком население такого крупного города, как Москва, да и, как уже говорилось, их интересы в дополнительном жилье лежат вне Москвы.

Конечно, всякая новая волна роста цен на недвижимость привлекает спекулянтов. В свое время, когда галопирующий темп роста цен на жилье был в самом начале и порог входа в рынок был невысоким, действительно, доля спекулянтов в сегменте жилья составляла порядка 30%, и «Индикаторы рынка недвижимости» об этом неоднократно писали. Однако с тех пор ситуация на рынке, как было показано выше, существенно изменилась, и если сейчас спекулянты присутствуют на рынке, их доля ниже – не более 15%.


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
144 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 256 000
до 23 208 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Династия Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 96 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 5 мин. пешком Хорошевское ш., вл. 25, к.1 Хорошевское ш., вл. 25, к.2 Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 915 000
до 12 362 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Рассказово Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, 7 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 45 - 107 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Саларьево, 17 мин. транспортом Внуковское с/п, Рассказовка д., к.5 (3 оч.) Внуковское с/п, Рассказовка д., к.8 (3 оч.) Застройщик: Красный Октябрь.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные квартиры Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте